오피스텔 분양은 개발사업 시행의 재산가치증가사유에 해당하지 않고, 오피스텔 준공일을 재산가치 증가사유 발생일로 볼 수 없음

[ 세 목 ] 상증 [ 판결유형 ] 국패 [ 사건번호 ] 서울행정법원-2020-구합-62228(2023.11.21) [직전소송사건번호 ] [ 제 목 ] 오피스텔 분양은 개발사업 시행의 재산가치증가사유에 해당하지 않고, 오피스텔 준공일을 재산가치 증가사유 발생일로 볼 수 없음 [ 요 지 ] 오피스텔 분양은 개발사업 시행의 재산가치증가사유에 해당하지 않고, 이 사건 준공일을 상증세법 제42조의3 제1항 개발사업 시행의 재산가치 증가사유 발생일로 볼 수 없으며, 상증세법 제4조 제1항 제6호가 정한 재산가치증가사유와 경제적 실질이 유사한 경우에도 해당하지 아니함 [ 판결내용 ] 판결 내용은 붙임과 같습니다. [

] 상속세 및 증여세법 제45조의3 【재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】 사 건 2020구합62228 증여세부과처분취소 원 고 AAA 외 1명 피 고 aa세무서장 변 론 종 결

2023. 9. 26. 판 결 선 고

2023. 11. 21.

1. 피고가 20xx. 11. 15. 원고들에 대하여 한 20xx년 귀속 증여세 각 x,xxx,xxx,xxx원의 부과처분을 각 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고들은 주식회사 CCC투자개발(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)의 대주주, 대표이사인 소외 DDD, EEE(DDD의 배우자)의 자녀들이다. 당초 이 사건 회사의 발행주식 30,000주 중 21,000주는 DDD이, 나머지 9,000주는 EEE이 각 보유하였다.
• 나. 이 사건 회사는 20XX. 4. 25. 서울 00구 00동 XXX-XX, XX, XX, XX 각 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수한 뒤, 20XX. 9. 25. 업무시설, 근린생활시설 목적의 지하 7층, 지상 15층 건물인 ‘00동 G오피스텔’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 건축허가를 받았고, 20XX. 10. 10. 이 사건 건물신축에 착공하였다.
• 다. EEE은 20XX. 4. 7. 원고들에게 각각 이 사건 회사 발행주식 4,000주(이하 ‘이 사건 각 주식’이라 한다)를 증여하였다. 원고들은 20XX. 7. 14. 1주당 가액을 0원으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 라. 이 사건 건물은 20XX. 3. 2. 사용승인을 받았다(이하 해당 날짜를 ‘이 사건 사용 승인일’이라 한다).
• 마. OO지방국세청장은 원고들에 대한 세무조사를 실시하여, 원고들이 이 사건 각 주식을 증여받은 날로부터 5년 이내에 이 사건 법인이 이 사건 건물의 신축·분양 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)으로 인해 위 주식의 가치가 상승한 것이 구 상속세 및 증여세법(2016. 12. 20. 법률 제14388호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제42조의3 제1항 제1호, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제32조의3 제1항 제1호 또는 제3호에 따라 ‘재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여’에 해당하여, 원고들이 이 사건 각 주식을 증여받은 날인 20XX. 4. 7.부터 이 사건 건물의 사용승인일인 20XX. 3. 2.까지 이 사건 각 주식의 가치증가분 합계 x,xxx,xxx,000원(원고별로 각 x,xxx,xxx,000원)으로 보고, 20xx. 11. 15.1) 원고들에게 각 증여세(가산세 포함)x,xxx,xxx,xxx원을 결정·고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
• 바. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 20xx. 2. 1. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 20xx. 3. 25. 기각결정을 받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 요지

1. 원고들 이 사건 처분은 아래와 같이 구 상증세법 제42조의3 제1항이 정하고 있는 과세요건을 충족하지 못하여 위법하므로 취소되어야 한다.

• 가) 이 사건 사업은 구 상증세법 제42조의3 제1항이 정하고 있는 ‘개발사업’에 해당한다고 볼 수 없고, 해당 규정의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 ‘제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에도 해당하지 않는다.
• 나) 가사 이 사건 사업을 구 상증세법 제42조의3 제1항이 정하고 있는 ‘개발사업’이나 이와 유사한 것에 해당한다고 보더라도, 이 사건 사용승인일은 ‘개발사업의 시행’이라는 ‘재산가치증가사유’의 발생일에 해당하는 ‘행정청의 개발구역 지정‧고시가 있는날’이 아닐 뿐만 아니라 해당 재산가치증가사유의 발생을 명확히 인식할 수 있는 시점으로서 장래의 이익이 현실화된다고 볼 수 있는 때도 아니다.

2. 피고 이 사건 처분은 아래와 같이 구 상증세법 제42조의3 제1항 또는 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에서 정하고 있는 과세요건을 충족하므로 적법하다.

• 가) 구 상증세법 제42조의3 제1항이 정하고 있는 ‘개발사업’은 개발이익환수에 관한 법률상의 개발사업에 한정되지 않고, 개발의 사전적인 의미 내지 조세법규의 엄격한 해석상 이 사건 사업은 구 상증세법 제42조의3 제1항이 정하고 있는 ‘개발사업’에 해당한다. 만약 이에 해당하지 않는다고 보더라도 이 사건 사업은 해당 규정의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 ‘제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당한다.
• 나) 이 사건 사업의 경우 사용승인으로 인하여 개발의 결과인 가치상승이 확실해지므로 이 사건 사용승인일은 ‘재산가치증가사유’의 발생일에 해당한다.
• 다) 가사 이 사건 처분이 구 상증세법 제42조의3의 요건을 갖추지 못하였다고 하더라도, 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 따라 동일한 처분을 할 수 있다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 구 상증세법 제42조의3 제1항의 과세요건 해당 여부

• 가) 관련 법리

(1) 구 상증세법 제42조의3 제1항은 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계인으로부터 재산을 증여받는 등의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가‧허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 ‘재산가치증가사유’라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항은 ‘대통령령으로 정하는 사유’에 관하여 구체적으로 정하면서 제1호에서 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발‧이용권 등의 인가‧허가 및 그 밖에 사업의 인가‧허가’를 규정하고 있다. 한편 구 상증세법 시행령 제24조는 증여재산의 취득시기에 관하여 규정하면서 제1항 제3호에서 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에 관하여 정하고 있는데, 개발사업의 시행의 경우 ’개발구역으로 지정되어 고시된 날‘, 형질변경의 경우 ’해당 형질변경허가일‘, 공유물의 분할의 경우 ’공유물 분할등기일‘, 사업의 인가‧허가 또는 지하수개발‧이용의 허가 등의 경우 ’해당 인가‧허가일‘을 각 취득시기로 정하고 있다.

(2) 한편, 구 개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 개발이익환수법’이라 한다)은 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위하여 제정된 법률 (구 개발이익환수법 제1조)로서 변칙증여에 대하여 증여세를 과세하려는 데 그 취지가 있는 구 상속세 및 증여세법(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것, 이하 이항에서 ‘구 상증세법’이라 함은 2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제42조 제4항3)과는 입법 목적이나 취지를 달리하여, 구 상증세법 제42조 제4항의 ‘개발사업’을 구 개발이익환수법 제2조 제2호 에서 정의하고 있는 ‘개발사업’과 완전히 동일한 의미라고 볼 수는 없는데, 상속세 및 증여세법 시행령이 2015. 2. 3. 대통령령 제26069호로 개정되면서 제23조 제1항4) 각호에서 재산가치증가사유별 증여재산 취득시기를 구체화하였으며, 그중 제3호는 ‘개발사업의 시행’의 경우 ‘개발구역으로 지정되어 고시된 날’을 증여재산 취득시기로 규정하고 있는 점, 구 상증세법 제42조 제4항에서 정한 재산가치증가사유는 그 사유 발생일 이후 해당 재산의 가치가 하락하더라도 세액을 조정하는 장치를 두고 있지 않으므로 장래의 재산가치 증가가 객관적으로 예정된 것이어야 한다는 내재적 한계를 갖고 있는 점에 비추어, 구 상증세법 제42조 제4항이 ‘개발사업의 시행’을 재산가치증가사유로 규정한 것은 어떤 토지가 개발구역으로 지정·고시되면 그 자체의 경제적 효과로서 아직 개발사업의 시행이 완료되지 않았더라도 장차 개발사업이 이루어져 발생할 것으로 예상되는 기대이익이 현실화되어 그 시점에서 토지의 가치가 상승하게 된다는 전제에 있다고 해석되므로, 구 상증세법 제42조 제4항의 ‘개발사업’이 구 개발이익환수법의 개념을 차용한 것이 아니라고 하더라도 이는 적어도 ‘행정청의 개발구역 지정·고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 그 토지가치를 증가시키는 사업’을 의미한다고 볼 수 있다. (중략) 구 상증세법 제42조 제4항 및 그 위임에 따른 구 상증세법 시행령 제31조의9 제5항5)은 재산가치증가사유를 예시적으로 규정하고 있다고 봄이 타당하다. (중략) 다만 구 상증세법 제42조 제4항 및 구 상증세법 시행령 제31조의9 제5항이 재산가치증가사유를 예시한 것으로 보는 전제에서도, (중략) 구 상증세법 제42조 제4항 및 구 상증세법 시행령 제31조의9 제5항에서 열거하고 있는 재산가치증가사유들이 공통적으로 해당 사유로 인하여 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우라는 특징을 가지고 있는 점, 법령에 열거된 재산가치증가사유가 예시적이라는 취지를 분명히 하기 위하여 상속세 및 증여세법 시행령이 2013. 6. 11. 대통령령 제24576호로 개정되면서 제31조의9 제5항 제5호로 ‘그 밖에 제1호부터 제4호까지의 사유와 유사한 것으로서 재산 가치의 증가를 가져오는 사유’가 추가된 점 등을 종합하면, 열거되지 않은 어떤 사유가 구 상증세법 제42조 제4항의 재산가치증가사유에 포섭되기 위해서는 열거된 재산가치증가사유와 유사한 것으로서 위와 같은 공통된 특징을 가진 사유여야 한다(대법원 2023. 6. 1. 선고 2019두31921 판결 참조).

• 나) 구체적 판단

(1) 구 상증세법은 제42조의3 제1항 ’개발사업‘의 의미에 관하여 정의 규정을 두고 있지 않다. 그러므로 문언의 통상적 의미, 상속세 및 증여세 법령의 체계, 입법취지 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 그 의미를 파악할 수밖에 없다고 할 것인데, 아래에서 든 사정들을 종합하면 구 상증세법 제42조의3 제1항의 ’개발사업‘이 개발이익 환수에 관한 법률(이하 ’개발이익환수법‘이라 한다) 제2조 제2호의 개발사업 과 완전히 동일한 것이라고 단정할 수는 없지만, 적어도 행정청에 의해 개발구역으로 지정·고시됨으로써 이루어지는 해당 토지 자체에 대한 개발사업을 가리키는 것으로 보 아야 할 뿐, 그러한 개발사업을 통해 이미 조성 완료된 토지 위에 건물을 신축하여 분 양하는 사업까지도 여기에 포함된다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 사업은 ’개발사업‘에 해당하지 않으므로, 구 상증세법 제42조의3 제1항, 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 과세요건에 해당하지 않는다.

① ‘개발사업’과 ‘시행’이라는 말이 결합하여 ‘개발사업의 시행’이라고 표현될 경우, 이는 통상 일정한 범위의 토지에 대하여 행정청에 의한 개발구역의 지정·고시 등이 이루어지고, 그곳에서 사업시행자 등에 의하여 토지 개발사업이 이루어지는 것을 의미한다. 이는 ‘개발사업’이라는 용어가 쓰인 다른 법률들에서 특정연구개발사업의 ‘추진’(기초연구진흥 및 기술개발지원에 관한 법률 제14조), 국가연구개발사업의 ‘추진’(과학 기술기본법 제11조), 산·학·연 공동기술개발사업 등 산학협력 지원사업의 ‘추진’(중소기업 기술혁신 촉진법 제9조 제1항 제9호) 등과 같은 용어를 사용하는 것과 비교하면 더욱 명확하다.

② 국가의 법체계는 그 자체로 통일체를 이루고 있으므로 법령은 체계적으로 해석하여야 하고, 특정 조항에 사용된 용어와 관련하여 그 법령에 직접적인 정의 규정이 없는 경우라도 당해 법령에 동일한 용어가 사용된 다른 조항이 있다면 그 다른 조항에 대한 해석을 통해 그 용어의 의미를 해석할 수 있다. 그런데 구 상증세법 제32조는 증여재산의 취득시기에 관하여 원칙적으로 ‘재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날’로 규정하고 있고, 그 위임에 따라 제정된 구 상증세법 시행령제24조 제1항 제3호는 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우 그 증여재산의 취득시기에 관하여 다음 각 목의 구분에 따른 날로 한다고 규정하면서 그 각 목으로 각 사유별 증여재산 취득시기에 관하여 규정하고 있는데, 그 중 (가)목이 ‘개발사업의시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날’이다. 물론 구 상증세법 제32조가 ‘증여재산의취득시기는 제42조의3 등 개별 가액산정규정이 적용되는 경우를 제외하고는 … 대통령령으로 정하는 날로 한다’고 규정하였기 때문에, 구 상증세법 시행령 제24조 제1항의 규정이 구 상증세법 제42조의3 제1항에 근거한 이 사건 처분의 직접적인 근거가 될 수 없기는 하다. 그러나 법령의 체계적 해석상 구 상증세법 제42조의3 제1항과 구 상증세법 시행령 제24조 제1항 제3호 가목의 각 ‘개발사업의 시행’은 동일한 의미로 해석함이 타당하고, 상속세 및 증여세 법령은 ‘개발사업의 시행’으로 인한 재산가치의 증가는 ‘개발구역으로 지정되어 고시된 날’에 이루어진다고 보고 있는 것인바, 이는 곧 개발구역의 지정·고시가 개발사업 시행의 본질적 요소에 해당한다고 인식하고 있음을 알 수 있다.

③ 한편 구 상증세법 제42조의3 제1항이 개발사업의 시행을 재산가치증가사유로 규정하고 있는 것은, 어떠한 토지가 개발구역으로 지정·고시되면 그와 같은 지정·고시 자체의 경제적 효과로서 그 개발이익에 대한 기대가 현실화되어 그 시점에서 재산가치의 상승이 거의 확실하게 이루어진다는 전제 아래, 통상적인 가치상승분을 초과하는 그와 같은 재산가치증가분에 대하여 증여세를 부과할 수 있도록 하는 데 그 입법취지가 있다. 그리고 개발이익환수법 역시 개발사업의 시행 등으로 토지에서 발생한 재산가치증가분을 환수하기 위하여 토지소유자 등에게 개발부담금을 부과하는 법률로서, 개발사업의 시행으로 인한 재산가치증가를 포착하여 이에 일정한 비율의 부담금을 부과한다는 점에서 구 상증세법 제42조의3 제1항과 그 취지가 유사한 면이 있다. 그런데 개발이익환수법 제2조 제2호 는, ‘개발사업이란 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다’고 정의하고 있고(현행 법률 조항 중 ‘개발사업’을 일반적으로 정의하고 있는 유일한 조항이다), 제5조 제1항은 그 각 호에서 ‘택지개발사업’(제1호), ‘산업단지개발사업’(제2호), ‘관광단지조성사업’(제3호), ‘도시개발사업, 지역개발사업, 도시환경정비사업’(제4호), ‘교통시설 및 물류시설 용지조성사업’(제5호) 등을 들고 있다. 위 각 사업의 근거 법령인 주택법, 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 중소기업진흥에 관한 법률, 관광진흥법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률, 온천법, 자연공원법, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법 등에 따르면, 위 각 사업은 그 명칭은 서로 다르지만 일정한 범위의 ‘토지’를 사업 대상지역으로 삼고 있다는 점과 그러한 대상지역에 대한 행정청의 ‘지정·고시’를 사업의 전제로 하고 있다는 점에서 공통적인 특징을가지고 있다. 결국 위 법의 전체적인 취지를 보더라도 ‘개발사업’은 일정한 목적으로 ‘토지’를 개발하는 것을 의미할 뿐, 개발된 토지상에서 행해지는 개별 건물의 신축 또는 분양행위는 ‘개발사업’에 포함되지 않는다고 판단되고, 개발이익환수법이 정한 이러한 ‘개발사업’의 범위는 입법취지가 유사하고 ‘개발사업’이라는 동일한 용어를 사용하고 있는 구 상증세법 제42조의3 제1항의 해석에도 참작되어야 한다.

(2) 다만, 재산가치 증가사유에 관한 구 상속세 및 증여세법 시행령(2013. 6. 11. 대통령령 제24576호로 개정된 것) 제31조의9 제5항은 당초 재산가치증가사유를 제한적으로 열거하는 방식을 취함에 따라 발생하였던 과세공백을 메우기 위해 위 개정을 통해 제5호로 ‘그 밖에 제1호부터 제4호까지의 사유와 유사한 것으로서 재산가치의 증가를 가져오는 사유’라는 규정을 신설하여 부분적 포괄주의방식을 채택하였고, 위 규정이 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호로 그대로 이어졌는바, 그러한 입법취지를 고려하면 이 사건 사업과 같은 건물신축·분양 사업도 제1호의 개발사업 자체는 아니더라도 ‘그와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당한다고 볼 여지가 있는지 문제될 수 있다. 그러나 관계 법령의 문언 및 체계에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 사업이 ‘개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당한다고 보기 어렵다.

① 토지 지상에 건물을 신축하는 경우, 건물신축허가로 인하여 장래에 어떤 재산의 가치가 증가한다는 것인지 명백하지 않다. 만약 허가 대상인 건물의 재산가치가 증가하는 것이라고 하여도, 건물신축허가가 있는 것만으로 바로 건물이 건설되는것이 아닌 이상, 위 허가만으로 장차 건물신축이 원활히 진행된 후 분양사업까지 성공하여 경제적 가치가 증대될 것이 객관적으로 예정된다고 단정하기는 어렵다.

② 구 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제1호는 구 상증세법 제42조의3에 따른 증여재산가액을 계산할 때 해당 재산가액은 ‘재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액’으로 정하고 있다. 위와 같은 규정과 앞서 본 법리에 비추어 보면, ‘개발사업의 시행’과 유사하기 위해서는 적어도 장차 시행될 당해 사업에 관한 최초 인․허가일에 장래 재산가치가 증가할 것이 객관적으로 예정되어 있어 위 일자를 기준으로 해당 재산가액을 평가할 수 있어야 한다. 이 사건 사업의 경우 이 사건 건물에 관한 건축허가일에 위 사업의 시행으로 인해 증대될 경제적 가치를 평가하기 어렵다.

(3) 다만, 이 사건 사업은 이 사건 회사가 이 사건 토지를 매수한 뒤 그 뒤에 이 사건 건물의 건축허가를 받아 해당 토지에 건물을 건설하여 분양하는 것을 주된 내용으로 하는 점, 이 사건 사업의 시행 시점을 이 사건 건물의 완공이나 분양이 이루어진 때로 특정하는 경우 일정한 토지에 대한 개발과 그로 인한 토지 가치상승분을 예정하고 있는 ‘개발사업의 시행’ 등과 같은 재산가치증가사유와 유사하다고 보기 어려우나 위 사업의 시행 시점을 건축허가가 있었던 시점으로 특정하는 경우 추후 토지 위에 건물을 신축하고 그로 인한 토지 가치상승을 기대할 여지가 전혀 없다고 할 수는 없는점, 건축허가의 대상이 되는 건물이 위치한 장소가 다른 지역과 비교하여 개발이익이 예상되는 곳(이 사건 토지의 경우 서울 강남구에 있다)이라면, 해당 장소에 건물이 신축되어 분양이 되는 경우 상당한 재산가치의 상승이 기대되는 점 등을 고려할 때, 이 사건 사업과 같은 건물신축·분양 사업도 제1호의 개발사업 자체는 아니더라도 ‘그와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당한다고 보는 시각이 있을 수 있다. 그러나 이 사건 사업이 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호의 재산가치증가사유에 해당한다고 가정하더라도, 아래에서 보듯이 원고들이 이 사건 각 주식을 취득하기 전에 이미 이 사건 건물에 관한 건축허가 및 착공이 이루어졌으므로, 이 사건 건물완공일을 재산가치증가사유로 보아 이루어진 이 사건 처분은 적법하다고 보기 어렵다.그 구체적인 이유에 대하여는 항을 달리하여 살펴본다.

2. 이 사건 사용승인일을 ‘재산가치증가사유 발생일’로 전제한 이 사건 처분의 적법성 여부 피고는 이 사건 건물에 대한 사용승인이 이루어진 2016. 3. 2.을 재산가치증가사유 발생일이라고 보고 이 사건 처분을 하였는데, 이 사건 사업을 ‘개발사업’과 유사한 것으로 보더라도 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 사용승인일을 재산가치증가사유 발생일로 볼 수는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

• 가) 앞서 본 바와 같이 구 상증세법 제42조3 제1항이 ‘개발사업의 시행’을 재산가치증가사유로 규정한 것은 어떤 토지가 개발구역으로 지정ㆍ고시되면 그 자체의 경제적 효과로서 아직 개발사업의 시행이 완료되지 않았더라도 장차 개발사업이 이루어져 발생할 것으로 예상되는 기대이익이 현실화되어 그 시점에서 토지의 가치가 상승하게 된다는 전제에 있다고 해석함이 상당하다. 그런데 사용승인은 단순히 이 사건 건물의 준공 내지 완공을 의미하는 것에 불과하여 사용승인일에 기대이익이 현실화되어 토지의 가치가 상승하게 된다고 볼 수는 없다.
• 나) 또한 이미 살펴본 것처럼 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항을 해석함에 있어 같은 시행령 제24조 제1항 제3호를 고려할 필요가 있는데, 그 재산가치증가사유 발생일은 개발사업의 시행의 경우에는 개발구역으로 지정되어 고시된 날, 형질변경의 경우에는 형질변경허가일, 공유물의 분할의 경우에는 공유물 분할등기일, 사업의 인가·허가 또는 지하수개발·이용의 허가의 경우에는 해당 인가·허가일을 의미한다고 보아야 한다. 위 각 재산가치증가사유 발생일 모두, 해당 재산가치증가사유와 관련한 절차나 그 시행이 모두 종료되어 그로 인한 최종 손익이 확정 지어진 때가 아님은 분명하다. 이 사건 사업이 개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치증가사유에 해당한다고본다면, 그 사유 발생일 역시 개발사업의 시행에 관한 사유 발생일인 개발구역의 지정·고시일에 준하는 시기가 되어야 하고, 적어도 이 사건 사업과 관련된 허가를 받아 사업 수행이 법률상 가능해진 시점인 건축허가일을 재산가치증가사유 발생일로 볼 여지가 있으나, 분양 직전의 단계인 이 사건 건물에 관한 사용승인일을 위 재산가치증가사유 발생일이라고 보기는 어렵다.
• 다) 피고는 이 사건 건물의 사용승인을 재산가치증가사유 발생일로 보아야 하고 그 근거로 위 사용승인일이 되어야 비로소 분양수입금액과 공사원가 등을 최종적으로 확정하여 손익계산을 산출함으로써 재산가치가 얼마나 증가하였는지 확실히 알 수 있다는 점을 들고 있다. 그러나 구 상증세법 제42조의3 제1항은 재산가치증가사유로 인하여 수증자가 최종적으로 얻은 이익 전부를 확실하게 밝혀 증여이익으로 산정하라는 취지의 규정이 아니라, 재산가치증가사유가 발생한 날 그로 인한 기대이익이 일응 현실화되었다는 전제에서 관련 개발사업 자체의 성공이나 그로 인한 손익의 실제 확정 여부와 관계없이 재산가치증가사유 그 자체의 발생일을 기준으로 법정된 방법에 따라 계산된 재산가액 증가분(구 상증세법 시행령 제32조의3 제3항의 방법에 따라 계산한다)을 증여이익으로 산정하라는 취지의 규정이므로, 이러한 규정 취지에 반하는 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

3. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 근거한 과세 가능 여부

• 가) 구 상증세법 제4조 제1항은 ‘다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다’고 규정하면서 그 각 호로 ‘제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익(제4호)’, ‘제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익(제6호)’ 등을 들고 있다. 위 제6호의 규정은 제4호의 각 예시규정과 경제적 실질이 유사한 경우 증여세 과세대상으로 정하여 일반적인 형태의 유형별 포괄주의 조항을 두고 있다. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 따라 구 상증세법 제42조의3의 ’재산가치증가사유‘를 해석하는 경우, 어떠한 사유(개발사업의 시행과 같이 구 상증세법 제42조의3에 ’재산가치증가사유‘로 명시되지 않은 사유)가 구 상증세법 제42조의3에서 제시된 ’ 재산가치증가사유‘와 경제적 실질이 유사한지 여부를 검토하게 될 것이다. 그런데 구 상증세법 제42조의3의 ‘재산가치증가사유’와 관련하여, 이미 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호는 ‘그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’를 정하여 포괄적인 조항을 두고 있고, 피고는 구 상증세법 제42조의3 에서 제시된 ‘재산가치증가사유’가 있다는 이유로 그 산정방식에 따라 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 사업이 위와 같은 ‘재산가치증가사유’에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 구 상증세법 제4조 제1항 제6호의 해석 기준은 앞서 본 구 상증세법 제42조의3, 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항의 해석 기준과 별반 다를 바 없다.
• 나) 즉 이 사건 사업은 타인의 토지를 매수한 후 그 지상에 다시 자본을 투여하여 건물을 신축하고 이를 분양·매각하여 수익을 창출하는 사업이라는 점에서, 토지 그 자체에 대한 개발과 그로 인한 불로소득 유사의 가치상승분 추출을 핵심으로 하는 구 상증세법 제42조의3 제1항의 ‘개발사업의 시행’과 그 경제적 실질이 유사하다고 보기 어렵다(단지 이 사건 토지상에서 이루어진다는 공통점만으로 이 사건 사업이 개발사업의 시행과 그 경제적 실질이 유사하다고 평가할 수는 없다). 이 사건 사업이 위 조항에 규정된 다른 거래 또는 행위인 ‘형질변경, 공유물 분할, 지하수개발·이용권 등 인·허가, 그 밖의 사업의 인·허가, 비상장주식의 등록’ 등과 경제적 실질이 유사하다고 볼 만한 근거도 없다. 따라서 이 사건 사업의 결과적 성공을 통하여 이루어진 이 사건 각 주식의 가치상승은 개발사업의 시행에 따른 토지가치 상승 이익과 경제적 실질이 유사하지도 않으므로, 구 상증세법 제42조의3을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우에 해당하지 않아, 구 상증세법 제4조 제1항 제6호에 따라 증여세를 부과할 수도없다. 또한 ‘이 사건 사업’이 구 상증세법 제42조의3 제1항의 개발사업의 시행, 형질변경 등의 재산가치증가사유와 경제적 실질이 유사하다고 보더라도, 앞에서 본 바와 같이 피고는 이 사건 건물에 대한 사용승인이 이루어진 20xx. 3. 2.을 재산가치증가사유 발생일이라고 보아 이 사건 처분을 하였지만 이 사건 사용승인일을 재산가치증가사유 발생일로 볼 수 없으므로, 이 사건 건물의 사용승인이 이루어진 시점의 이 사건 사업은 구 상증세법 제42조의3 제1항의 개발사업의 시행, 형질변경 등의 재산가치증가사유와 경제적 실질이 유사하다고 볼 수도 없다.
• 다) 따라서 피고는 이 사건 처분의 근거로 구 상증세법 제4조 제1항 제6호를 삼을 수 없다고 할 것이다.

그렇다면 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.