소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 장기임대주택의 요건

사 건 2020구합1568 양도소득세부과처분취소 원 고 1. AAA

2. BBB 피 고 aa세무서장 변 론 종 결 2020. 9. 25. 판 결 선 고 2021. 1. 8.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 11. 14. 원고 AAA에게 한 2018년 귀속 양도소득세 411,896,510원(가산세 포함), 원고 BBB에게 한 2018년 귀속 양도소득세 370,790,070원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고 AAA는 1986. 11. 27. 서울 OO구 OO서로 130, OOO동 OOOO호(이하 ‘이 사건 양도주택’이라 한다)를 매수하여 그 명의의 소유권이전등기를 마치고 1995. 3. 3. 배우자인 원고 BBB에게 그 1/2 지분을 증여하였다.
• 나. 원고 AAA는 2001. 10. 9. 서울 AA구 AA동 OO-OO 소재 다가구주택(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마친 뒤 2006. 5. 25. 관할세무서에서 임대주택 사업자등록증을 교부받았고, 2019. 1. 4. OO구청에 임대주택(민간)으로 임대사업자 등록을 하였다.
• 다. 원고들은 공동으로 2018. 12. 5. 서울 OO구 OO중앙북로 OO, OOO동 OOOO호를 취득하고 2018. 12. 20. 이 사건 양도주택을 17억 원에 김OO, 신OO에게 양도하였다.
• 라. 원고들은 이 사건 양도주택에 대하여 2018년 귀속 양도소득세 합계 22,769,150원(원고 AAA 11,932,700원, 원고 BBB 10,836,450원)을 신고·납부하였는데, 당시 원고 AAA가 보유한 이 사건 다가구주택을 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 보아 위 시행령 제155조 제20항에 의하여 주택 수에서 제외한 뒤 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호 나목, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 적용하여 이 사건 양도주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 산정하였다.
• 마. 피고는 원고들이 이 사건 다가구주택을 구 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’이라 한다) 제5조에 따른 민간임대주택으로 등록하지 아니하여 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 가 정한 장기임대주택의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아, 이 사건 양도주택에 관한 양도소득세에 있어 1세대 1주택 특례규정을 배제하고 2019. 11. 14. 원고들에게 아래 표와 같이 2018년 귀속 양도소득세 합계 782,686,580원을 경정․고지하였다. (단위: 원) 원고 양도소득세 가산세 고지세액 고지일 AAA 360,049,400 51,847,112 411,896,510

2019. 11. 14. BBB 323,480,986 47,309,093 370,790,070 계 782,686,580 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 3 내지 8호증, 을 1호증의 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

구 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 는 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘장기임대주택’의 요건으로 양도일 현재 ‘ 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록’과 ‘ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록할 것’을 규정하고 있는 바, 이 중 민간임대주택 등록 요건은 불필요하게 절차만 번거롭게 하는 제도이고, 일반국민으로 하여금 그 혜택을 받기가 어렵게 만드는 것이므로 절대적으로 구비 되어야 할 요건으로 볼 수 없다. 국세청의 ‘종합부동산세 합산배제 신고안내’에 의하더라도 “다가구주택을 임대하는 분 중에서 임대주택법에 따른 등록 기준 호수에 미달하여 시․군․구청에 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우에는 세무서에서 주택임대업 사업자등록만 하면된다”고 안내되어 있는 바, 양도소득세에 있어 종합부동산세와 같이 사업자등록만 되어 있으면 1가구 1주택 특례를 인정해주어야 한다.

• 가. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2004. 3. 12. 선고2003두7200 판결 등 참조). 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 은 양도일 현재 같은 법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택 요건을 갖춘 주택을 임대하고 있는 거주자가 2년 이상보유 및 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 주택으로 보지 아니하고 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하도록 규정하고 있고, 같은 항 제2호는 장기임대주택은 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 할 것과 민간임대주택법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 요건으로 규정하고 있다.
• 나. 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고 AAA는 이 사건 다가구주택에 대하여 2006.5. 25. 관할세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 한 사실은 있으나 이 사건 양도주택 양도시점인 2018. 12. 20.을 기준으로 구 민간임대주택법 제5조 에 따른 민간임대주택으로 임대사업자등록을 한 사실이 없으므로, 이 사건 다가구주택이 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 가 정한 장기임대주택 요건을 갖추지 아니하였음이 명백하다.
• 다. 원고들은 원고 AAA가 구 소득세법에 따른 사업자등록을 마쳤음에도 이 사건 다가구주택에 대하여 구 민간임대주택법 제5조 에 따른 등록을 하는 것이 불필요하다거나부당하다고도 주장한다. 그러나 구 소득세법에 따른 사업자등록과 구 민간임대주택법에 따른 임대주택의 등록은 별개의 제도로서 그 목적, 효과, 절차가 다르고, 원고들이 주장하는 모든 사정을 감안하더라도 구 민간임대주택법 제5조 에 따른 등록이 불필요하다거나 이 사건 처분이 과잉금지원칙에 반한다고 보이지 않는다.

원고들의 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [관련법령] 구 소득세법 (2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례)

⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주 주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정되기 전의 것) 제5조(임대사업자의 등록)

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.