공동주택 공시가격이 없는 경우 개별주택가격에 따라 처분할 수 있는지 여부

사 건 서울행정법원-2020-구단-77858 원 고 장** 피 고 oo세무서장 변 론 종 결

2023. 4. 5. 판 결 선 고

2023. 5. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2019. 4. 15. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세173,408,820원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 장*익과 함께 1989. 8. 30. 서울 강남구 동 -7 대 276.6㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 각 1/2 지분에 관하여 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 1989. 11. 29. 위 토지에 지하 1층 내지 지상 4층 규모의 근린생활시설 및 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 통칭시 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 신축(지하1층, 지상 1, 2층: 근린생활시설 435.42㎡, 지상 3, 4층: 주택 269.76㎡)하여 각 1/2 지분에 관한 소유권보전등기를 마쳐 취득하였다.
• 나. 원고는 2013. 11. 13. 장익과 사이에 이 사건 부동산 중 원고 소유의 1/2 지분 (이하 ‘쟁점 부동산’이라 한다)을 장익 소유의 서울 성북구 **동 1*-4 대 192㎡ 및 그 지상 지층, 1층 내지 4층 규모의 근린생활시설 및 주택과 교환하는 계약을 통해 양 도하였는데, 쟁점 부동산은 943,902,943원으로, 위 장대익 소유 부동산은 922,225,281원으로 평가한 후 차액 21,677,662원을 교환 당일 지급받기로 하였다.
• 다. 원고는 2013. 12. 24. 쟁점 부동산에 관한 양도소득세를 신고하면서 환산취득가액 252,614,702원을 적용하여 양도차익을 687,003,137원으로 산정한 후 쟁점 부동산을 하나의 매매단위로 하는 다가구주택으로서 실제 주거용으로 사용한 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제160조 제1항에 따라 양도가액 9억 원을 초과하는 부분에 대한 2013년 귀속 양도소득세 11,434,970원을 예정 신고․납부하였다.
• 라. 피고는 쟁점 부동산이 구 건축법 시행령(2013. 11. 20. 대통령령 제24874호로 개 정되기 전의 것, 이하 같다) [별표 1] 다목에 따른 다가구주택 요건을 충족하지 못하여 사실상 공동주택에 해당된다는 이유로 1가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 주택으로 보아 다음과 같이 양도가액 및 취득가액을 산정한 후, 2019. 4. 15. ① 지상 4층 주택 및 그 부수토지에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도차익을 0원으로, ② 나머지 지하 1층 내지 지상 3층에 대한 양도차익은610,529,050원으로 하여 원고에게 2013년도 귀속 양도소득세 209,112,876원(가산세 포함)을 경정․고지하였다.

1. 양도당시 기준시가 및 층별 양도가액 산정 피고는 ‘지하 1층 내지 지상 2층’에는 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개 정되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항 제1호 가목(토지) 및 나목(건물)에 따른 토지 개별공시지가 및 건물기준시가를, ‘지상 3층 및 4층’에는 같은 항 제1호 라목(주택)에 따른 개별주택가격을 적용하여 쟁점 부동산의 양도당시 기준시가를 1,900,091,880원(이하 ‘양도당시 기준시가①’이라 한다)으로 산정하고, 쟁점 부동산의 양도가액인 943,902,943원을 양도당시 기준시가①에 안분하여 각 층별 양도가액을 산출하였다.

2. 취득당시 기준시가 및 취득가액 산정 피고는 ‘지하 1층 내지 지상 2층’에는 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목(토지) 및 나목(건물)에 따른 토지개별공시지가 및 건물기준시가를, ‘지상 3층 및 4층’에는 같 은 항 제1호 라목(주택)에 따른 개별주택가격을 적용하여 쟁점 부동산의 취득당시 기준시가를 457,343,941원으로 산정하고, 구 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호를 적용하여 쟁점 부동산의 양도가액에 양도당시 기준시가①에 대한 취득당시 기준시가 비율을 적용하여 환산취득가액 227,193,378원을 산출하였다.

• 마. 원고는 이에 불복하여 2019 7. 5. 피고에게 이의신청을 하였으나 2019. 7. 31. 기 각 결정을 받았고, 이후 재차 불복하여 2019. 10. 31. 조세심판원에 심판청구를 하였는데, 조세심판원은 2020. 9. 3. 쟁점 부동산의 지하 1층 내지 지상 2층이 양도당시 주택으로 사용되었고 쟁점 부동산은 공동주택가격이 없는 공동주택에 해당한다는 이유로, ‘양도당시 기준시가를 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목(주택) 및 같은 법 시행령 제164조 제11항에 따라 산정한 후 이에 따라 각 자산별 실지양도가액을 안분하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.’라는 결정을 하였다.
• 바. 피고는 이에 2020. 9. 17. 주식회사 나감정평가법인(이하 ‘나감정평가법인’이 라 한다)과 주식회사 태감정평가법인(이하 ‘태감정평가법인’이라 한다)에 감정평가를 요청하였으나, 태**감정평가법인은 2020. 10. 13., 나*감정평가법인은 2020.10. 14. ‘쟁점 부동산이 공동주택과 달리 각 층별(또는 호별) 전유면적과 공용면적으로 구분되어 있지 않으므로, 쟁점 부동산을 양도일 기준으로 층별․호별로 구분하여 감정평가하는 것은 법적․물리적으로 불가능하다.’라는 취지로 각 회신하였다.
• 사. 이후 피고는 구 소득세법 시행령 제164조 제11항 제2호 에 따라 건물구조 및 용도가 동일한 쟁점 부동산의 지상 3층, 4층의 개별주택가격을 기준으로 쟁점 부동산의 지하 1층 내지 지상 2층의 양도당시 기준시가를 평가하여 다음과 같이 양도가액 및 취득가액을 재산정한 후, 2020. 10. 20. ① 4층 주택 및 그 부수토지에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도차익을 0원으로, ② 나머지 지하 1층 내지 지상 3층에 대한 양도차익은 513,371,402원으로 양도차익을 재산정하여 원고에게 2013년도 귀속 양도소득세 35,704,050원을 감액경정․고지하였다[이하 감액되고 남은 2019. 4. 15.자 2013년도 귀속 양도소득세 173,408,820원(가산세 포함)을 ‘이 사건 처분’이라 한다].

1. 양도당시 기준시가 및 층별 양도가액 재산정 피고는 지상 3층, 4층에 대한 양도당시 개별주택가격 591,000,000원을 기준으로 단위면적당 주택의 기준시가 2,190,836원(= 591,000,000원 / 269.76㎡)을 산정하고, 위 단위 면적당 기준시가에 층별 건물 면적을 곱하되 지하 1층에는 80%만을 인정하여 양도 당시 기준시가 1,472,662,301원(이하 ‘양도당시 기준시가②’라 한다)을 쟁점 부동산의 양도 당시 기준시가로 재산정한 후 쟁점 부동산의 양도가액인 943,902,943원에 양도 당시 기준시가②를 안분하여 각 층별 양도가액을 산출하였다.

2. 취득당시 기준시가 및 취득가액 재산정 피고는 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 에 따라 쟁점 부동산의 쟁점 부 동산의 양도가액에 양도당시 기준시가②에 대한 취득당시 기준시가 비율을 적용하여 환산취득가액 293,134,612원을 산출하였다.

• 가. 원고의 주장 피고가 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 취소되어야 한다.

1. 이 사건 건물은 단독주택으로 건축허가를 받아 신축되었고, 건축물대장에도 가구수가 1가구로 기재되어 있으며, 이후 양도일까지 단독주택으로 재산세를 납부하였고, 서울특별시 강남구청장도 이 사건 부동산에 관하여 2005년부터 2013년까지 단독주택 에 대한 개별주택가격을 공시하여 왔다. 따라서 쟁점 부동산은 주택과 주택이외의 건물인 복합겸용주택으로서 구 소득세법 시행령 제154조 제3항, 제155조 제15항에 따라 1가구 1주택 특례가 적용되어야 한다.

2. 설령 쟁점 부동산을 공동주택으로 보더라도 피고는 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제11항 제2호에 따라 공동주택가격을 결정․고시하고 이에 의해 쟁점 부동산에 대한 양도가액 및 환산취득가액을 산정하여 양도차익을 계산하여야 하는바, 피고는 공동주택가격 결정 없이 개별주택가격 등에 따라 이 사건 처분을 하였으므로, 조세법률주의에 반한다. 나아가 원고는 구 소득세법 시행령 제164조 제11항 에 따라 감정평가기관의 감정가액 을 고려하여 합리적인 기준시가를 산정 받을 수 있는 기회를 부여받지 못하였는바, 피 고는 쟁점 부동산에 관한 양도 당시 기준시가를 산정함에 있어 재량권을 일탈․남용하였다. 한편 피고는 쟁점 부동산의 지상 3층, 4층의 개별주택가격을 기준으로 지하 1층 내 지 지상 2층의 양도 당시 기준시가를 산정하였는데, 개별가격형성요인인 조망․일조․ 채광 등의 현황이 다르고, 재조달원가 방식에 의한 감정에 의하면 지하층 주택의 경우 지상층 주택에 비해 60%에 상당하는 낮은 가격으로 산정되는바, 다세대 공동주택가격 결정절차를 위반한 것이다.

3. 쟁점 부동산 중 비과세된 지상 4층 부분의 대지지분은 59.8㎡이고, 지하 1층 내지 지상 3층까지의 대지지분은 216.8㎡(= 276.6㎡ - 59.8㎡)로 구분되는데, 피고는 지상 4층 부분의 대지지분을 52.29㎡로, 지하 1층 내지 지상 3층까지의 대지지분을 224.31㎡(= 276.6㎡ - 52.29㎡)로 산정하였는바, 피고는 비과세 대상인 부분을 과소하게 산정하였다.

4. 쟁점 부동산 중 지하 1층 내지 지상 3층의 18호는 국민주택에 해당하고, 원고는 이 사건 건물을 신축하여 취득한 때로부터 10년 넘게 5호 이상을 임대하여 임대주택으로 사용하여 왔는바, 피고는 구 조세특례제한법(2013. 1. 1. 법률 제11614호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항에 따라 쟁점 부동산을 양도함으로써 발생하 는 소득에 대한 양도소득세를 면제하여야 한다.

5. 원고는 쟁점 부동산에 대한 2013년도 예정신고기한인 2013. 12. 31. 이전에 양 도가액 및 양도차익을 신고하였는데, 신고 당시 쟁점 부동산에 관한 공동주택가격이 없었기 때문에 공동주택가격에 의한 양도가액 안분 및 환산 취득가액, 양도차익을 계산할 수 없었고, 피고는 공동주택가격 조사․결정 권한을 가지고 있음에도 공동주택가격을 제시하지 못하고 있다. 따라서 원고가 쟁점 부동산에 관한 2013년도 양도소득세 신 고․납부의무를 이행하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 있으므로, 피고가 가산세를 부과한 것은 부당하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 건축물대장에 의하면 이 사건 건물의 현황은 다음과 같이 나타나고, 양도 당시 에는 쟁점 부동산의 전체 층이 주거용으로 사용되었다.

2. 이 사건 부동산에 관한 개별주택가격은 다음과 같이 나타난다.

3. 한국전력공사의 전력공급 현황에 의하면, 쟁점 부동산에는 지하 1층부터 지상 4층까지 1990. 1. 12.부터 1992. 6. 22.까지 사이에 계량기가 신설되었고 연립주택 전력 공급 용도로 송전된 것으로 나타난다.

4. 원고는 2001. 5. 15. 비거주용 임대사업을 업종으로 하여 간이과세 임대사업자 등록을 하였고, 2011. 9. 16. 폐업하고 주택입대업을 업종으로 하여 면세 사업자등록을 하였다가, 2013. 10. 23. 폐업한 것으로 나타난다.

5. 원고는 피고로부터 양도소득세 해명자료 제출 안내를 받고 2019. 4. 15. 다음과 같은 내용의 진술서를 제출하였다.

6. 관할 주민센터에 대한 사실조회 회신 결과에 의하면, 2000. 12. 31. 이전 쟁점 부동산에 상당수의 임차인이 전입․전출한 내역이 나타나나고, 원고가 양도소득세 예정 신고시 제출한 쟁점 부동산에 관한 전입세대열람 내역에 따른 전입세대원은 다음과 같

• 다. 라. 판단

1. 첫째 주장에 관한 판단

• 가) 먼저 쟁점 부동산이 주택과 주택외의 부분으로 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 에 따라 그 전부가 하나의 주택에 해당되는지에 관하여 보건대, 소득세법이 1세대 1주택의 양도로 인한 소득세를 비과세하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 것이다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 전원합의체 판결 등 참조). 구 소득세법 제89조 제1항 은 대통령령으로 정하는 1세대 1주택과 이에 딸린 토지로 서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득(제3호)에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과 세하지 아니한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 제154조 제1항은 법 제89조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택’이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대‘가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다고 규정하고 있는바, 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결 등 참조). 즉, ‘1세대 1주택의 양도’ 중 ‘주택’은 세법 고 유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독 자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것이므로, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관 념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비 록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건 축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당 하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 따라서 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정에서 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수 를 산정하여야 할 것이고, 다가구주택이나 다세대주택이나 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생 활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도 위와 같이 해석함이 타당하다. 그런데 쟁점 부동산은 공부상 용도가 지하 1층부터 지상 2층까지는 대중음식점, 사 무실로 등재되어 있었으나, 양도 당시를 기준으로 쟁점 부동산은 공부상 용도와 달리 전체 층이 주거용으로 각각 사용되었던 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 쟁점 부동산은 세법상 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 각각의 독립적인 주택으로 봄이 타당하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 나) 나아가 쟁점 부동산이 하나의 다가구주택으로 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 따라 하나의 매매단위로 하여 양도되어 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은 제154조 제1항을 적용할 때 구 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보고, 다만 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고, 구 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목은 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략)

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있다. 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 조항은 소득세법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인데, 이는 다가구주택은 원칙적으로 소득세법상 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정인바, 위 다가구주택 비과세 조항은 법 문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 위 규정을 확대해서 적용할 수는 없다. 그런데 쟁점 부동산은 양도 당시를 기준으로 전체 층이 주거용으로 각각 사용되어 주택으로 사용되는 층수가 3개 층을 초과하는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 쟁점 부동산이 구 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목의 요건을 모두 구비하였다고 보기 어렵다. 결국 원고의 주장과 같이 위 주택 전체를 하나의 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

2. 둘째 주장에 관한 판단

• 가) 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목은 주택의 기준시가에 관하여 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동 주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동 주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.’라고 규정하고, 같은 법 시행령 제164조 제11항은 ‘법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액(제2호) 등에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.’라고 규정하고 있다. 한편 구 부동산 가격공시에 관한 법률(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 개정되기 전의
• 것) 제17조 제1항은 ‘국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다.’라고 규정하고, 같은 법 시행령(2013. 12.30. 대통령령 제25050호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항은 ‘법 제17조 제1항 단서에서 “국세청장이 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우”라 함은 국세청장이 아파트(제1호), 165제곱미터 이상의 연립주택(제2호)의 어느 하나에 해당하는 특정지역의 공동주택에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서와 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제4호 단서의 규정이 정하는 바에 따라 기준시가를 결정ㆍ고시하는 경우를 말한다.’라고 규정하고 있다.
• 나) 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 을 제2호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사정 등에 비추어 볼 때, 피고가 공동주택가격의 결정․고시 대상이 아닌 쟁점 부동산에 대하여 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목, 가능하다는 회신을 받았다.

③ 또한 피고는 인근 공동주택가격을 고려하기 위해 다음과 같은 쟁점 부동산의 인근에 소재하는 공동주택과 쟁점 부동산의 유사성을 검토하였으나, 구조지수 및 잔가율, 토지기준시가 등 차이로 유사 공동주택으로 보기 어려웠고, 달리 지리적․구조적으로 유사한 인근 공동주택이 확인되지 아니한다. 같은 법 시행령 제164조 제11항 제2호에 따라 기준시가를 산정한 것은 적법하다고 할 것인바, 원고의 위 주장도 이유 없다.

① 공동주택가격 공시의 대상은 아파트와 165제곱미터 이상의 연립주택인데, 쟁점 부동산은 그 실질이 다세대주택이나 위 대상에 해당되지는 아니하므로, 기준시가 고시 대상이 되지 아니한다.

② 이에 피고는 나라감정평가법인과 태평양감정평가법인에 의뢰하여 쟁점 부동산에 대한 감정가액을 고려하려고 하였으나, 위 각 감정평가법인으로부터 쟁점 부동산이 전유면적과 공용면적으로 구분되어 있지 않으므로 층별․호별로 감정 평가하는 것이 불④ 이에 피고는 쟁점 부동산의 지상 3층, 4층의 개별주택가격으로 기준으로 지하 1층 내지 지상 2층의 양도 당시 기준시가를 산정하였고, 다만 지하 1층의 경우 그 특성 등 제반 사정을 감안하여 80%로 산정하였다.

3. 셋째 주장에 관한 판단 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사실 내지 사정, 즉 ① 쟁점 부동산에 관한 건축물대장에 의하면 용도가 주택인 지 상 3층은 136.44㎡, 지상 4층은 133.32㎡ 합계 269.76㎡이고, 나머지 대중음식점 지하1층은 164.94㎡, 사무실인 지상 1층, 2층은 각 132.54㎡, 137.94㎡ 합계 705.18㎡인 점, ② 쟁점 부동산에 관한 개별주택가격도 건축물대장상 지상 3층, 4층이 차지하는 면적인 269.76㎡에 대응하는 대지면적인 105.8㎡을 산정하여 공시하고 있는 점, ③ 피고는 건축물대장 및 개별주택가격에서 확인되는 지상 3층, 4층의 토지면적에 4층 건물면적이 차지하는 비율을 적용하여 산출한 면적 52.29㎡(= 105.8㎡ x 133.32㎡ / 269.76㎡)를 지상 4층의 비과세대상이 되는 토지면적으로 산정한 점 등에 비추어 볼 때, 피고는 비과세 대상인 지상 4층에 포함되는 대지지분을 적정하게 산정하였다고 봄이 타당하고, 갑 제16호증의 기재만으로 위 인정을 뒤집기에 부족한바, 원고의 위 주장도 이유없다.

4. 넷째 주장에 관한 판단

• 가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 납세자에게 유리하다고 하여 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추적용하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 가운데 명백히 특례규정으로 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007두21242 판결 등 참조). 구 조세특례제한법 제97조 제1항, 같은 법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25211호 로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은, 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986.1. 1.부터 2000. 12. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하되, 다만 10년 이상 임대한 임대주택의 경우 등에는 양도소득세를 면제한다고 규정하고 있다. 한편 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에 서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조).
• 나) 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 갑 제17, 18, 20, 21호증의 각 기재만으로는 원고가 1989. 11. 29. 취득한 쟁점 부동산을 2000. 12. 31. 이전에 5호 이상의 임대주택의 임대를 개시하여 이를 10년 이상 임대하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 쟁점 부동산에 관하여 구 조세특례제한법 제97조 제1항 을 적용할 수 없는바, 이와 다른 전제에서 한 원고의 주장은 이유 없다.

① 구 조세특례제한법 제97조 는 국가외환위기 이후 침체되어 있는 국내건설경기를 활성화 하기 위한 일환으로서 장기적으로 소형 임대주택건설을 촉진하여 무주택 서민의 거주생활 안정을 기하기 위한 특례규정이라 할 것인 점과 법률 규정 등에 비추어, 구 조세특례제한법 제97조 제1항 의 주택은 신축 당시를 기준으로 건축물의 용도가 주 택인 경우만을 의미하는 것일 뿐 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함하는 것으로 해석할 수 있는 없는바, 쟁점 부동산은 신축 당시 공부상 지하 1층이 대중음식 점, 지상 1층, 2층이 각 사무실 용도였고, 설령 양도 당시를 기준으로 위 각 부분이 주 거용으로 사용되었다고 하더라도 위 규정의 주택에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 쟁 점 부동산의 지하 1층 내지 지상 2층 부분은 위 규정에 따라 양도소득세의 감면대상이 되는 것으로 보기 어렵다.

② 2000. 12. 31. 이전에 쟁점 부동산에 상당수의 임차인이 전입․전출한 내역이 나타나고, 쟁점 부동산의 지하 1층부터 지상 4층까지 1990. 1. 12.부터 1992. 6. 22.까지 사이에 계량기가 신설되어 연립주택 전력공급 용도로 송전된 것으로 나타난다. 그러나, ㉠ 원고가 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점 부동산의 지상 3층에 관한 전입세대열람 내역에 따른 전입세대원은 4호만이 확인되는 점, ㉡ 원고는 2019. 4. 15.자 진술서를 통해 ‘쟁점 부동산의 지상 3층, 4층은 최초 설계, 건축, 허가, 실제 사용에 있어 1세대가 두 개층을 사용하였고, 구조상 내부가 계단으로 연결되어 있다.’라는 취지로 진술한 점, ㉢ 쟁점 부동산에 관한 전입․전출 내역 및 한국전력공사의 전력공급 현황을 고려하더라도 위 부동산에 관한 임대주택의 수 및 임대기간이 명확히 확인되지 아니하는 점 등을 고려하면, 원고가 쟁점 부동산의 지상 3층을 5호 이상 임대주택으로 사용하였다고 보기 어렵고, 달리 원고가 제출한 증거만으로 임대주택의 수 및 임대기간을 산정하기도 어렵다.

③ 한편 구 조세특례제한법 시행령 제97조 제4항 에 의하면, 원고가 감면을 받기 위해서는 납세지 관할세무서장에게 임대차계약서 사본 등을 제출하여야 하는데, 원고는 각 임대차계약서 사본 등을 피고에게 제출하지 않았을 뿐만 아니라, 이 법원 변론종결일까지 이를 증거로 제출한 바도 없다.

5. 다섯째 주장에 관한 판단

• 가) 가산세는 과세의 적정을 기하기 위하여 납세의무자인 법인으로 하여금 성실한 과세표준의 신고 및 세액의 납부의 의무를 부과하면서 그 확보책으로 그 의무이행을 게을리하였을 경우에 가해지는 일종의 행정상의 제재라고 할 것이다. 이와 같은 제재는 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법의 해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 말미암아 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니라고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 도저히 당사자에게 기대할 수 없다고 평가되는 사정이 있을 때와 같이 그 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다(대법원 2011.

2. 10. 선고 2008두2330 판결, 대법원 2002. 8. 23. 선고 2002두66 판결 등 참조).

• 나) 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉 ① 쟁점 부동산은 양도 당시 주택으로 사용하는 층수가 3개층을 초과하여 다가구주택 비과세 특례조항의 적용대상인 ‘다가구주택’에 해당하지 아니함이 명백한 점, ② 원고는 쟁점 부동산에 대한 기준시가를 산정한 후 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한바, 양도가액 안분 및 환산취득가액 등을 계산할 수 없었다는 사유는 받아들이기 어려운 점, ③ 쟁점 부동산은 피고가 공동주택가격을 결정․고시할 대상에 해당되지 아니하고, 달리 원고가 의무위반을 회피하기 위한 충분한 노력을 하였음을 인정할 자료는 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 설령 원고가 쟁점 부동 산이 1가구 2주택 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 오인하였다 하더라도 이는 법률의 부지나 오해에 해당할 뿐 이를 넘어 원고가 그 의무를 알지 못한 것에 책임을 귀속시킬 수 없는 합리적인 이유가 있거나 그 의무의 이행을 원고에게 기대하기 어려운 사정이 있었던 것으로 보이지 아니한다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사