쟁점 주택들은 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로 등록하지 아니한 사실이인정되는바, 장기임대주택에 해당하지 아니함

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 9. 26. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2018. 12. 12. 서울 □□구 □□동 000-00 ◌◌맨션 000호를 000,000원에 양도하고(이하 ‘이 사건 양도’라 한다), 2019. 2. 22. 1세대 3주택자에 해당하는 중과세율을 적용하여 양도소득세 000원을 신고하고, 2019. 4. 30.까지 이를 모두 납부하였다.
• 나. 원고와 배우자 ○○○은 2013. 12.경 서울 □□구 □□동 000-0외 1필지에 오피스텔 및 도시형 생활주택 지하 2층 지상 12층 건물(이하 ‘쟁점 건물’이라 한다)을 신축하여 2013. 12. 24. 2층부터 11층까지의 준주택(오피스텔), 도시형 생활주택 등 각 전용면적 40㎡ 이하의 119개 호를 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제5조에 따라 각 임대주택으로 등록하고(등록번호 2013-□□구-임대사업자-0000), 2014. 7. 1. 소득세법에 따른 사업자등록을 마치고 이 사건 양도시까지 주택으로 임대하고 있다.
• 다. 한편, 원고와 배우자 ○○○은 2014. 7. 1. 쟁점 건물 12층 3개 호의 사무실을 6개 호 주택(이하 ‘이 사건 쟁점 주택들’이라 한다)으로 용도 변경한 다음 주택으로 임대하고 소득세법에 따라 사업자등록을 하고 종합소득세를 납부하였으나, 이 사건 양도시인 2018. 12. 13.까지 이 사건 쟁점 주택들을 민간임대주택법 제5조 에 따른 임대주택으로 추가 등록하지는 아니하였다.
• 라. 원고는 2019. 9.경 피고에게 이 사건 쟁점 주택들은 실제 임대주택으로 사용되고 민간임대주택법 제5조 제3항 단서, 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제3조 제3항 에 따라 별도 변경신고가 필요 없는 임대주택에 해당하므로 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제20항 소정의 ‘장기임대주택’이므로, 이 사건 양도에 있어 1세대1주택 비과세가 적용되어야 한다며 경정청구를 하였다. 피고는 2019. 9. 26. 이 사건 쟁점 주택은 민간임대주택법에 따른 임대주택으로 등록되지 아니하여 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 ‘장기임대주택’에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세대상이 되지 않는다고 보아 경정청구를 거부(이하 ‘이 사건 거부처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2020. 1. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2020. 8. 31. 그 청구가 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변 론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고와 배우자 ○○○은 쟁점 건물에서 민간임대주택법 제5조 제1항 에 따라 2층 내지 11층 합계 119개 호(면적 합계 2,669㎡)를 임대주택으로 등록하고 임대하던 중, 이 사건 쟁점 주택들(면적 합계 149㎡)을 사무실에서 주택으로 용도 변경하고 주택으로 임대하고 있다. 이 사건 쟁점 주택들을 민간임대주택법 제5조 제1항 에 따라 임대주택으로 등록하지 않았다 하더라도, 민간주택임대등록은 사업자 기준으로 등록하는 것이므로 동일 사업자가 동일한 임대건물에 대해 전체 임대주택 연면적의 10% 이하 범위에서 증축하는 등의 행위는 민간임대주택법 제5조 제3항 에 따라 별도의 변경신고 절차가 필요 없는 것이므로, 쟁점 건물에 대해 임대주택의 개수와 상관없이 전체 임대주택 면적의 10% 이내에서 증축된 이 사건 쟁점 주택들은 위 규정에 따라 별도의 변경신고 없이도 당연히 임대주택으로 간주된다. 원고는 이 사건 쟁점 주택들을 주택으로 임대하고 소득세법에 따라 사업자등록을 하고 종합소득세 등을 신고납부하여 왔으므로, 이 사건 쟁점주택들은 구 소득세법 제155조 제20항 의 ‘장기임대주택’의 감면요건을 충족하였다. 그럼에도 이 사건 쟁점 주택들을 민간임대주택법 제5조 에 따라 별도로 임대주택으로 등록하지 아니하였다는 이유로 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 ‘장기임대주택’의 감면요건을 충족하지 아니하여 원고 세대의 일반 주택이라고 판단한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결 등 참조). 원고의 주장과 같은 이유로 이 사건 쟁점 주택들에 관하여 별도 등록 신고 없이도 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 민간임대주택 등록사항 변경 신고의무가 면제되는 사항에 관하여 민간임대주택법 제5조 제3항 단서는 “임대주택 면적을 10% 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항”이라고 규정하였고, 그 위임을 받은 민간임대주택법 시행규칙은 제3조 제3항에서 이를 “민간임대주택 면적을 다음 각 호의 구분에 따른 해당 민간임대주택의 규모 구간을 벗어나지 아니하는 범위 내에서 10퍼센트 이하로 증축하는 것”으로 규정하면서 제1호의 ‘40㎡ 이하’부터 제4호의 ‘85㎡를 초과’까지 각 임대주택 면적별로 구분하여 정하고 있는바, 관련 법령 문언상 등록사항 변경신고 의무가 면제되는 사항은 지방자치단체장에게 민간임대주택으로 등록을 마친 “임대주택을 기준으로” 그 면적 구분에 따른 해당 임대주택의 규모 구간을 벗어나지 아니하는 범위 내에서 10% 이하로 소규모 증축하는 경우라 할 것인바, 구체적으로는 이 사건의 경우에 원고와 배우자가 쟁점 건물 중 민간임대주택으로 등록한 119개 호의 각 임대주택을 해당 민간임대주택의 규모 구간인 40㎡ 이하 범위 내에서 각 10% 이하로 증축하는 경우를 의미하는 것으로 보일 뿐 원고의 주장과 같이 “임대사업자를 기준으로” 각 임대주택의 면적을 합하여 전체면적 2,669㎡의 10% 이내의 범위 내에서 149㎡ 늘려 6개 호의 새로운 임대주택을 증설하는 행위까지를 포함하는 것으로는 해석되지 아니한다. 더군다나 변경 신고의무 면제대상은 기존 등록사항의 존재를 전제로 하는 것이라 할 것인데, 이 사건과 같이 쟁점 건물 중 기존 2층 내지 11층이 아닌 새로운 12층에 있던 3개 호의 사무실을 용도 변경하여 6개 호의 주택으로 만들어 임대하는 경우는 그 자체로 기존에 등록된 민간임대주택 사항과 관련이 없는 것이므로, 변경신고의 대상인 기존 등록사항이 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 6개 호의 이 사건 쟁점 주택들을 새로 증설하여 임대한 행위는 관계 법령에서 정한 신고의무 면제대상인 ‘경미한 사항’에 해당하지 않는다고 봄이 상당하므로, 이 사건 양도 당시 이 사건 쟁점 주택들의 임대와 관련하여 민간임대주택법 제5조 에 따른 민간임대주택으로 등록한 것으로 볼 수 없다.

2. 조세감면의 혜택을 받고자 하는 자는 적용을 주장하는 조세감면에 관한 관계 법령에 따른 조세감면의 요건을 갖추었음을 과세관청에 입증하여야 하는바, 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 에서 ‘장기임대주택’에 해당하기 위하여는 ① 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록을 하였을 것, ② 민간임대주택법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였을 것, ③ 양도일 현재 이를 주택으로 임대하고 있을 것이라는 요건이 모두 충족되어야 한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 양도 당시 이 사건 쟁점 주택들의 임대와 관련하여 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로 등록하지 아니한사실이 인정되는바, 이 사건 쟁점 주택들은 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 에서 정한 ‘장기임대주택’에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 결국 이 사건 쟁점주택들이 ‘장기임대주택’의 감면요건을 충족하지 아니하였음을 이유로 1세대1주택 비과세 적용을 거부한 이 사건 처분은 위법하지 아니하므로 이와 다른 전제의 원고 주장은 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.