원고가 신고한 이 사건 장부에 근거하여 이 사건 건물의 가액을 실지취득가액으로 본 처분은 적법함.

사 건 2022구단66753 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 09. 13. 판 결 선 고

2024. 01. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2021. xx. xx. 원고에게 한 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고와 부(夫)인 ○○○는 1987. 5. 19. 서울 00구 00동 130-10 대 742.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 각 1/2 지분씩 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고와 ○○○는 이 사건 토지 지상에 지하 2층, 지상 6층, 연면적 2,713.54㎡ 규모의 근린생활시설 및 업무시설(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통칭하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하여 1994. 9. 8. 각 1/2 지분씩 소유권보존등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2016. 11. 17. 이 사건 부동산 중 ○○○ 명의의 1/2 지분에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 단독으로 보유하였다.
• 라. 원고는 2019. 5. 27. 자(子)인 ○○○에게 이 사건 부동산을 xxx억 원에 양도하고, 2019. 7. 31. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 양도소득 과세표준 예정신고를 하였는데, 양도가액을 xxx억 원, 취득가액을 이 사건 토지의 환산가액인 x,xxx,xxx,xxx원, 이 사건 건물의 매입가액인 x,xxx,xxx,xxx원과 취․등록세 및 제비용 xx,xxx,xxx원을 합산한 금액에서 감가상각비 x,xxx,xxx,xxx원을 공제한 x,xxx,xxx,xxx원으로 산정하였다.
• 마. 이후 00지방국세청은 2021. x. 6.부터 2021. x. 5.까지 세무조사를 실시한 결과, 원고가 운영하던 개인사업자 ○○빌딩의 재무상태표 및 2019년 귀속 유형자산 감가상각비명세서(이하 ‘이 사건 장부’라 한다)에 나타난 취득가액 x,xxx,xxx,xxx원을 이 사건 건물의 실지취득가액으로 확인하였다.
• 바. 이에 따라 피고는 2021. x. 17. 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 원고는 이에 불복하여 2022. x. 10. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2022. x. 2. 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 장부에는 이 사건 건물의 취득일이 1990. 12. 1.으로 기재되어 있으나 이 사건 건물은 1991. 2. 26. 착공되어 1994. 9. 8.에 소유권보존등기가 마쳐진 점, 원고는 이 사건 건물을 신축함에 있어 ○○건축에게 1991. 2. 13.자 도급계약서에 정한 공사금액 xx억 원 상당을 대부분 지급하고 공사를 타절하면서 추가로 x억 x천만 원을 지급한 점, 또한 원고는 ○○건설에 공사도급계약에 따라 xx억 x천만 원을 지급하고, 설계변경 등에 따라 추가로 x억 x천만 원을 지급한 점, 원고의 의뢰로 2022. 4.경 건축사사무소 ○○건축이 추산한 이 사건 건물의 공사비는 x,xxx,xxx,xxx원에 이르는 점 등에 비추어, 원고는 이 사건 건물을 신축하는 데에 xx억 원 이상을 지출하였다. 그럼에도 이 사건 장부에 기재된 가액이 실지거래가액임을 전제로 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. ○○○는 1990. 10. 11. 건축연구소 ○○의 건축설계자인 ○○○과 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 설계저작에 관한 용역계약을 체결하였다.

2. 원고와 ○○○는 1990. 12. 24. 건축허가를 받은 후, 1991. 2. 13. 주식회사 ○○건축(이하 ‘○○건축’이라 한다)과 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 도급계약을 체결하였다.

3. ○○건축은 공사 난이도 등을 이유로 공사를 지체하다가 공사를 중도에 포기하고 1992. 11. 20. 원고 및 ○○○와 사이에 다음과 같이 신축공사를 정산․종결하고 x억 x천만 원을 지급받는 내용의 합의서를 작성하였다.

4. 이에 원고와 ○○○는 1992. 12. 9. ○○건설 주식회사(이하 ‘○○건설’이라 한다)와 사이에 이 사건 토지 지상에 다음과 같이 빌딩을 신축하는 도급계약을 체결하고 공사를 다시 진행하였다.

5. ○○건설의 현장소장이었던 ○○○은 당시 현장 상황에 관하여 다음과 같이 확인하고 있고, 이 사건 건물은 1994. 6. 17. 사용승인되었다.

6. 이후 ○○○는 1994. 7. 8. ○○건설과 사이에 설계변경 등으로 인한 추가공사비를 xxx,000,000원(부가가치세 별도)으로 정하고 추가 공사비를 포함한 공사비를 1994. 7. 19.과 1994. 7. 30.에 지급하기로 약정하였고, ○○건설은 2023. 9. 8. 이 사건 건물에 관하여 추가공사를 포함한 공사비 합계 x,xxx,xxx,xxx원(= x,xxx,xxx,xxx원 + xxx,xxx,xxx원, 부가가치세 별도)을 지급받았음을 확인하였다.

7. 한편 원고가 운영하던 ○○빌딩의 이 사건 장부에는 이 사건 건물의 가액이 다음과 같이 나타난다.

8. 원고의 의뢰로 2022. 4.경 건축사사무소 ○○건축이 추산한 이 사건 건물의 공사비는 x,xxx,xxx,xxx원이고, 위 추산 업무를 수행한 건축사 ○○○는 다음과 같은 내용의 확인서를 제출하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6, 9 내지 15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 관련 법리 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은 ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’고 하면서 제1호에서 ‘취득가액’을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되(가목), 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액(나목)으로 하는 것으로 규정하고 있다. 여기서의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 한편 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하는 것이지만 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012두942 판결 참조).

2. 구체적 판단 앞서 본 법리에 기초하여 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 앞서 든 각 증거, 을 제3 내지 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 볼 때, 피고는 원고가 신고하였던 이 사건 장부에 나타난 이 사건 건물의 가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정을 증명하였고, 원고가 제한 증거만으로 그 가액을 부인하고 실지거래가액과 다르다는 점을 입증하기에 부족하다. 따라서 피고가 이 사건 장부에 나타난 가액을 실지취득가액으로 인정하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없다.

• 가) 원고는 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물을 도급인인 ○○건축 및 ○○건설을 통해 신축하여 취득하였는바, 원고는 당사자로서 이 사건 건물의 실제 건축에 소요된 비용 및 이와 관련한 서류 등을 기본적으로 원고의 지배영역 안에 두고 있다고 할 수 있다. 그럼에도 원고는 그 주장을 뒷받침하는 자료로 ○○건축 및 ○○건설과 사이에 작성한 도급계약서, 합의서 등을 제출할 뿐, 실제 그와 같이 공사비를 지급하였음을 뒷받침하는 금융자료는 제출하지 못하고 있다.
• 나) 이에 대하여 원고는 1991. 2. 13. ○○건축과 사이에 이 사건 건물에 관한 공사도급계약을 체결한 후 진행 정도에 따라 위 계약에 따른 공사대금 xx억 원 상당을 대부분 지급하였고, 1992. 11. 20. 공사를 중단하면서 추가로 합의금 x억 x천만 원을 지급하였다고 주장한다. 그러나 ① 위 공사도급계약서에는 도급공사의 공급가액이 xx억 x,800만 원으로 나타나는데, ○○건축이 공사 원가 계산을 잘못하여 실제 공사비보다 낮은 금액으로 도급계약을 체결한 것이라고 보기는 어려운 점, ② 원고의 의뢰에 따라 건축사 ○○○는 ○○건축이 공사를 중단했을 당시 공사 규모, 내역, 건축비 등을 고려하면 최소한 xx억 원 상당의 공사비가 지출되었을 것이라고 추산하였으나, ○○건축이 공사를 중단했을 당시 이 사건 건물의 공사 진행 정도를 확인할 수 있는 객관적인 자료는 제출되지 아니한 점, ③ 원고, ○○○와 ○○건축 사이의 1992. 11. 20.자 합의서에 의하면, ○○건축이 이 사건 건물에 관하여 타절 준공 정산금으로 x억 x천만 원을 수령하고, 이 사건 건물의 공사에 수반하는 모든 권리와 의무를 포기하는 내용이 기재되어 있을 뿐, 공사대금과 합의금이 별도라는 내용은 없고, 위 공사도급계약서에도 선급금 10%를 지급하는 것 이외에 기성고에 따른 대금 부분할지급에 관한 내용은 기재되어 있지 아니한 점, ④ 원고가 제출한 ○○건설의 현장소장이었던 ○○○의 확인서에는 ○○건축이 공사를 중단했을 당시 이 사건 건물에 관한 기초토목공사 및 지하층 외벽과 1층 바닥 중 일부분, 그리고 지상층을 구성하는 H-Beam만 설치한 상태로 완공되지 못하였다는 것인바, 설령 위 진술이 사실이라 하더라도 원고가 이 사건 건물이 완공되지 못하였음에도 위 공사도급계약에 따른 완공의 대가인 공사대금 xx억 원 상당을 대부분 지급하고 추가로 합의금 2억 5천만 원까지 지급하였다는 것은 쉽게 납득하기 어려운 점, ⑤ 원고는 원고의 주장과 같이 공사비를 지급하였음을 뒷받침하는 금융자료는 제출하지 못하고 있고, 달리 ○○건축이 그와 같은 공사비를 수령하였다는 점을 입증할 객관적 자료는 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 보면, 원고의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다.
• 다) 반면 원고는 이 사건 건물에서 부동산임대업을 영위하면서 원고의 지배영역 안에 있는 세무대리인을 통해 부동산 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해 왔는바, 위 신고의 기초자료인 이 사건 장부에는 이 사건 건물의 취득가액이 x,xxx,xxx,xxx원으로 확인된다. 이에 대하여 원고는 세무사에게 ○○건축의 공사대금 자료만 전달되고 ○○건설의 공사대금 자료가 누락된 것으로 추측한다는 진술하고 있을 뿐, 실제와 달리 위 장부상 가액을 기재한 납득할만한 이유를 밝히거나 그에 관한 객관적인 자료를 제출하지 못하고 있다. 오히려 원고가 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마치기 위해 납부한 등록세는 ○○건설의 신국공사 공급가액과 동일한 금액인 x,xxx,xxx,xxx원을 과세표준으로 산정되어 있다.
• 라) 또한 이 사건 건물의 연면적은 2,713.54㎡(820.85평)인데, 1990. 10. 11.자 이 사건 건물에 관한 신축설계 계약에 의하면, 이 사건 건물의 공사비는 평당 약 200만 원이고, 이에 따르면 이 사건 건물의 공사예정액은 x,xxx,xxx,xxx원(= 820.85평 x x,000,000원)으로 산정된다. 이 사건 장부상 취득가액은 x,xxx,xxx,xxx원으로 단위면적당 취득가액은 xxx,xxx원/㎡(x,xxx,xxx,xxx원 / 2,713.54㎡)으로 1994년도 표준건축비 839,000원/㎡, 1991년 한국감정원에서 발간한 건물신축단가표상 철근콘크리트조 점포 및 상가의 표준단가 330,000원/㎡에 비추어 보더라도 합리성이 없는 것으로 단정하기 어렵다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. (별지 생략)