건물 취득가액 양도소득세 필요경비 산입 적정 여부

사 건 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 00세무서장 변 론 종 결

2022. 09. 07. 판 결 선 고

2022. 11. 23.

1.피고가 2021. 1. 4. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 135,467,640원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2018. 6. 13. △△시 △△구 △△동 884 공장용지 1,562㎡, △△동 884-1 공장용지 38㎡, △△동 1314-77 공장용지 55㎡ 합계 3필지 1,655㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 토지’라고 하고 개별토지는 지번으로 특정한다)를 ○○○ 외 1인에게 00원에 양도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고 2018. 10. 5. 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 원고는 2018. 12. 31. 2018년 귀속 양도소득세를 신고하면서 이 사건 토지와 관련된 취득가액만을 필요경비로 적용하여 2018년 귀속 양도소득세 1,143,730,860원을신고․납부하였다. 원고는 2019. 8. 12. 피고에게, 원고가 2007년경 이 사건 토지 중 884, 884-1 토지를 취득할 당시 884 토지 지상에 존재하였던 공장 및 창고용도 건물 1,993.07㎡ 1) (이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 취득가액 4억 원을 이 사건 토지에 관한 필요경비로 인정해달라고 피고에게 경정청구하였다.
• 다. 피고는 2019. 10. 31. 원고의 경정청구를 인용하여 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 106,471,390원을 환급해주었다.
• 라. 서울지방국세청장은 2020. 9. 14.부터 2020. 9. 29.까지 피고에 대한 종합감사 과정에서 이 사건 매매계약 특약사항에 ‘본 계약은 토지매매계약이며 매도인은 잔금 지급전까지 위 지상건물을 철거하기로 한다.’라고 기재되어 있으므로 이 사건 건물 취득가액은 필요경비에서 제외되어야 한다고 지적하였고, 피고는 2021. 1. 4. 원고에게 이사건 건물 취득가액 4억 원을 필요경비에서 부인하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세135,467,640원(가산세 포함)을 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2021. 11. 23. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증, 을 제1호증 내지 제4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 토지 매수인의 요구에 따라 이 사건 건물을 원고의 비용으로 철거한후에 이 사건 토지만을 매도하게 된 것이고, 이 사건 매매계약 체결 당시 매수인이 이 사건 건물 철거공사 과정에서 공사관리 등을 하며 관여할 수 있도록 정하였다. 그렇다면 이 사건 매매계약의 실질은 이 사건 토지 및 건물 전부를 양도하되 철거비용만 매도인인 원고가 부담하는 계약과 마찬가지인데, 형식적으로 이 사건 건물을 먼저 철거하는 바람에 이 사건 토지만 매매대상인 것처럼 되었다는 이유로 이 사건 건물의 취득가액을 필요경비로 인정받지 못하게 된다면 형평에 어긋나고, 이와 같은 계약의 실질을 반영하지 못한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 참조). 이는 토지와 그 지상의 기존건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는 데에 있는데 그 지상에 기존건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존건물을 매수하는 것이고, 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 그 토지의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당하다(대법원 1992. 9. 8. 선고 92누7399 판결 참조).

2. 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2007년경 이 사건 건물 및 이 사건 토지의 일부인 그 건물부지를 함께 취득한 후 2018년경 이 사건 건물을 철거할 때까지 10년 이상 임대목적물 등으로 사용하였는바, 원고가 이 사건 건물을 취득한 것은 ‘당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우로서 철거를 전제로 건물을 매수한 경우가 아님이 분명하고, 따라서 이 사건 토지 양도 전에 이 사건 건물이 철거되었더라도 그 건물의 취득가액을 이 사건 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 경우에 해당하지 아니한다. 한편 원고는 이 사건 토지와 건물을 함께 양도하되 철거비용만 원고가 부담하는 내용으로 계약을 하였을 경우 이 사건 건물 취득가액이 당연히 필요경비로 인정되었을 것이므로 위 경우와 실질적 내용이 동일한 이 사건의 경우에도 동일하게 취급되어야 한다는 취지로 주장하나, ① 그와 같이 이 사건 토지와 건물을 함께 양도하는 계약을 체결하였을 경우 이 사건 건물의 양도대금에 대하여는 부가가치세 납부의무가 발생하였을 것인 점, ② 이 사건 건물의 존재여부가 이 사건 토지의 양도가액에도 영향을 미쳤을 것인 점, ③ 원고와 매수인들은 이 사건 토지 및 건물을 일체로 양도하는 내용의 계약과 이 사건 건물을 철거한 후에 나대지 상태의 이 사건 토지만을 양도하는 내용의 계약의 유불리를 따져본 후에 매도인인 원고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지만을 양도하는 내용으로 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 당사자가 선택하여 취한 거래형식을 존중하는 것이 원칙이며 실질과세의 원칙을 이유로 함부로 거래형식을 부인할 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 사정만으로는 이 사건 건물의 철거공사비를 원고가 부담하되 이 사건 토지 및 건물을 일괄하여 양도하는 계약과이 사건 매매계약의 실질이 같아 세법상 동일하게 취급되어야 한다고 볼 수 없다.

3. 이 사건 건물의 취득가액은 이 사건 토지의 양도가액에서 공제할 수 없으므로, 이 사건 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다