신축주택을 일시 임대 후 양도한 경우 사업소득이며, 명의대여자가 아닌 실질 사업자임

사 건 2021구합87378 종합소득세경정거부처분취소 원 고 김AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2023. 9. 7. 판 결 선 고

2023. 10. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 11. 1. 원고에게 한 종합소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2014. 8. 11. AAA, BBB과 공동으로 서울 관악구 봉천동 지상에서(이하 ‘이 사건 ① 사업장’이라 한다), 2016. 7. 16.경 CCC과 공동으로 서울 관악구 봉천동 지상(이하 ‘이 사건 ② 사업장’이라 하고, 이 사건 ① 사업장과 통틀어 ‘이 사건 각 사업장’이라 하고, 이들 사업을 ‘이 사건 각 사업’이라 한다)에서 각 주택신축판매업을 영위하는 것으로 하여 사업자등록을 마쳤다.
• 나. 이 사건 ① 사업장에 16개 세대의 4층 집합건물(이하 ‘이 사건 ① 건물’이라 한다)이 신축되어 2015. 6. 5.에, 이 사건 ② 사업장에 10개 세대의 5층 집합건물(이하 ‘이 사건 ② 건물’이라 하고 이 사건 ① 건물과 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)이 신축되어 2017. 9. 11.에 각 원고 명의(이 사건 ① 건물 중 14개 세대에 대하여 원고 단독, 이 사건 ② 건물의 각 세대에 대하여는 CCCDHK 각 1/2 지분)로 소유권보존등기가 마쳐졌다.
• 다. 원고는 이 사건 ① 건물 103호, 이 사건 ② 건물 301호(이하 ‘쟁점 세대’라 한다)를 분양함에 따라 사업소득이 발생하였음을 이유로 2020. 5. 27. 2020년 귀속 종합소득세 36,712,378원을 신고한 뒤, 이 사건 각 건물의 실질소유자가 원고가 아니라 FFF과 GGG라는 이유로 2021. 8. 31. 피고에게 2020년 귀속 종합소득세 납세의무가 없다는 취지로 경정청구를 하였다가 2021. 11. 1. 피고로부터 거부처분을 받았다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 12. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2022. 8. 31. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7 내지 10, 13호증, 을 제1 내지 3, 9, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 각 건물의 실질 소유자 및 임대사업자는 원고가 아니라 FFF, GGG이다. 원고는 FFF, GGG에게 투자한 금원을 담보하기 위해 원고 명의로 사업자등록을 하고, 이 사건 각 건물의 소유권보존등기를 하는 방식으로 명의만을 대여하였을 뿐이다. 쟁점 세대를 분양함에 따라 2020년 귀속 종합소득세 납세의무가 발생하게 되었는데, 이는 양도소득에 해당하고, 위 세대들의 분양․판매로 인한 소득은 모두 FFF, GGG에게 귀속되었다. 따라서 이 사건 처분은 실질과세원칙에 반하여 위법하다.
• 나. 관련 법리 1) 국세기본법 제14조 제1항 은 “과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.”라고 하여 실질과세의 원칙을 천명하고 있다. 따라서 소득이나 수익, 재산, 행위 또는 거래 등의 과세대상에 관하여 귀속 명의와 달리 실질적으로 지배·관리하는 자가 따로 있는 경우에는 형식이나 외관을 이유로 귀속 명의자를 납세의무자로 삼을 것이 아니라, 실질과세의 원칙에 따라 실질적으로 당해 과세대상을 지배·관리하는 자를 납세의무자로 삼아야 할 것이다. 그리고 그러한 경우에 해당하는지는 명의사용의 경위와 당사자의 약정 내용, 명의자의 관여 정도와 범위, 내부적인 책임과 계산 관계, 과세대상에 대한 독립적인 관리·처분 권한의 소재 등 여러사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두9935판결 등 참조).

2. 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있다 할 것이나, 구체적인 소송과정에서 경험의 법칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는 납세의무자가 문제로 된 해당 사실이 경험의 법칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험의 법칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한 해당 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2014. 5. 29.선고 2014두2027 판결 등 참조).

3. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).

• 다. 인정사실

1. 원고는 2014. 5. 1. 서울 관악구 국회단지21길에서 주택신축판매업(상호: 행복)으로 사업자등록을 하였다가 2016. 8. 18. 폐업하였다.

2. 원고 명의로 AAA, BBB과 함께 2014. 8. 1. 공동 건축주로서 서울특별시 관악구청장으로부터 이 사건 ① 건물 신축허가를 받았고, 2014. 8. 11. 이 사건 ① 사업과 관련하여 주택신축판매업을 영위하는 것으로 하여 동업계약이 체결(지분비율 원고 86%, AAA 6%, BBB 7%)되었으며 사업자등록이 마쳐졌다(2022. 8. 30. 폐업).

3. 원고 명의로 CCC과 함께 2016. 7. 15. 공동 건축주로서 서울특별시 관악구청장으로부터 이 사건 ② 건물 신축허가를 받았고, 이 사건 ② 사업과 관련하여 동업계약이 체결(지분비율 각 50%)되었으며, 2016. 7. 16. 사업자등록이 마쳐져 현재까지 계속사업 중이다.

4. 원고 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 이 사건 각 건물의 처분현황을 보면, 아래표와 같이 이 사건 ① 건물의 세대는 1세대를 제외하고 2020년 이후에 모두 분양되었고, 이 사건 ② 건물은 2017년경에 6개 세대가 분양되어 그 무렵 2017년 귀속 종합소득세 신고․납부가 이루어졌으며, 분양되지 않은 세대들은 신탁회사에 신탁 중이다. < 이 사건 ① 건물 중 원고 명의 세대 내역 > < 이 사건 ② 건물 중 원고 명의 세대 내역 >

5. 쟁점 세대 중 이 사건 ① 건물 103호는 2020. 11. 16. ZZZ에게 대금 3억 8천만 원에 분양되었고, 이 사건 ② 건물 301호는 2020. 8. 20. QQQ에게 대금 4억 원에 분양되었으며, 원고의 2020년 귀속 종합소득세는 쟁점 세대인 위 2개 세대 분양 수입에 관한 것이다.

6. 이 사건 ①, ② 건물의 주택신축판매업과 관련하여 원고 명의로 2015년부터 2020년까지 종합소득세가 신고․납부되어 왔다.

7. 이 사건 ①, ② 건물에 관한 분양 계약 및 분양대금 수령, 임대차계약 및 차임 등 수령, 대출 원리금 및 조세의 납부 등이 원고 명의로 이루어졌다. 구체적으로, 원고는 FFF 및 그 자녀인 GGG, HHH(이하 ‘FFF 측’이라 한다)와 지속적으로 문자메시지를 주고받으면서 FFF 측의 요청에 따라 분양 계약 및 임대차 계약 현장에 나아가 직접 자신의 명의로 계약을 체결하고, 그 과정에서 수령한 매매대금이나 차임 등을 FFF 측에게 송금해 주었으며, 금융기관이나 세무관서로부터 대출원리금, 조세의 납부를 요청받으면 FFF 측에게 이러한 사실을 고지하여 이를 직접 또는 원고 계좌를 통하여 납부하게 하였다(다만, 2020년 귀속 종합소득세의 경우 원고가 직접 납부하였다).

8. 원고와 FFF, GGG 사이에는 2016. 3. 25.자로 사실확인서가 작성되어 있는바, 주요 내용은 아래와 같다. 사실확인서

1. 이 사건 ② 건물을 신축함에 있어 투자자 원고는 5억 원을 투자한다.

2. 투자약정금 2억 원을 별도 지급한다.

3. 투자금 5억 원과 약정금 2억 원을 합산하여 7억 원을 원고의 통장으로 입금한다.

4. 준공검사 후 보존등기가 되면 즉시 입금하고, 공동명의에서 원고 명의를 뺀다.

9. 원고는 FFF, GGG를 상대로 서울중앙지방법원 202가단00000호로 이 사건 ① 건물 중 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 13세대에 관하여 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차 인수, 원고의 투자금에 대한 약정금 2억 원 중 미지급한 1억 원 및 지연손해금 지급 청구 소송을 제기하여 2020. 8. 19. 무변론 원고 승소 판결을 받았다.

10. 원고와 이 사건 ① 건물 303호에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결한 케이비부동산신탁 주식회사는 서울중앙지방법원 2021가단000000호로 FFF의 여동생인 WWW을 상대로 이 사건 ① 건물 303호를 인도하라는 소송을 제기하여 2022. 10. 14. 승소 판결을 받았다. 위 소송에서 FFF이 제출한 사실확인서에는 원고와의 관계에 관하여 “2015년 신축 빌라 시공 및 분양 사업을 하면서 시공이 완료된 빌라들의 계단 청소 용역 일체를 원고에게 맡기면서 원고를 알게 되었다. 당시 봉천동 및 신림동 지역에 있는 여러채의 빌라 청소 용역을 원고가 맡으면서 약 한달 100만원~150만원 가량의 고정 수입이 원고에게 발생하였고 고정 수입과 동시에 하나씩 준공되어 분양되는 빌라들을 옆에서 지켜 보던 원고가 투자를 해서 공동사업을 시작하고 싶다고 하여 공동 사업을 시작하게 되었다”고 기재되어 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5, 11 내지 13호증, 을 제 1 내지 16호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

• 라. 구체적 판단

1. 쟁점 세대 양도로 인한 소득이 사업소득인지 여부 위 처분의 경위 및 인정사실에 의하여 알 수 있는 사정, 즉 ㉠ 이 사건 각 사업은 합계 26개 세대의 집합건물을 신축하여 분양하는 것을 목적으로 하고 있고, 실제로 분양이 이루어져 그 수입이 발생한 점, ㉡ 이 사건 각 사업의 사업자등록 당시에도 주택신축판매업으로 등록이 된 점, ㉢ 이 사건 ① 건물은 신축 후 일정 기간 임대에 사용하였던 것으로 보이기는 하나, 건물 등의 보유기간과 임대 이후 대부분 분양이 이루어진 경위 등에 비추어 볼 때 임대사업을 목적으로 위 건물을 신축한 것으로 보이지는 않는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 각 건물을 신축하여 분양한 행위는 수익을 목적으로 하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 행하여진 것으로 볼 수 있어 그로 인한 소득은 사업소득에 해당한다 할 것이고, 쟁점 세대의 분양으로 인한 소득만을 따로 떼어내어 양도소득에 해당한다고 볼만한 별다른 자료도 없다. 따라서 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없다.

2. 이 사건 처분이 실질과세원칙에 반하는지 여부 위 처분의 경위 및 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음의 사정을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고는 이 사건 각 사업과 관련하여 단순 명의대여자일 뿐이어서 다른 실사업자에게 과세가 가능하다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

• 가) 이 사건 각 사업과 관련하여 사업자등록, 건축 허가, 소유권보존등기, 대출 계약, 분양 계약이 원고 명의로 이루어졌다. 원고가 사업자등록 신청이나 건축 허가 신청을 직접 하지는 않았다고 하더라도 적어도 원고의 묵시적 승인 하에 광범위하게 원고 명의가 사용되었다.
• 나) 원고는 FFF 측과 지속적으로 문자메시지를 주고받으면서 FFF 측의 요청에 따라 분양 계약 및 임대차 계약 현장에 나아가 직접 자신의 명의로 체결하고, 그 과정에서 수령한 매매대금이나 차임 등을 FFF 측에게 송금해 주었으며, 금융기관이나 세무관서부터 대출원리금, 조세의 납부를 요청받으면 FFF 측에게 이러한 사실을 고지하여 이를 직접 또는 원고 계좌를 통하여 납부하게 하였다. 이처럼 원고는 이 사건 각 사업과정에서 일부 행위를 직접 담당하기도 하였다.
• 다) 원고는 이 사건 각 사업과 관련하여 FFF 측에 일정 금원을 투자하고, 그로 인한 이익을 보장받기로 약정하였으며, 실제로 이익의 일부를 배분받았다. 이와 관련하여 2016. 3. 25.자 사실확인서에는 ‘투자’라는 문구가 사용되었고, FFF은 “원고와 공동사업을 시작하게 되었다“고 진술한 사실도 있다.
• 라) 원고가 쟁점 세대에 대하여 소유권자 내지 위탁자로서 권리를 행사하는 것이 완전히 불가능하였다고 볼 만한 사정 또한 확인되지 않는 등 과세대상에 대한 관리·처분 권한 또한 보유하고 있었던 것으로 보인다.
• 마) 이 사건 각 사업 진행 과정에 원고 명의가 전반적으로 사용된 점, 원고 명의로 2016년부터 2019년까지 종합소득세가 신고․납부되어 왔음에도 원고는 아무런 이의를 제기하지 않은 점, 원고는 이 사건 각 사업 이전에도 주택신축판매업의 사업자등록을 한 이력이 있던 점 등에 비추어 보면, 원고에게는 그러한 명의사용으로 인한 결과, 즉 그로 인한 조세법적 책임관계에 대하여도 감수하겠다는 의사가 원고에게 있었다고 보인다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.