교환으로 인한 자산의 양도시기

사 건 2020구단68090 양도소득세등부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2021. 6. 23. 판 결 선 고

2021. 10. 6.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2020. 2. 3. 원고에게 한 2015년 귀속 양도소득세 270,890,570원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2015. 9. 8. A와 사이에, 원고 소유의 ○○ ○○구 ○○동 ○-○ ☆ 타워 114호, 115호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)와 A 소유의 ○○ ○○군 ○면 ○○리 토지(이하 ‘aa 토지’라 한다)를 교환하는 내용의 교환계약(이하 ‘이 사건 제1 교환계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 이 사건 제1 교환계약의 내용을 살펴보면, ① 이 사건 건물을 11억 3,000만 원으로 평가하되, 이 사건 건물에 설정된 채권자 ○○새마을금고, 채권최고액 10억 4,000만 원인 근저당권의 피담보채무 8억 원 및 임차인 B에 대한 임대차보증금 5,000만 원을 A가 각 승계하여 이 사건 건물의 순가액을 2억 8,000만 원(=11억 3,000만 원 - 8억 원 - 5,000만 원)으로 산정하였고, ② aa 토지는 5억 원으로 평가하되, aa 토지에 설정된 근저당권 피담보채무 1억 2,000만 원 및 5,000만 원을 원고가 각 승계하여, 순가액은 3억 3,000만 원(= 5억 원 - 1억 2,000만 원 - 5,000만 원)으로 산정하였으며, ③ 원고가 A에게 순가액의 차액 5,000만 원을 A가 이 사건 건물의 대출금을 승계한 후 한 달 후에 지급하기로 하였다.
• 다. A는 2015. 10. 27. C에게 이 사건 건물을 전매하였고, 원고는 A와 C의 요청에 따라 2015. 11. 16. D에게 2015. 11. 3.자 신탁을 원인으로 하여 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 라. 이후 이 사건 건물은 E, F에게 매도되어 2016. 2. 4. E(114호), F(115호) 명의의 2015. 12. 31.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기가 마쳐졌다.
• 마. 원고는 이 사건 건물을 2016. 2. 4. E, F에게 13억 원에 양도하였다면서 2016. 4. 28. 2016년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 바. 피고는 이 사건 건물의 양도 시기가 2016. 2. 4.이 아닌 이 사건 제1 교환계약 체결일인 2015. 9. 8.이라고 보아, 2020. 2. 3. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세를 270,890,580원(가산세 포함)으로 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원장은 2020. 11. 27. 이를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 6, 7호증, 을 제1 내지 3, 10호증의 각 기재(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장

1. 원고는 이 사건 제1 교환계약에 따라 A에게 5,000만 원을 지급하여야 하는데, 임차인 B가 원고로부터 임대차보증금을 차용하고 임대차계약을 체결하였으나 식당 시설비 등을 마련하지 못하여 이 사건 건물에 입주하지 않아 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 해지되었다. A는 B에게 임대차보증금 5,000만 원을 반환할 의무를 면하게 되었고, 원고는 B로부터 대여금 5,000만 원을 지급받지 못하게 되었으므로, B와의 임대차계약이 해지된 때에 비로소 이 사건 제1 교환계약은 등가 교환계약이 되었다고 보아야 한다. 그런데 원고는 B와 사이에 임대차계약을 해지한 바 없고, E, F는 A의 이 사건 건물에 관한 채권, 채무 관련 사항을 포괄하여 승계하였으며, 이 사건 건물에 설정된 근저당권의 피담보채무는 E, F가 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마치면서 모두 변제되어 말소된 점에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약 역시 E, F가 소유권이전등기를 마칠 무렵 묵시적으로 해지되었다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 제1 교환계약은 E, F가 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마친 이후 비로소 등가 교환계약이 되었다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 건물의 양도시기는 2016. 2. 4. 이후라고 보아야 한다.

2. 설령 이 사건 건물이 2015. 9. 8. 양도된 것으로 본다고 하더라도, 원고는 2014. 11. 8. 甲과 사이에, 원고 소유의 ○○ ○구 ○○동 ○-○ 2층 △△ 고시텔(이하 ‘ △△ 고시텔’이라 한다)을 甲에게 양도하고, 甲은 ○○ ○○군 ○○면 ○-○ 토지(이하 ‘bb 토지’라 한다) 및 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 토지(이하 ‘cc 토지’라 한다)와 교환하기로 하는 내용의 교환계약(이하 ‘이 사건 제2 교환계약’이라 한다)을 체결하였는데, 위 교환계약에 따른 잔금 청산이 2015년도에 이루어졌으므로 원고는 △△고시텔을 甲에게 2015년에 양도하였다고 보아야 한다. 그런데 원고는 2013. 4. 9. △△고시텔을 취득가액 2,467,074,590원에 취득하였다가 2015년도에 19억 5,400만 원에 양도함으로써, 513,074,590원 상당의 양도차손이 발생하였는바, 이 사건 제1 교환계약과 제2 교환계약에 따른 양도는 모두 2015년에 이루어졌으므로 △△고시텔의 양도차손을 이 사건 건물의 양도차익에서 공제하면 결국 원고에게 이 사건 건물에 대한 양도소득이 발생하였다고 볼 수 없다.

3. 따라서 원고의 이 사건 건물 양도에 대해 2015년도 귀속 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하면, 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 되어 있다. 부동산을 서로 교환하는 계약에 의해 자산의 양도가 이루어진 경우 양도인이 양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에 그 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을 취득한 것으로 인정되는 때에는 대금의 청산이 이루어진 것으로 볼 수 있으므로(대법원 1996. 1. 23. 선고 95누7475 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 교환으로 인한 자산의 양도시기는 위와 같이 교환으로 취득하는 자산에 대한 실질적인 처분권을 취득한 때로 보아야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008두5650 판결 참조).

2. 이 사건 제1 교환계약에 따른 이 사건 건물의 양도 시기 살피건대, 앞서 본 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 제1 교환계약 체결 다음 날인 2015. 9. 9.까지 이 사건 건물을 A에게 인도하여 주고, A 명의로 소유권이전등기를 할 수 있도록 등기서류를 법무사 사무실에 교부하기로 약정한 사실, 이후 A는 2015. 10. 27. 이 사건 건물을 C에게 전매하였고, 원고는 A와 C의 요청에 따라 D에게 2015. 11. 16. 이 사건 건물에 대하여 2015. 11. 3.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 준 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실관계에 비추어 보면, A는 2015. 9. 9. 이 사건 건물을 처분할 수 있는 실질적인 처분권을 취득하였다고 봄이 상당하다(원고는 신탁으로 인한 소유권이전등기의 경우 처분권이 없는 등기이므로 신탁등기를 마쳤다고 하여 자산이 양도되었다고 볼 수 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 D 명의로 신탁등기를 마쳐 준 이유는 이 사건 교환계약 체결 후 A에게 이 사건 건물을 인도하여 주고 등기서류까지 법무사 사무실에 교부한 상태에서 A 또는 A로부터 이 사건 건물을 매수한 C의 요청에 의한 것이므로, 위 D 명의의 소유권이전등기는 비록 신탁을 원인으로 마쳐졌다고 하더라도, 일반적인 부동산 관리 위탁을 위한 신탁등기라고 보기는 어렵다). 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 제1 교환계약에 따라 A에게 차액을 지급하여야 할 의무는 원고의 A에 대한 일방적인 정산 의무일 뿐이고, A는 B에 대한 원고의 임대차보증금 반환채무를 승계하였을 뿐 별도로 원고에게 대금을 정산해야 할 의무가 있는 것은 아니므로, 원고가 A에게 이 사건 건물을 양도한 시기는 A가 원고로부터 이 사건 건물을 인도받고 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받아 실질적인 처분권을 취득한 2015. 9. 9.경 또는 적어도 원고가 A의 요청에 따라 D 명의로 소유권이전등기를 접수한 2015. 11. 16.경으로 봄이 타당하다[한편 앞서 본 증거들 및 을 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 원고는 2015. 9. 2. B에게 5,000만 원을 대여하면서 같은 날 이 사건 건물을 임대차보증금 5,000만 원, 월 임대료 500만 원으로 하여 B에게 임대하는 임대차계약을 체결하였고, 그로부터 6일 후인 2015. 9. 8. 이 사건 교환계약을 체결하면서 원고의 B에 대한 임대차보증금 반환채무를 A가 승계하기로 한 사실, B는 실제 이 사건 건물에 입주하지 않았고, 원고나 A에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 임대료를 지급하지 않은 사실, D(매도인)와 E, F(매수인) 사이에 작성된 2015. 12. 31.자 매매계약서에는 채권, 채무의 포괄 승계에 대한 문구만 기재되어 있을 뿐, 매매대금에서 임대차보증금을 공제한다는 등 임대차계약 승계에 관한 내용이 기재되어 있지 않은 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실관계에 비추어 보면, 원고가 이 사건 건물에 관하여 B 사이에 체결한 임대차계약은 2015. 12. 31. 이전에 묵시적으로 해지되었다고 봄이 상당하고, 이에 따라 원고가 A에게 지급하여야 할 5,000만 원의 차액 역시 지급하지 않게 된 것으로 보인다]. 따라서 이 사건 건물의 양도 시기가 2015년도가 아니라는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

3. 이 사건 제2 교환계약에 따른 △△고시텔의 양도 시기

• 가) 살피건대, 갑 제2 내지 5호증, 을 제6 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. ⑴ 원고는 2014. 11. 8. 甲과 사이에, 원고 소유의 △△고시텔을 甲에게 양도하고, 甲은 bb 토지 및 cc 토지와 교환하기로 하는 교환계약(이하 ‘이 사건 제2 교환계약’이라 한다)을 체결하였다. ⑵ 이 사건 제2 교환계약서에는, △△고시텔을 19억 5,400만 원으로 평가하되 △△고시텔에 설정된 근저당권의 피담보채무 15억 5,400만 원을 甲이 승계하여 △△고시텔의 순가액을 4억 원으로 산정하고, bb 토지와 cc 토지는 각 2억 5,000만 원으로 평가하되 bb 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무 1억 원을 원고가 승계하고, 순가액을 4억 원으로 산정하여 교환대금은 0원으로 기재되어 있다(잔금 지급일은 2014. 11. 15.로 기재되어 있고, 원고와 甲은 잔금수령과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 상대방에게 넘겨주고 각 부동산을 서로 인도하기로 약정하였다). ⑶ 이 사건 제2 교환계약서 특약사항에는, cc 토지에 설정된 근저당권 피담보채무 3,000만 원은 甲이 3개월 내에 해제하여 주고, bb 토지에 대해 개발에 문제가 있을 경우 매매대금 2억 5,000만 원 상당을 타 부동산 등으로 정리하여 주는 것으로 기재되어 있다. ⑷ 乙은 2014. 11. 10. 원고에게, 이 사건 제2 교환계약에 따른 甲의 원고에 대한 의무를 공동으로 이행하고 책임지겠다는 각서를 작성하여 주었다. ⑸ 甲은 2014. 11. 12. 원고에게, ‘원고는 계약 내용을 이행 완료함. bb 토지의 개발이 불가하여 2014. 12. 31.까지 2억 5,000만 원에 대한 계약 내용을 이행할 것을 확인 및 서약한다.’라는 내용의 확인 및 서약서를 작성하여 주었다. ⑹ 원고는 2014. 11. 14. cc 토지에 관하여 2014. 11. 13.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 2014. 11. 13. 乙에게 △△고시텔에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나) 앞서 본 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, ① 이 사건 제2 교환계약은 그 계약서상 차액 정산을 예정하고 있지 않은 점, ② 甲이 2014. 11. 12. 원고에게 작성하여 준 확인 및 서약서에는 원고는 계약 내용을 이행 완료하였다고 기재되어 있으므로, 원고는 이 사건 제2 교환계약 체결 후 甲에게 △△고시텔의 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 넘겨주고 △△고시텔을 甲에게 인도하여 준 것으로 보이는 점, ③ 원고는 2014. 11. 14. cc 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤고, 이 사건 제2 교환계약 체결 직후 bb 토지 개발이 불가능해지자 2014. 12. 31.까지 bb 토지에 상응하는 다른 부동산이나 현금을 甲과 乙로부터 지급받기로 한 점, ④ 원고가 乙과 사이에 2014. 11. 13.자 신탁계약서를 작성하고 같은 날 乙에게 ‘신탁’을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주기는 하였으나, 이는 원고가 이 사건 제2 교환계약 체결 직후 甲에게 △△고시텔을 인도하여 주고 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 넘겨 준 것에 비추어 볼 때, 乙 명의로 마친 소유권이전등기는 이 사건 제2 교환계약에 따라 이루어진 소유권이전등기로 보이고, 원고가 실제 위탁자로서 △△고시텔의 관리위탁을 위하여 乙과 신탁계약을 별도로 체결한 것으로 보이지는 않는 점, ⑤ 甲과 乙이 특약사항에 정한 바와 같이 cc 토지의 피담보채무 3,000만 원을 이 사건 제2 교환계약 체결일로부터 3개월 내에 변제하여 근저당권을 말소하여 주지 않았고, bb 토지의 개발이 불가능하게 되어 甲과 乙이 원고에게 지급하기로 한 1억 5,000만 원을 2014. 12. 31.까지 지급하지 아니하였다고 하더라도, 이는 계약상 채무불이행에 해당할 뿐 이 사건 제2 교환계약이 당초부터 차액 정산을 예정한 교환계약에 해당하게 되는 것은 아닌 점(원고는 甲과 乙을 상대로 1억 8,000만 원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 약정금 청구 소송의 판결 확정일을 대금 청산일로 보아야 한다고 주장하나, 판결이 확정된 사실만으로 그 돈이 지급되었다고 볼 수도 없으므로, 원고의 이러한 주장은 받아들이기 어렵다) 등에 비추어 보면, 甲은 2014. 11. 12.경 원고로부터 △△고시텔을 인도받고 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부받고, 2014. 11. 13. 乙 명의로 소유권이전등기를 접수함으로써 △△고시텔의 실질적인 처분권을 취득하였다고 봄이 타당하다(원고는 이 사건 제2 교환계약 체결 당시 甲과 乙이 bb 토지 및 cc 토지의 소유자가 아니므로, 이 사건 제2 교환계약은 대물변제 계약이라고 주장하나, 타인소유의 토지 매매계약이 그 자체로 무효라고 볼 수는 없으므로, 원고가 주장하는 사정만으로 이 사건 제2 교환계약을 대물변제 계약이라고 보기 어렵다). 따라서 원고가 △△고시텔을 양도한 시기는 2014년도라고 보아야 하므로, △△고시텔의 양도시기가 2015년도라는 원고의 주장은 이유 없다.

4. 소결론 따라서 이 사건 건물의 양도 시기는 2015년도이고, △△고시텔의 양도 시기는 2014년도라고 판단되는 이상, △△고시텔의 양도차손을 이 사건 건물의 양도차익에서 공제할 것은 아니므로, 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.