주택건설사업자가 취득한 멸실 예정 주택에 대한 종합부동산세 과세의 적법 여부

사 건 2022구합79411 종합부동산세 등 취소 청구의 소 원 고 주식회사 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 4. 7. 판 결 선 고

2023. 7. 21.

1. 피고가 202. .. 원고에게 한 20년도 귀속 종합부동산세 ,,원 및 농어촌특별세 ,,원의 부과처분을 각 취소한다.

2. 소송 비용은 피고가 부담한다. 청구취지

주문과 같다.

• 가. 원고는 컨설팅업, 부동산개발업, 임대업 등을 영위하는 법인으로 202. . . 주택법 제4조 에 따라 주택건설사업자 등록을 마쳤다. 원고는 202. . . @@동 재 2층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 및 그 부속토지인 대 679㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 하고 이 사건 주택과 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다), @@동 대 64㎡, @@동 - 대 33㎡를 총 38억 원에 매수하는 매매계약을 체결하였고, 202. *. **. 이 사건 부동산 및 위 토지들에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤으며, 같은 날 이 사건 부동산 및 위 토지들을 신탁을 원인으로 하여 주식회사 GGG신탁 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 @@시장으로부터 202. . . 이 사건 주택에 관하여 건축물 해체 허가를, 202. 1. . 건축물 멸실 확인을 받았고, 이 사건 주택의 건축물대장은 202. 1.1. 말소되었다. 한편 원고는 202. . . 이 사건 토지 지상에 건축물 건축허가를 받았고, 202. 1. *. 착공신고필증을 수령하였다.
• 다. 그런데 피고는 과세기준일인 202. 6. 1. 기준 이 사건 주택이 현존하고, 이 사건 부동산은 주택 및 부속토지로서 모두 종합부동산세 과세대상에 해당한다고 보아, 202. . . 원고에 대하여 202년 귀속 종합부동산세 ,,원 및 농어촌특별 세 ,*,***원을 부과하였다(이하 합하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 이에 불복하여 원고는 202. . **. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판 원은 202. . *. 원고의 청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6 내지 8호증, 을 제1호증의 각 기재(가 번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 변론 전체의 취지

• 가. . 원고의 주장 아래와 같은 이유에서 이 사건 주택은 종합부동산세 과세대상인 주택에 포함되지 않는다고 보아야 하는바, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다. 1) 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 는 합산배제주택을 ‘종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택’이라고 규정하여 그 구체적인 사항에 관하여는 대통령령에 위임하였고, 그 위임에 따라 종합부동산세법 시 행령 제4조가 이를 규정하고 있었는데, 2022. 2. 15. 종합부동산세법 시행령이 개정되 면서 제4조 제1항 제21호를 신설하여 합산배제주택에 ‘멸실예정주택’을 추가하였다. 종합부동산세는 다주택자 등 담세력에 있는 자에 대한 과세를 통해 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 도모하고 부동산 투기를 방지하기 위한 것인데, 주택사업을 목적 으로 매입하여 바로 철거예정인 주택에까지 과세하는 것은 종합부동산세 과세목적 어디에도 부합하지 않고, 이 부분에까지 종합부동산세를 중과할 수 있다고 보는 것은 종 합부동산세의 목적에 반하여 재산권을 침해하는 것으로서 위헌․위법이라고 보아야 한다. 결국 개정 전 법령에 의하더라도 이 사건 처분은 취소 또는 무효가 되어야 하고, 위와 같은 위헌적 요소를 없애려는 반성적 고려에서 종합부동산세법 시행령이 2022.

2. 15. 개정된 것이므로, 그 개정 경위 및 취지에 비추어 보더라도 이 사건 처분은 위 법하여 당연히 취소되는 것이 마땅하다.

2. 한편 종합부동산세는 재산세 과세대상에 대하여 과세하도록 되어 있는데, 원고는 주택건설사업자로서 이 사건 주택의 철거를 예정하여 이 사건 부동산을 취득한 것으로서 지방세법 제109조 제3항 제5호 에 따라 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 경우에 해당하여 재산세 과세대상에도 해당하지 않는다. 따라서 재산세 과세대상도아닌 이 사건 주택에 대한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 규정 및 법리 구 종합부동산세법(2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것, 이하 같

• 다) 제1조는 “이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지 방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하 고 있다. 즉 종합부동산세는 고액의 부동산 보유에 대하여 중과세함으로써 기본적인 국가재정 수요의 충당기능 외에도, 부동산의 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제하여 부동산 가격을 안정시키고자 하는 유도적·형성적 기능을 가진 정책적 조세로서의 성격도 함께 지니고 있다(헌법재판소 2008. 11. 13. 선고 2006헌바112 등 결정 참조). 구 종합부동산세법 제2조 제3호 는 “주택이라 함은 지방세법 제104조 제3호 의 규정에 의한 주택을 말한다.”라고 규정하고 있고, 지방세법 제104조 제3호 는 ‘주택’이란 “ 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택”이라고 규정하고 있으며, 주택법 제2조 제1호 는 “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”라고 각 규정하고 있다. 한편 구 종합부동산세법 제8조 는 제1항에서 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합한 금액에서 일정 금액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고, 제2항에서 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 포함되지 아니하는 것을 규정하면서 제2호에서 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택을 규정하고 있다. 그 위임에 따라 구 종합부동산세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제4조가 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택의 범위를 구체적으로 규정하고 있었는데, 위 시행령이 2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되면서 제4조 제1항 제21호로 ‘주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’이 추가(신설)되었다.

2. 구체적 판단 위 법리에다 앞서 든 증거들, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 주택은 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

① 앞서 본 바와 같이 종합부동산세법 시행령이 2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되면서, 제4조 제1항 제21호로 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택에 ‘주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’을 추가하였다. 종래에도 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률제17478호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항은 종합부동산세의 납세의무자를 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자’라고 규정하였고, 2020. 8. 18. 개정된 종합부동산세법 제7조 제1항 도 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하여, 지방세법 제109조 제3항 제5호 에 따라 재산세 비과세대상인 ‘과세기준일 현재 이미 철거명령을 받은 건축물 등’은 종합부동산세 과세표준 합산대상에 포함되지 않았다.

② 원고가 이 사건 부동산에 대하여 부과된 재산세에 관하여는 별도로 불복하지 않고 이를 모두 납부한 사실은 인정된다. 그러나 종합부동산세 부과처분은 재산세 과세자료를 토대로 하여 이루어지는 것일 뿐 근거 법률과 처분권자, 부과절차, 불복절차가 모두 별개인 독립한 과세처분이므로, 재산세 부과처분과 별도로 다툴 수 없다거나 위 재산세 부과처분이 이 사건 처분의 효력에 영향을 미친다고 볼 수는 없다.

③ 원고는 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 매수하면서 이 사건 주택의 매매대금을 16억 원으로(갑 제5호증의 1), 이 사건 토지의 매매대금을 19억 2,500만 원으로 각 별도 산정하였다(갑 제5호증의 2). 그러나 위 매매계약의 특약사항에 ‘매도인 명의로 건축허가를 진행’한다고 기재한 것에 비추어 보면, 원고가 이 사건 부동산 매수 후 이 사건 주택을 철거하고 건물을 신축할 예정임은 매매계약 당시부터 확정적이었던 것으로 보이고, 매도인과도 이 사건 주택의 철거에 대한 합의가 있었던 것으로 보인다. 실제 이 사건 주택의 철거가 매매계약 직후인 2021. 6. 25.부터 시작되었는바, 이 사건 주택의 매수대금이 별도로 산정되었다 하더라도 이는 주택철거에 대한 보상적 성격이라고 보이고, 비록 이 사건 주택이 이 사건 처분의 과세기준일 당시 외형상 주택법 제2조 제1호 에서 말하는 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조에 해당하였다고 하더라도, 그 재산적 가치가 그대로 유지되는 상태였다고 보기도 어렵다.

④ 실제로 철거할 예정으로 취득한 주택의 경우, 부의 편중현상을 완화함으로서 경제적 효율성을 높이고 투기적 목적의 주택 소유를 억제한다는 종합부동산세의 입법목적과는 그다지 관계가 없다. 고액의 부동산 보유자에 대하여 과세를 함으로 부동산가격안정 등의 적극적인 목적을 추구한다는 종합부동산세의 유도적·형성적 기능과도 거리가 멀다고 보일 뿐이다.

④ 2022. 2. 15. 종합부동산세법 시행령 개정으로 ‘그 취득일부터 3년 내에 멸실시키는 주택’이 종합부동산세 합산배제대상에 추가됨으로써 합산배제대상이 확장되었는데, 그 취지는 “주택 공급을 촉진하기 위하여 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택의 범위에 공공주택사업자, 주택조합 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택을 추가”한 것이다. 이는 위와 같은 주택에까지 종합부동산세를 부과하는 것이 입법목적에 부합하지 않을뿐더러 주택건설사업 추진 시 통상 대규모 주택건설용 토지를 사전에 확보하여야 할뿐 아니라 사업계획승인에 길게는 수년이 소요되는 현실을 고려할 때 주택건설사업 준비기간 동안 발생하는 거액의 종합부동산세를 모두 주택건설사업자에게 부담시킬 경우 그 비용이 도리어 주택가격에 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위한 것으로, 그 합산배제 범위를 명확히 함으로써 주택건설사업자의 토지 취득 시부터 사업계획승인 전까지의 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이 사실상 위 조항의 도입취지라고 보일 뿐이다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로, 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.