소급 감정에 의한 이 사건 감정가액이 이 사건 부동산의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다.

사 건 서울행정법원2021구단55305 양도소득세경정거부처분취소 원 고 AA, BB 피 고 CC세무서장 변 론 종 결 2021.09.10 판 결 선 고 2021.10.01

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 3. 31. 원고 BB에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분, 피고가 2020. 4. 2. 원고 BB에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분 및 피고가 2020. 4. 2. 원고 AA에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 경정청구 거부처분을 각 취소한다.

• 가. 원고들은 증여를 원인으로 2002. 12. 31. 취득한 아래 표1 ‘부동산의 표시’ 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 2018. 5. 25., 2018. 6. 22. 아래 표1 ‘양도가액’ 기재 각 금원에 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다). <표1> 부동산의 표시 소유자 취득일 취득가액 (취득세신고) 양도일 양도가액 1 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 2002.12.31. x,xxx,xxx,xxx원 2018.5.25. x,xxx,xxx,xxx원 2 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 2002.12.31. 2018.5.25. 3 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 2002.12.31. 2018.5.25. 4 1내지 3,6항 지상 2층 운동시설(골프연습장) BB 2002.12.31. 2018.5.25. 5 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 2002.12.31. 2018.5.25. xxx,xxx,xxx원 6 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ AA 2002.12.31. xxx,xxx,xxx원 2018.5.25. x,xxx,xxx,xxx원
• 나. 원고들은 2018. 7. 31., 2018. 8. 30. 피고에게 이 사건 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 함에 있어, 주식회사 DD 감정평가법인과 주식회사 감정평가법인 EE에 의뢰하여 취득일 당시의 시가를 소급 감정하여(기준시점 2002. 12. 30., 감정평가조사시점 2018. 6. 28.~2018. 6. 29., 2018. 7. 13., 감정평가서작성일 2018. 7. 2., 2018. 7. 11., 2018. 7. 16.) 그 평균액인 아래 표2 ‘취득가액 소급감정가액’ 기재 금액(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)으로 취득가액을 신고하였다가 2019. 12. 10. 피고에게 취득가액을 이 사건 부동산의 증여 당시 기준시가인 아래 표2 ‘취득가액 기준시가’ 기재 금액으로 하여 양도소득세를 수정신고․납부하였다. <표2> 부동산의 표시 소유자 취득가액 양도가액 소급감정가액 기준시가 1 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB x,xxx,xxx,xxx원 xxx,xxx,xxx원 x,xxx,xxx,xxx원 2 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 3 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB 4 1내지 3,6항 지상 2층 운동시설(골프연습장) BB 5 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ BB xxx,xxx,xxx원 xxx,xxx,xxx원 xxx,xxx,xxx원 6 OO시 OO동 xxx-x 대 xxx ㎡ AA x,xxx,xxx,xxx원 xxx,xxx,xxx원 x,xxx,xxx,xxx원
• 다. 원고들은 2020. 2. 24. 취득가액을 처음 예정신고한 바와 같이 이 사건 감정가액으로 하여 양도소득세를 경정․환급하여 달라는 취지로 피고에게 경정청구를 하였고, 피고는 2020. 3. 31., 2020. 4. 2. 원고 BB에게, 2020. 4. 2. 원고 AA에게 각 경정청구에 대한 거부처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 라. 이에 원고들이 불복하여 2020. 6. 29. 조세심판원에 청구하였으나, 2020. 12. 22. 그 청구가 모두 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1 내지 8호증(가지번호가 있는 경우, 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장 양도소득세에서 양도차익을 계산함에 있어서 증여로 취득한 부동산의 취득가액은 증여개시일 현재의 시가로 산정하여야 하는바, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우, 비록 그것이 평가기간 이내의 감정가액이 아닌 소급감정에 의한 것이라도 시가로 볼 수 있음에도 기존의 기준시가대로 취득가액 산정하여 원고들의 양도소득세 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리

• 가) 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제9항 본문에 의하면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는데, 증여받은 자산의 경우 ‘증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다. 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 구 상속세 및 증여세법 시행령 (2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제2호 가목 및 나목은 위 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 가액’ 중 하나로 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하면서, 다만 증여세 등 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 증여일 당시의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 위 시가로 인정되는 가액에서 제외하고 있다. 한편, 상속재산의 양도차익을 계산함에 있어 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조). 이러한 법리는 증여재산의 양도차익을 계산함에도 같이 적용될 수 있다.
• 나) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 ‘실지거래가액’의 의미에 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 이 적용되는 경우 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는 점(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조) 등을 더하여 보면, 증여재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 가액을 취득가액으로 인정할지 여부는 개별 사건마다 구체적인 사정을 고려하여 판단하여야 하고, 그 감정가액이 증여 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 할 것이다.
• 다) 한편, 상속 또는 증여받은 자산을 양도한 경우에 상속세 또는 증여세의 과세표준에 해당하는 가액(즉 상속개시일 또는 증여일 현재 ‘상속세 및 증여세법’ 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)은 양도차익 산정시 당해 자산의 필요경비로 인정하여 주고 양도가액이 위 가액을 초과하여 양도소득이 있는 경우에만 양도소득세를 부과하는 것이 조세누락이나 이중과세를 방지할 수 있는 점, 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 그 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하여 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 두고자 소득세법 제97조 제5항 의 위임을 받은 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문이 마련된 점 등에 비추어 보면, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지에 관하여는 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별공시지가를 적용한다고 하여 구 소득세법 제100조 제1항, 즉 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정한 데에 반하여 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012두5770 판결 참조).

2. 이 사건 감정가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부 앞서 본 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래의 각 사정들을 위 관계 법령 및 법리에 비추어 보면, 소급감정에 의한 이 사건 감정가액이 이 사건 부동산의 취득가액에 해당한다고 보기는 어렵다.

① 이 사건 감정가액은 평가기준일인 증여일 전후 각 3개월 이내에 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 아니라, 증여일로부터 15년 이상 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액이다. 그런데 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 문언 내용 및 앞서 설시한 법리에 의하면, 무분별한 소급감정으로 인한 조세관계의 불안정성을 해소하기 위하여 감정 주체와 감정 시기․감정 목적 등에 관한 엄격한 제한 요건을 규정하고, 그 요건을 모두 충족하여 객관적인 신빙성을 담보할 수 있는 감정가격만을 시가로 인정하고 있는 것으로 보이는바, 증여재산에 있어서 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용 할 필요가 있다.

② 이 사건 감정가액 평가 조사 당시 이 사건 부동산 중 건물의 철골조, 그물망 형태의 구축물 등이 철거된 것으로 조사되었는바, 이 사건 부동산의 취득일인 2002.12. 31. 기준 이 사건 부동산 중 건물의 부합물이나 종물 등의 형상 확인이 불가능한 점, 이 사건 감정가액은 증여일로부터 15년 이상 지난 후에 이루어져서 기간의 경과로 주변 환경이 상당 정도 변하였을 것으로 보이는 점, 특히 이 사건 감정가액의 기초가 되는 각 감정평가액을 산정한 방법은 토지의 경우 공시지가기준법을, 건물의 경우 원가법을 채택하여 이루어졌는데, 감정기관 스스로 ‘다른 감정평가방법을 적용하여 산출된 시산가액의 적정성을 검토하여야 하나 기준시점 당시의 거래사례 및 수익사례 등 수집의 한계로 다른 감정평가 방법에 의한 시산가액은 검토하지 아니하였음’ 또는 ‘다른 감정평가방법을 적용하여 산출된 시산가액의 적정성을 검토하여야 하나, 대상 물건의 특성 등으로 인하여 유사한 거래사례를 포착하지 못하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 부득이 합리성 검토를 생략하였음’이라며 감정의 한계를 인정하고 있는 점 등을 고려하여 보면, 이 사건 감정가액이 증여일 당시 이 사건 부동산의 현황을 제대로 반영하였다거나 원형대로 감정한 것으로서 증여일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 가치를 반영하고 있다고 단정하기 어렵다.

③ 원고들은 이 사건 부동산의 기준시가로 이 사건 부동산에 대한 증여세를 신고 납부한 뒤, 증여세 부과제척기간이 경과한 2018. 6.경에서야 두 곳의 감정평가기관에 증여일을 기준시점으로 한 소급감정을 의뢰하였고 그 감정평가액의 평균액인 이 사건 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 이후 원고들은 이 사건 부동산의 증여일 당시의 기준시가를 취득가액으로 하여 이 사건 부동산에 대하여 양도소득세를 수정신고하였다가 재차 피고에게 이 사건 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 경정청구를 한 것이다. 이러한 사정에 비추어 보면, 원고들은 양도소득세 감액을 목적으로 소급 감정평가를 의뢰한 것으로 보이므로, 그에 따른 이 사건 감정가액이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라고 단정하기 어렵다.

④ 증여재산이 추후 양도 목적물이 되는 경우 당초 증여세 산정 가액이 양도소득세 취득가액이 되는 것은 논리상 당연하며, 이와 같은 이유에서 구 소득세법 제97조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제163조 제9항 이 증여받은 자산의 취득가액 산정에 상속세 및 증여세법의 증여재산 가액 산정에 관한 규정들을 준용하고 있는 것으로 판단 된다. 이를 고려하면 부동산 취득 당시 개별공시지가, 고시주택가격 등을 기준으로 증여세를 산정, 납부하고는 이후 증여세 부과제척기간이 도과하자 양도소득세 감액을 목적으로 이 사건 감정가액으로 소급감정한 것을 세금 납부 목적에 적합한 것이라고 보기 어렵다.

3. 소결론 따라서 이 사건 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여 달라는 원고들의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.