양도소득세에 있어 주거용 오피스텔을 주택으로 볼 것인지

사 건 서울행정법원-2021-구단-77411 원 고 AAA 피 고 AA세무서장 변 론 종 결

2022. 3. 25. 판 결 선 고

2022. 7. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 4. 5. 원고에 대하여 한 2020년도 귀속 양도소득세 189,194,780원(가산세포함) 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 서울 구 동 아파트(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 보유하던 중 2020. 6. 29. 이를 11억 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)한 후, 2020. 8. 5. 피고에게 이 사건 주택 양도가 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목 및 동법 시행령 제155조 제1항 제1호의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하다고 보아 9억 원을 초과하는 양도가액에 대하여 기본세율을 적용하여 산출한 2020년 귀속 양도소득세 ,*,***원을 신고․납부하였다.
• 나. 피고는 2021. 3. 12.부터 2021. 3. 31.까지 원고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 원고가 이 사건 양도 당시 보유하고 있던 서울 구 동 34 오피스텔들(이하 통틀어 지칭할 때는 ‘이 사건 오피스텔’이라 하고, 각 건물을 지칭할 때는 호수만으로 특정하기로 한다)를 주택이라고 판단하여 이 사건 주택의 양도가 ‘일시적 1세대 2주택 비과세 요건’을 충족하지 않는다고 보아, 2021. 4. 5. 원고에게 2020년 귀속 양도소득세 189,194,780원(가산세 포함)을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고는 이에 불복하여 2021. 4. 30. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2021. 9.1. 심판청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 7 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 주위적 주장 오피스텔 중 일부 구획에서 숙식이 가능하다고 하더라도 오피스텔이 주로 업무에 사용되는 경우에는 이를 주거시설이 아닌 원래 용도인 업무시설로 보아야 하는바, 이 사건 오피스텔은 전용면적이 5평에 불과하고 임차기간이 짧아 안정적인 주거생활을 영위하기 어렵고, 920호, 1106호, 1111호는 이 사건 주택 양도 당시 공실이었으며, 701호는 법인회사의 업무용으로 사용되고 있었고, 605호는 임차인 자녀의 수험용으로 사용되고 있었으므로 각 주거용이 아닌 업무용으로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

2. 예비적 주장 설령 이 사건 오피스텔이 주택에 해당한다고 하더라도 원고는 임차인들이 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않을 것이라고 확신하고, 이 사건 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 충족하였다고 판단하고 양도소득세를 신고․납부하였다. 이 사건 처분은 임차인들이 합의한 임차목적 및 공부상 용도와 달리 사용하였다는 이유로 부과된 것인데 원고가 실제로 임차인들이 이 사건 오피스텔을 어떠한 용도로 사용하였는지 확인할 수 없었으므로 원고의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다. 따라서 적어도 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리

• 가) 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제7호는 ‘주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있다. 그리고 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법에 따른 양도소득세 산정과 관련한 '주택‘에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건 물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고2004두14960 판결 참조). 오피스텔은 일반 업무시설로 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이기는 하나[구 건축법 시행령(2020.

5. 12. 대통령령 제30672호로 개정되기 전의 것) 제3조의5 [별표1]14항 나목 참조], 주로 사용하는 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물로서 1세대 1주택의 비과세 요건 등과 관련하여 구 소득세법제88조 제7호에서 정한 ‘주택’으로 보아야 한다.

• 나) 또한 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 증명책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조). 따라서 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여도 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

2. 이 사건 양도 당시 이 사건 오피스텔을 ‘주택’으로 볼 수 있는지 여부(주위적 주장)

• 가) 살피건대, 갑 제2호증, 을 제9호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 오피스텔의 건축물대장에 용도가 오피스텔로 되어 있고, 등기부등본에도 건물내역이 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설로 등기되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나 앞서 든 증거들에 다가 을 제3 내지 6호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)와 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 위 법리에 비추어보면, 이 사건 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용하는 건물로서 구 소득세법 제88조제7호 에서 정한 ‘주택’에 해당한다고 봄이 타당하고, 앞서 본 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 오피스텔이 구 소득세법상 주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 오피스텔이 주택에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 이 사건 오피스텔은 인덕션, 전자렌지, 냉장고, 싱크대가 설치되어 있고, 세탁기 및 샤워시설 겸 화장실이 갖추어져 있어 공부상의 용도와 상관없이 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있으며, 용도나 구조 변경 없이도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 구조이다.

② 원고는 2010. 4.부터 2013. 6.까지 사이에 이 사건 오피스텔을 취득하였는데, 이후 이 사건 양도 당시까지 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 이 사건 오피스텔 605호, 701호, 1106호의 임차인들 또한 이 사건 양도 당시까지 이 사건 오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없다.

③ 2018. 11. 12.경 공인중개사의 인터넷 블로그에는 이 사건 오피스텔 건물에 있는 오피스텔에 관하여 원룸 안에 독립된 화장실과 세탁기, 전기레인지 등을 갖추고 침대와 각종 집기가 구비되어 있음이 광고되어 있고, 2020. 11. 12.경 ‘좋은방 구하기’라는 부동산 직거래 커뮤니티에도 이 사건 오피스텔 건물에 관하여 저녁에도 치안상태가 좋으며, 냉장고, 세탁기, 인덕션, 에어컨(중앙식), 옷장, 간이식탁, 책상, 침대(퀸사이즈)가 옵션으로 되어 있고, 원룸에 옵션이 다 들어가 있어 별도로 구입할 가구가 적으며, 침대가 옷장 안으로 넣을 수 있는 구조로 되어 있어 공간을 활용하기에 좋고, 즉시 입주가 가능하다고 하며 주택으로서의 기능을 강조하여 광고가 되어 있다.

④ 이 사건 오피스텔 605호의 임차인은 자신의 아들이 전문자격사시험 공부를 위해 위 오피스텔을 주거로 사용하였음을 확인하여 주었고, 701호의 임차인인 법인 주식회사는 위 오피스텔을 관계사의 요청으로 직원 주거용으로 임차하였음을 확인하여 주었는바, 달리 위 오피스텔이 업무용으로 사용되거나 또는 주거용으로서의 기능을 상실하였다는 정황은 엿보이지 아니한다.

⑤ 설령 원고의 주장과 같이, 이 사건 오피스텔 중 일부는 이 사건 주택 양도당시 공실이었고, 일부는 원고가 임차인이 주거용으로 사용하리라는 사정을 모르고 임대한 것이라 하더라도, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 해당 여부를 판단할 때 주택을 양도한 자가 소유한 다른 건물이 ‘주택’인지 여부는, 해당 건물이 ‘실제 사실상 주거에 공하는 건물인가’라는 객관적인 기준에 의해 판단되어야 하는 것이므로, 원고가 주장하는 위와 같은 사정이 이 사건 각 오피스텔이 ‘주택’인지 아닌지를 판단하는 데에 영향을 준다고 볼 수 없다.

⑥ 원고가 2021. 4. 22. 이 사건 오피스텔에 관하여 비주거용 건물 임대업 등으로 임대사업자등록을 하였고, 2020년 귀속 이 사건 오피스텔 임대소득에 대하여 종합소득 수정신고를 마친 사실은 인정되나, 이는 이 사건 양도에 관한 세무조사 종결 이후에 발생한 사정이므로, 이 사건 오피스텔의 실제 용도를 파악하는 데 있어 참조할 만한 사정은 아니다.

⑦ 원고는 대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두44749 판결을 들어 업무시설인지 주거용인지는 공부상 용도를 기준으로 판단해야 한다고 주장하나, 위 판결은 “ 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 부가가치세 면제 대상인 ’국민주택 및 그 주택의 건설용역‘에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 위 규정의 위임에 따른 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호가 ‘주택’이라고만 규정하고 있는 점, 조세특례제한법령의 다른 규정에서는 위 면세조항과 달리 ‘오피스텔’ 또는 ‘주거에 사용하는 오피스텔’이 ‘주택’에 포함된다고 명시하고 있는 점과의 균형 등을 종합할 때 위 부가가치세 면세규정이 적용되는 국민주택에는 공급 당시 공부상 용도가 ‘업무시설’인 오피스텔은 포함되지 않는다.”라는 것으로서, 국민주택에 대해 부가가치세를 면제하는 취지, ’주택‘과 ’오피스텔‘에 대한 각종 법적 규율의 차이(위 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법시행령 제106조 제4항 제1호는 주거용 건물을 포함한다는 취지의 포섭의 범위에 관한규정을 두고 있지 않다), 구 소득세법 제88조 제7호 본문에서 ’주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.‘고 명시적으로 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 구 소득세법상 1세대 1주택에 해당하는지 여부가 문제되는 이 사건에 그대로 적용할 수 있는 것은 아니다.

3. 가산세 감면의 정당한 사유 존부(예비적 주장)

• 가) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재이다. 따라서 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없다. 그러나 세법 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법령의 부지 내지 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하고, 이와 같은 경우 설령 과세관청이 세법에 위반된 신고를 그대로 받아들이면서 시정지시 등을 하지 아니하였다고 하더라도 정당한 사유가 있다고 할 수는 없다(대법원 1991. 9. 13. 선고 91누773 판결 등 참조).
• 나) 이 사건에서 보건대, 앞서 본 이 사건 오피스텔의 내부 구조 및 현황, 이 사건 주택 양도 시점을 전후한 이 사건 오피스텔의 임대 현황 및 임대차계약의 내용 등이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 아파트 양도 무렵 이 사건 오피스텔이 공부상 용도와는 달리 주거용으로 사용되거나 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주거용으로 사용될 수 있는 건물, 즉 주택이라는 점을 인식하거나 인식할 수 있었던 것으로 보이고, 이에 더하여 현실적으로 오피스텔이 주거용 으로 널리 사용되고 있고 그러한 경우 소득세법상 1세대 1주택의 판단에 있어서는 주 택으로 취급됨은 일반인에게도 널리 알려져 있다는 사정을 고려하여 보면, 원고가 주장하는 사정을 감안하더라도, 원고가 위 정당세액에 관한 양도소득세 신고ㆍ납부의무를 이행하지 않은 것은 단순한 법률의 부지ㆍ착오 또는 사실관계의 오인에 의한 것으로서 원고에게 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없고, 이 사건 처분 중 가산세를 부과한 부분도 적법하다.

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.