부동산 양도시 지급한 컨설팅비용의 양도소득세 계산시 필요경비 인정 여부

사 건 2021구단74146 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 6. 8. 판 결 선 고

2022. 7. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 12. 11. 원고에게 한 2019년 귀속 양도소득세 123,783,210원(가산세 포함) 1) 의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2016. 3. 30. ○○시 ○○동 ○○○-○ 대 1,060.4㎡ 및 지상 건물을 취득한 후 기존 건물을 철거하고 지상 8층 건물을 신축하여 2017. 11. 9. 소유권보존등기를 마쳤다(이하 대지와 신축 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다).
• 나. 원고는 2019. 6. 4. 이 사건 부동산을 주식회사 AAA(이하 ‘AAA’라 한다)에 119억 원에 매도하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 2019. 7. 5. 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 다. 원고는 이 사건 양도에 대한 양도소득세를 신고하면서, 원고가 주식회사 BBBBBBBB(이하 ‘BBBBBBBB’라 한다)에 지급한 컨설팅비용 255,909,092원이 구소득세법(2019. 8. 27. 법률 제16568호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제항 제3호, 구 소득세법 시행령(2019. 6. 25. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제5항 제1호 다목의 ‘소개비’에 해당한다고 보아, 위 255,909,092원을 양도차익에서 공제하여 2019년 귀속 양도소득세 133,872,920원을 신고․납부하였다.
• 라. 피고는 원고에 대한 세무조사를 거쳐, 원고가 BBBBBBBBB에 지급한 255,909,092원은 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로, 2020. 12. 11. 원고에게 양도소득세 123,783,210원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2021. 7. 15. 이를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제4, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 원고가 BBBBBBBBB에 지급한 255,909,092원은 이 사건 부동산 양도를 위하여 직접 지출한 소개비에 해당하므로, 필요경비에 포함되어 양도차익에서 공제되어야 한다. 그럼에도 불구하고 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생 시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관 청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26.선고 2006두16137 판결 등 참조, 대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조). 구 소득세법 제97조 제1항 제3호 는 ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’을 필요경비로 규정하고, 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 양도비 등의 하나로 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 ‘소개비’를 규정하고 있다. 구 소득세법 제118조 에 의하여 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항 에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2017. 10. 26. 선고 2017두51310 판결 등 참조).

2. 살피건대, 앞서 본 증거들 및 갑 제5호증의2, 을 제1 내지 3, 5 내지 7, 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어 보면, 원고가 BBBBBBBBB에 지급한 255,909,092원은 구 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 정한 ‘이 사건 부동산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비’가 아니라, 원고가 이 사건 부동산에서 부동산임대업을 하면서 부동산 및 임대차 관리에 관한 전반적인 사항을 위임하는 컨설팅계약에 따른 컨설팅 비용이라고 봄이 상당하고, 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 BBBBBBBBB에 지급한 255,909,092원이 이 사건 부동산의 양도를 위하여 직접 지출한 소개비 명목의 비용이라고 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

• 가) 원고는 2016. 3. 30. ○○시 ○○동 ○○○-○ 대 1,060.4㎡ 및 지상 건물을 취득한 후 ‘○○타워’라는 상호로 부동산업을 영위하는 사업자등록을 하였다. 원고는 위 건물을 철거한 후 2017. 11. 9. 이 사건 건물을 신축하여 소유권보존등기를 마쳤고, 2018. 1. 12. BBBBBBBBB와 아래와 같은 내용의 컨설팅대행계약서를 작성한 사실을 인정할 수 있다(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라 한다).
• 나) BBBBBBBBB 대표이사인 김○○은 원고에게 유선이나 카카오톡 메시지를 이용하여 이 사건 컨설팅대행계약에 따른 업무를 수행하였다. 원고가 김○○과 주고받은 카카오톡 메시지 내용을 살펴보면, BBBBBBBBB에서 수행한 컨설팅용역은 이 사건 건물의 임차인들과의 미팅내용 보고, 임대차보증금의 영수 및 송금, 임대차계약 조건 변경 및 합의, 관리비 부과․징수, 이 사건 건물의 시설 보수, 간판 설치 허가, 주차장 운영, 임차인과의 분쟁에 관한 사항 등 이 사건 건물의 일반적인 관리에 관한 것으로 보인다. BBBBBBBBB에서 이 사건 매매계약 체결 무렵 매매계약서를 검토하였다고 하더라도, 이는 앞서 본 이 사건 건물에 대한 전반적이고 일반적인 관리 업무의 일환으로 이루어진 것으로 보일 뿐, 이 사건 부동산 매각을 위하여 매수인을 모집하는 등의 매각 컨설팅용역 업무를 수행한 것으로 보이지는 않는다.
• 다) 원고는 2019. 6. 4. 주식회사 CCC부동산컨설팅(이하 ‘CCC부동산컨설팅’ 이라 한다)과 이 사건 부동산의 매도를 위한 별도의 ‘매도컨설팅용역계약’을 체결하였고, 이 사건 부동산를 양도한 후 CCC부동산컨설팅에 컨설팅비용 2억 9,300만 원을, 중개수수료 명목으로 주식회사 CCC빌딩부동산중개법인(이하 ‘CCC중개법인’이라 한다)에 1억 700만 원(법정 최고 중개수수료금액이다)을 지급하였다.
• 라) 원고는 CCC부동산컨설팅이 매수인인 AAA 측 중개법인이라는 취지로 주장하나, 원고와 CCC부동산컨설팅 사이에 작성된 매도컨설팅 용역계약서를 살펴보면, ‘부동산 매수인 물색을 위한 일간지 등 광고, 홍보, 다른 협력관계에 있는 공인중개사 접촉 등 홍보 및 컨설팅 업무’가 컨설팅 용역업무의 범위에 기재되어 있는 점, BBBBBBBBB 매도인 측 매매컨설팅 회사이고 CCC부동산컨설팅이 매수인 측 매매컨 설팅 회사라면 원고가 CCC부동산컨설팅 측에 용역대금을 지급할 이유가 없어 보이 는 점, BBBBBBBBB의 법인등기부상 목적사업에 ‘부동산임대 및 분양대행업과 이 에 관련된 부대사업’만 기재되어 있을 뿐 ‘부동산매매업’이나 ‘부동산중개업’을 목적으 로 하고 있지는 않는 점 등에 비추어 보더라도, 위와 같은 원고의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 따라서 원고의 주장은 이유 없고, 원고가 BBBBBBBBB에 지급한 이 사건 컨설팅계약에 따른 용역대금 255,909,092원이 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 양도차익에서 공제하지 않은 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 1) 을 제4호증의 기재에 의하면, 원고가 취소를 구하는 양도소득세 123,783,210원은 가산세가 포함된 금액임이 명백하다.