공동사업을 위해 취득한 부동산에 대한 차입금은 지분비율대로 귀속됨

사 건 2021구합72390 증여세부과처분취소 원 고 최○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 11. 17. 판 결 선 고

2023. 1. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 처분의 경위

• 가. 원고들은 부친 최OO과 함께 2018. 5. 23. 안산시 단원구 oo동 ooo-oo oo프 라자 ooo호와 o층 전체 및 이에 관한 대지권(이하 ‘이 사건 부동산’ 이라 한다)을 매수 하였다. 원고들과 최OO은 2018. 8. 1. 원고들 각 40%, 최OO 20%의 지분으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 위 지분 전체에 관하여 주식회사 oo은행(이하 ‘oo은행’이라 한다)을 수탁자로 하는 신탁등기를 마쳤다.
• 나. 원고들과 최OO은 이 사건 부동산 취득자금으로 매매대금 4,650,000,000원 및 취득세 등 부대비용 220,032,650원의 합계 4,870,032,650원을 지출하였는데, 이는 원고 최OO 명의의 대출금 2,600,000,000원(OO은행 대출금 2,300,000,000원, 주식회사 OO저축은행 대출금 300,000,000원)과 최OO 명의의 OO은행 대출금 1,300,000,000원 및 최OO의 현금 970,032,650원으로 조달하였다.
• 다. 서울지방국세청장은 2020. 7. 29.부터 2020. 9. 6.까지 원고들에 대하여 이 사 건 부동산 취득자금에 관한 증여세 조사(이하 ‘이 사건 조사’라 한다)를 실시한 결과, 원고들이 이 사건 부동산 취득자금 중 대출금으로 조달한 3,900,000,000원을 제외한 나머지 현금 970,032,650원(이하 ‘이 사건 현금’이라 한다)에 관하여 각 원고들의 지분 (40%)에 해당하는 388,013,060원을 최OO로부터 각 증여받았다고 보아 피고에게 과세 자료를 통보하였다.
• 라. 원고들은 이에 불복하여 2020. 12. 24. 조세심판원에 조세심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2021. 6. 9. 원고들의 청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 13호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함) 및 을 제1, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장 원고들이 이 사건 부동산 임대수익으로 최OO 명의의 대출금 1,300,000,000원(이 하 ‘이 사건 대출금’이라 한다)의 원리금을 상환하고 있으므로, 이 사건 대출금은 최OO의 명의를 빌렸을 뿐 실질적으로 원고들의 채무이다. 따라서 원고들은 이 사건 부동산 취득자금 중 대출금으로 조달한 3,900,000,000원을 부담한 것이고, 최OO은 이 사건 현금을 지출함으로써 자신의 지분비율을 출자한 것이므로, 원고들이 최OO로부터 이 사건 부동산 취득자금을 증여받았다고 볼 수 없다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정 사실

1. 최OO은 2018. 7. 26. OO은행에 본인 소유의 서울 성동구 OO동 OO가 OOO 토지 및 지상 건물에 관하여 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐주 었다.

2. 원고 최OO는 2018. 8. 1. 이 사건 부동산을 사업장 소재지로 하여(이하 ‘이 사건 사업장’이라 한다) 숙박업, 여관업에 관하여 사업자등록신청을 하였고, 원고들과 최OO은 2018. 8.경 이 사건 부동산을 OOO에게 임대한 후 원고 최OO 명의의 사업자통장(이하 ‘이 사건 계좌’라 한다)으로 그 임대료를 지급받았다.

3. 원고들은 2018. 8. 24. 다음과 같은 내용의 서약서를 작성하였다. 원고들은 다음과 같은 사항을 이행한다는 약속을 최OO께 드린다.

1. 최OO, 원고들의 사업이 이 사건 부동산을 매매하는 초기 과정에서부터 시작되었음을 명확히 해 둔다.

2. 원고들이 서류상 각각 40% 지분을 소유하고 있는 안산 건물에 대하여 원고들이 채무를 이행하지 않을 경우 사실상 동지분에 대한 소유 권리 행사는 불가함을 명확히 한다. 또 한 해당 건물에 OO은행 및 OO저축은행과의 신탁 계약을 체결하여 원고들의 권리행사를 엄격히 제한한다.

3. 1항은 다음과 같이 해석할 수 있다. 원고들의 지분이 온전히 채무를 기반으로 형성되었다는 점에서 안산 모텔을 매각하는 즉시 동지분에 대한 모든 채무를 변제해야 함을 의미한다.

4. 원고들은 최OO이 제시한 다음과 같은 계약조건을 충실히 따르겠다는 조건으로 사업에 참여할 수있음을 명확히 한다. 즉 계약 위반 시사업에 참여할 수 없다.

(1) 원고들은 원고 최OO 명의의 사업자 통장에서 나오는 모든 수입 및 비용을 최OO이 관리하는 것에 동의한다.

(2) 원고들은 모텔을 매매하면서 발생한 최OO의 농협은행 대출금 및 이자를 빠짐없이 변제해야 한다.

4. 원고들은 이 사건 조사 당시 이 사건 부동산 취득자금 출처에 관하여 ‘원고 최OO 명의 대출금을 제외한 나머지 금액은 최OO의 자산 3건을 담보로 한 대출에서 나왔고, 이 중 원고 최OO(900,000,000원)와 원고 최OO(900,000,000원)가 최OO로부터 이자와 원금 상환조건으로 차입하였으며, 매매대금 및 취득세는 원고들 각 40%, 최OO 20%의 비율로 각 부담하였다’고 해명하였다.

5. 원고들과 최OO은 2018년부터 2021년까지 이 사건 사업장 관련 소득을 원고 들 각 40%, 최OO 20%로 안분하여 종합소득세 신고를 하였는데, 원고 최OO 명의의 대출금에 관한 이자는 이 사건 사업장의 이자비용으로 계상하였으나, 이 사건 대출금에 관한 이자는 최OO이 운영하는 별개의 임대 사업장2) 이자비용으로 계상하였다.

7. 이 사건 계좌에는 매월 임대료(27,500,000원, 2021. 1.경부터 33,000,000원)가 입금되었고, 이 사건 계좌에서 원고 최OO 명의의 대출금 이자가 지급되었으며, 2019. 5.경부터는 추가로 원고 최OO 앞으로 매월 1,000,000원 내지 2,000,000원이 송금되었는데, 위 금액들이 출금된 후 매월 또는 몇 달에 한 번씩 잔액의 대부분이 자기앞수표로 출금되었다. 이 사건 계좌에서 위와 같이 자기앞수표가 출금되면 같은 날 또는 보름 이내에 동일 또는 유사한 금액의 자기앞수표가 최OO 명의의 계좌로 입금되었다.

8. 최OO은 이 사건 계좌에 일정 금액을 입금하기도 하였는데, 특히 2019. 7. 30. 임대료 27,500,000원이 입금된 후 2019. 7. 31. 자기앞수표 70,000,000원 및 현금 2,000,000원이 출금되어 잔액이 741,120원이 되자, 같은 날 최OO이 다시 7,500,000원 을 입금하였고 다음 날인 2019. 8. 1. 및 2019. 8. 2. 원고 최OO 명의의 대출금 이자 합계 8,220,465원이 출금되었으며, 출금 후 이 사건 계좌의 잔액은 20,655원[= (741,120원 + 7,500,000원) -8,220,465원]이 되었다.

9. 이 사건 계좌에서 최OO에게, 2021. 1. 18. 42,000,000원, 2021. 4. 28. 1,000,000원, 2021. 6. 4. 24,000,000원, 2021. 7. 30. 23,000,000원이 각 송금되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8 내지 12, 14 내지 17호증 및 을 제2, 5, 7, 8, 11, 12, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 1) 상속세 및 증여세법 제45조 제1항, 같은 법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 재산취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 신고하였거나 과세받은 소득금액, 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액 등으로 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

2. 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 부동산 취득자금 중 최OO이 지출한 이 사 건 현금을 제외한 3,900,000,000원은 대출금으로 조달되었는바, 이 사건 부동산 임대수입으로 위 대출금의 원리금을 상환함으로써 취득 당시 별도의 자금이 필요하지 않았다고 하더라도, 원고들은 이 사건 현금 중 원고들의 지분비율에 해당하는 금액을 스스로 부담하여야 한다. 그런데 원고들은 이 사건 부동산 취득 당시 26세 및 28세로서 별다른 소득이 없었으므로 이 사건 현금 중 원고들의 지분비율에 해당하는 금원을 자력으로 마련하였다고 보기 어렵고, 부친인 최OO로부터 증여받은 것으로 추정된다. 이에 대하여 원고들은 이 사건 부동산 취득자금 중 원고들의 지분비율에 상당하는 위 대출금 3,900,000,000원이 모두 실질적으로 원고들의 채무이므로, 원고들이 최OO로부터 이 사건 현금 중 일부를 증여받았다고 볼 수 없다고 주장한다. 살피건대, 위 인정 사실에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 자신들의 부담으로 이 사건 대출금의 원리금을 상환하고 있다거나 이 사건 대출금의 실질적인 채무자가 원고들이라고 볼 수 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.

• 가) 이 사건 계좌 및 최OO 명의 계좌의 거래내역, 원고들이 최OO에게 작성해준 서약서의 내용, 특히 원고 최OO 명의의 대출금 이자 지급을 위해 최OO이 이 사 건 계좌로 7,500,000원을 입금하였던 점 등에 비추어 보면, 최OO이 이 사건 계좌를 관리하면서 이 사건 부동산 임대료에서 원고 최OO 명의의 대출금 이자 등을 지급하고 난 나머지 금액을 출금하여 자신의 계좌로 입금한 것으로 보인다. 그러나 이 사건 대출금 관련 이자가 최OO의 다른 사업장 이자비용으로 계상된 점에 비추어 보면, 위 와 같이 최OO에게 지급된 금액이 이 사건 대출금의 원리금 상환을 위해 지급된 것이 라고 단정할 수 없고, 가사 위 금액으로 이 사건 대출금의 이자를 지급하였다고 하더라도 위 금액에는 최OO의 지분비율에 해당하는 소득이 포함되어 있으므로, 이 사건 사업장의 소득으로 그 이자를 지급한 것일 뿐 원고들이 자신들의 부담으로 이 사건 대출금의 이자를 부담한 것이라고 볼 수 없다.
• 나) 원고들은 ‘금융기관으로부터 타인 명의로 대출받았으나 그 대출금에 대한 이 자지급, 원금상환 및 담보제공 등으로 사실상의 채무자가 그 재산 취득자임이 확인되는 경우에는 당해 대출금은 재산취득(채무상환) 자금의 출처로 인정된다’는 상속세 및 증여세법 집행기준 45-0-7에 의하면 이 사건 대출금의 사실상의 채무자가 원고들이라고 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 원고들이 자신들의 부담으로 이 사건 대출금의 원리금을 상환하였다고 볼 수 없고, 오히려 최OO 소유의 서울 성동구 금호동 소재 토지 및 건물이 이 사건 대출금의 담보로 제공된 것으로 보이므로, 위 규정에 의하더라도 원고들이 이 사건 대출금의 사실상의 채무자라고 볼 수 없다.
• 다) 원고들은 2021년 이 사건 계좌에서 최OO에게 3차례에 걸쳐 송금된 금액이 이 사건 대출금의 변제를 위해 지급된 돈이라고 주장하나, 이는 이 사건 조사 및 이 사건 부과처분이 이루어진 후에 비로소 지급되기 시작한 것으로서, 그 이전까지는 이 사건 계좌에서 최OO에게 직접 금원이 송금된 적이 없는 점을 고려하면, 원고들의 위 주장을 그대로 믿기 어렵다.

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문 과 같이 판결한다.