양도물건이 사업용건물(고시원)인지 주택인지 여부

사 건 2021구단56889 양도소득세부과처분취소 원 고 서%% 서울 @@구 @@로# ^^, &&&호(%%%동) 소송대리인 변호사 이@@ 피 고 $$세무서장 소송수행자 ### 변 론 종 결 2021. 10. 29. 판 결 선 고 2021. 11. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 8. 20. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 $$,$$$,$$$원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2011. 10. 6. 서울 ## ### &가 $$-$$$ 대 ###㎡를 취득하고, 201@. 6. 5. 그 위에 지하1층, 지상8층의 건물(이하 ‘이 사건 전체건물’이라 한다)을 신축하여 사용승인을 받고, 201@. 6. 18. 소유권보존등기를 마쳤는데, 이 사건 전체건물의 일반건축물대장상 건축물 현황은 아래 표 기재와 같다.
• 나. 원고는 201@. 3. 21. 이 사건 전체건물과 그 대지를 $$억 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하고, 이 사건 전체건물 중 8층 부분에 대해서는 주택으로 1세대 2주택 양도에 해당한다고 보아 일반세율에 10%를 가산한 세율을 적용하고, 지1층부터 7층까지 부분에 대해서는 근린생활시설(고시원)로 사업용 건물로 일반세율과 장기보유특별공제를 적용하여 피고에게 2019년 귀속 양도소득세 &&&,&&&,&&&원을 예정신고․납부하였다.
• 다. 이에 피고는 이 사건 전체건물 중 지상 2층부터 7층까지의 부분(이하 ‘이 사건 쟁점건물’이라 한다)이 공부상 제2종 근린생활시설(학원, 고시원)로 되어 있으나, 실제로는 원룸형 주택으로 사용된 사실을 확인하고, 이 사건 쟁점건물을 공동주택으로, 그 안의 42개 각 호실을 각각의 주택으로 보아 1세대 3주택 이상 보유로 장기보유특별공제 적용을 배제하고 일반세율에 20%를 가산한 중과세율을 적용하여 2020. 8. 20. 원고에게 이 사건 양도에 대하여 2019년 귀속 양도소득세 $$$,$$$,$$$원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2020. 11. 18. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2021. 3. 12. 그 청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지

1. 이 사건 쟁점건물은 신축 당시부터 제2종 근린생활시설로 건축되었고, 공부상 용도도 학원, 고시원으로 등재되어 있다. 원고의 이 사건 쟁점건물의 사용 목적은 신축당시부터 이 사건 양도 당시까지 영업용인 고시원이었으므로 이 사건 쟁점건물은 주택이 아닌 상가건물에 해당한다. 그렇지 않더라도 이 사건 쟁점건물은 주택이 아니라 건축법 시행령 제3조의5, 별표1의 15호 가목, 다목 또는 라목에 해당하는 숙박시설, 즉 생활숙박시설이나 다중생활시설 또는 그 밖에 비슷한 것으로 보아야만 하므로, 이 사건 쟁점건물을 주택으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

2. 설령 이 사건 쟁점건물이 주택에 해당한다고 하더라도, 건물의 개수와 주택의 개수를 다르게 보는 예외규정이 마련되어 있지 않고, 이 사건 쟁점건물의 42개 호실은 각 호실을 각각의 주택으로 볼 수 있을 정도로 독립성을 가지고 있지 아니하며, 원고가 각 호실을 각각의 건물로 할 의사를 가지고 있지 않았으므로, 이 사건 쟁점건물은 전체가 1개의 건물에 해당한다. 따라서 이 사건 쟁점건물을 공동주택으로 보아 42개 호실을 각각 주택으로 판정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 쟁점건물이 주택에 해당하는지 여부

• 가) 어떤 건물이 소득세법에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다[구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제7호].
• 나) 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호가 있는 경우, 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 이 사건 쟁점건물은 구 소득세법 소정의 주택에 해당하는 것으로 보이고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 쟁점건물이 주택이 아닌 근린생활시설인 고시원 또는 숙박시설에 해당한다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

① 이 사건 쟁점건물의 일반건축물대장상 용도는 ‘제2종 근린생활시설(학원)’, ‘제2종 근린생활시설(고시원)’으로 등재되어 있기는 하다. 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 등에 따르면 ‘고시원업’은 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업이라고 규정하면서, 각 실별 취사시설 및 욕조는 설치하지 말 것과 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것을 규정하고 있다(건축법 시행령 제3조의5 별표1, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조 7의2, 국토교통부고시 다중생활시설 건축기준 제2조). 따라서 고시원은 불특정 다수인이 이용하고, 각 실별로 독립된 주거생활을 위한 취사시설 및 욕조가 없으며, 시설 내 세탁실과 취사시설 등을 공용시설로 갖추고 있는 것이다. 그런데 이 사건 쟁점건물은 42개 호실로 구분되어 있고, 각 호실 내부에 화장실, 세탁기, 싱크대, 인덕션 등이 있어 각 호실별 세탁시설과 취사시설이 설치되어 있으므로, 위 법령에서 정한 고시원의 시설기준에 부합하지 않는다.

② 이 사건 쟁점건물은 위와 같이 각 호실별로 독립된 주거가 가능한 구조를 갖추고 있고, 전기사용도 별도로 관리되고 있었다. 부동산중개 사이트에서는 이 사건 쟁점건물의 각 호실을 방과 주방이 분리된 형태의 원룸으로 전세매물로 소개하고 있다. 이 사건 쟁점건물은 신축 이후 이 사건 양도일까지 약 170명의 임차인들이 각 호실별로 전입하여 주민등록상 전입신고를 하고 거주하여왔으며, 이 사건 양도 당시 임대차 보증금이 약 30억 원에 달하였고, 원고는 이 사건 쟁점건물을 생활숙박시설로 신고하지 않았다(공중위생관리법 제3조 제1항). 따라서 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 객실별로 취사시설 및 욕실 등의 설비를 갖춘 생활숙박시설 또는 다중생활시설(건축법 시행령 제3조의5 별표1, 공중위생관리법 제2조, 제1항, 공중위생관리법 시행규칙 제2조 별표1)로 보기에는 무리가 있다.

③ 원고는 학원이나 고시원 또는 생활숙박시설로 사업자등록을 하지 않았고, 부가가치세를 신고․납부하지 않았다. 오히려 원고는 2011. 10. 19.부터 면세사업자(건설업/주택신축판매업자)로 사업자등록을 하여 사업을 영위하다가 이 사건 양도일인 2019.3. 21. 폐업한 것으로 보이는바, 원고가 이 사건 쟁점건물을 고시원 또는 숙박시설 등 영업시설로 사용할 목적이 있었다고 보이지 않는다.

2. 이 사건 쟁점건물을 소득세법상 1개의 주택으로 보아야 하는지 여부 이 사건 쟁점건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 거주할 수 있는 구조여서 그 실질에 있어 공동주택에 해당하므로, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 호실을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 쟁점 건물 전체를 1개의 주택으로 보아야 한다는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 그 이유는 다음과 같다.

• 가) 주택(건물)에 관한 과세근거는 소득세법 제94조 제1항 제1호 이고, 주택에 대해 소득세법 제88조 제7호 는 허가 여부나 공부(공부)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있으며, 주택 수 산정에 있어 1세대 1주택 특례에 관한 소득세법 시행령 제155조 제15항 은 건축법 시행령 별표1 제1호 단독주택 중 다목에 해당하는 다가구주택의 경우 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다고 정하면서, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되는 점을 고려하고 일반 단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해, 단서에 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 예외적으로 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있다.
• 나) 양도소득세 과세 대상으로서 주택이라 함은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24.선고 92누15994 전원합의체 판결 참조).
• 다) 위 소득세법 관련 규정 및 위 판례 법리에 의하면, 주택 수 산정에서 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 하나의 건축물이라 하더라도 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 구획된 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도 위와 같이 해석함이 타당하다. 라) 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 조항은 건축법 시행령에서 정하는 단독 주택인 다가구주택(주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 것)을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 전체를 1주택으로 본다고 규정하고 있으나, 이 사건 쟁점건물은 공부상 용도구분과 달리 6개층을 주택으로 사용하고 있고, 연면적 합계가 !!!.!!㎡이며, 총 &&개 호실로 구분되어 &&세대가 거주할 수 있는 이상 위 다가구주택에 해당하지 아니하므로, 이 사건 쟁점건물이 하나의 매매단위로 양도되었다 하더라도 하나의 주택으로 볼 수는 없다.
• 마) 앞서 본 바와 같이 이 사건 쟁점건물은 &&개 호실로 구분되어 있고, 구분된 각 호실이 독립된 주거가 가능한 구조와 기능을 갖추고 있으며, 실제로도 각 호실별로 임차인들이 개별적으로 임차하여 각 호실에서 독립적으로 거주하고 있으므로, 이 사건 쟁점건물은 실질이 공동주택에 해당하여 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 호실을 각각 하나의 주택으로 봄이 상당하다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.