원고가 분양계약상 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였다고 하더라도 분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없고, 이 사건 대체주택은 분양잔대금을 완납한 날까지 자산이 완성되지 아니한 경우에 해당하므로 사용승인일을 이 사건 대체주택의 취득시기로 보아야 함
원고가 분양계약상 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였다고 하더라도 분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없고, 이 사건 대체주택은 분양잔대금을 완납한 날까지 자산이 완성되지 아니한 경우에 해당하므로 사용승인일을 이 사건 대체주택의 취득시기로 보아야 함
사 건 2021구단69267 양도소득세경정거부처분취소 원 고
○○ 피 고
○○세무서장 변 론 종 결
2022. 3. 4. 판 결 선 고
2022. 5. 27.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 10. 28. 원고에게 한 2019년도 귀속 양도소득세 125,970,716원의 경정청구 거부처분을 취소한다.
2014. 2. 26. 15,000,000
2014. 2. 26. 15,000,000 계약금2차
2014. 3. 28 33,000,000
2014. 3. 28 33,000,000 1차중도금
2014. 7. 18. 47,300,000
2014. 7. 18. 47,300,000 2차중도금
2014. 11. 18. 47,300,000
2014. 11. 18. 47,300,000 3차중도금
2015. 4. 17. 47,300,000
2015. 4. 17. 47,300,000 4차중도금
2015. 8. 18. 47,300,000
2015. 8. 18. 47,300,000 5차중도금
2015. 12. 28. 47,300,000
2015. 12. 28. 47,300,000 6차중도금
2016. 5. 18. 47,300,000
2016. 5. 18. 47,300,000 잔금
2017. 2. 28. 141,200,000
2016. 11. 22. 141,200,000 합계 473,000,000 473,000,000 (단위: 원)
1. 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제98조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 ‘대금을 청산한 날’이라 함은 매매계약서에 기재된 잔대금 지급 약정일이 아니라 실제로 잔대금을 지급한 날을 말한다고 할 것인데(대법원 1992. 4. 28. 선고 91누11223 판결), 원고가 2014. 2. 26.부터 2016. 11. 22.까지 9회에 걸쳐 이 사건 분양계약상 분양대금을 납부한 사실은 앞서 살핀 바와 같으므로, 이 사건에서 당초의 분양대금이 모두 지급된 잔금 납부일인 2016. 11. 22.이 이 사건 대체주택의 대금 청산일에 해당한다.
2. 원고는 이에 대하여, 원고가 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였는바, 원고로서는 공급자의 연대보증을 해소하여야만 입주증을 받을 수 있었던 점, 원고가 공급자의 연대보증 해소 후 입주증을 받은 다음에야 이 사건 대체주택에 관한 소유권의 보존등기(공급자 명의) 및 이전등기(원고 명의)가 각 경료되었다는 점 등에 비추어 공급자가 제공한 인적담보(연대보증)가 해소된 때인 2016. 12. 7.을 대금청산일로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령(2019. 12. 31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법 시행령’이라 한다) 제162조 제1항의 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석․적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정인바(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조), 원고의 주장처럼 인적담보 해소일을 대금 청산일로 본다면 납세자가 임의로 대출금 상환일을 조정함으로써 자의적으로 그 취득시기를 결정할 수 있게 되므로 이는 납세자의 자의를 배제하고 과세의 공평을 기하기 위한 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 규정의 입법취지에도 어긋난다고 볼 것인 점, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바, 대금 청산일을 원고 주장과 같이 해석할 아무런 법적 근거가 없는 점, 분양대금 납입의무는 수분양자와 주택공급자 사이의 분양계약에 따른 것이고, 중도금 대출금 상환은 수분양자와 금융기관 사이의 대출계약에 따른 것으로 양자는 계약당사자나 규율 대상 등 법률관계가 서로 상이한바, 분양계약상 수분양자가 입주하기 전에 대출받은 중도금을 상환해야 한다는 취지의 명문의 규정이 없는 이상 수분양자로서는 금융기관에 중도금 대출금을 상환하지 못하였다고 하더라도 이 사건 분양계약에 따라 분양대금을 납부하기만 하면 공급자에 대하여는 분양계약상 대금지급 의무를 모두 이행한 것으로 보아야 할 것인 점, 설령 수분양자의 대출금 상환 연체로 인하여 주택공급자가 금융기관에 대하여 연대보증책임을 이행하게 되더라도 이는 분양촉진을 위하여 그와 같은 방안을 선택한 주택공급자가 감당해야 할 책임이라고 할 것이고, 나아가 분양계약상 별도의 정함이 없는 이상 공급자가 일방적으로 수분양자들에게 중도금 대출금이 상환되어야 입주증 발급이 가능하다는 내용의 입주안내문을 교부하였다고 하더라도 그러한 사정만으로는 수분양자들에게 어떠한 법적 효력이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건에서 원고가 분양계약상 중도금을 공급자의 연대보증 하에 대출을 받아 지급하였다고 하더라도 분양계약상 잔금을 납부한 때가 아닌 인적담보가 해소된 때를 대금 청산일로 볼 수는 없다고 할 것이다. 한편 원고가 그 주장의 근거로 드는 대법원 1999. 10. 8. 선고 99두7784 판결은, 해당 원고(양도인)의 잔금수령일과 양수인들의 잔금지급일에 관한 주장이 서로 일치하지 않고 달리 이를 증명할 자료가 없어 ‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’로 보아 결국 소유권이전등기 접수일을 양도일로 본 사안으로, 증거 등에 의하여 잔금지급일이 명확히 확인되어 ‘대금 청산일이 분명한 경우‘인 이 사건과는 그 사안을 달리하므로 원용하기에 적절하지 아니하다 2).
3. 앞서 살핀 바와 같이 이 사건 대체주택의 대금 청산일은 잔금 지급일인 2016. 11. 22.이라고 봄이 타당한데, 이 사건 대체주택의 사용승인일은 2016. 11. 30.이므로 결국 이 사건 대체주택은 분양잔대금을 완납한 날까지 자산이 완성되지 아니한 경우에 해당한다. 그렇다면 이 사건 대체주택은 완성되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제8호 에서 규정하는 ’해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우‘에 해당하므로 같은 조 제1항 제4호에 따라 ’사용승인서 교부일‘, 즉 사용승인일인 2016. 11. 30.을 이 사건 대체주택의 취득시기로 보아야 한다. 따라서 이를 전제로 원고가 이 사건 대체주택을 취득한 다음 3년이 경과한 후에 이 사건 부동산을 양도하였다고 보아 피고가 원고에게 한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.
원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 최초 원고 배우자인 BBB가 단독으로 분양계약을 체결하였다가 이후 원고가 공동명의인으로 추가되었고(대출채무도 공동으로 부담), 추후 소유권이전등기도 공동 명의로 마쳐졌다. 2) 위 판결은, ‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’로 본 원심 판단에 위법이 없다고 판시하면서, 이어서 양도인이 잔대금을 1991. 4.경 지급받았다고 하나 양도인과 양수인등이 매매대상 토지의 매매대금 중 중도금의 지급과 관련하여 1991. 1. 21. 양도인의 소유인 다른 부동산에 양수인들을 채무자로 하는 근저당권을 설정하고 금 1억 원을 대출받았고, 위 근저당권 설정등기는 1992. 4. 14.경에야 말소되었는데, 이러한 경우 양수인들이 1991. 4.경 양도인에게 잔대금 명목의 금원을 지급하였다고 하더라도 이로써 그들 사이에 이 사건 매매대금 전부에 관한 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다고 판시하고는 있다. 그러나 앞서 살핀 바와 같이 위 판결 사안은 ‘대금 청산일이 분명한 경우’가 아닌 ‘대금 청산일이 분명하지 아니한 경우’ 에 관한 사안이므로 위 판결이 ‘대금 청산일’에 관한 판결이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 후단의 판시 내용 또한 ‘잔대금 명목의 금원을 지급하였다고 하더라도 이로써 매매대금 전부에 관한 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다 ’고 되어 있어 설령 원심 판단과 달리 잔금 지급일이 분명한 경우라고 보더라도 그로써 대금 청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다고 가정적․부가적으로 판단한 것에 불과하므로, 이를 두고 위 판결이 ‘양도인이 자신 소유의 부동산에 물적 담보를 제공하고 자금을 대출받아 매매대금에 충당한 경우에는 대금 청산일을 물적담보 해소일로 보아야 한다 ’고 명시적으로 판시한 것이라고 볼 수도 없다. 실제 위 판결은 이후의 대법원 판결에서 전혀 원용된 바가 없다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.