이 사건 건물은 실질에 있어 공동주택에 해당하므로, 건물 전부를 1개의 주택으로 보아 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용할 수는 없음

사 건 2020구단67776 양도소득세부과처분취소 원 고 정○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2020. 10. 21. 판 결 선 고

2020. 11. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2018. 9. 3. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 ○○원(가산세 포함), 농어촌특별세 ○○원의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 2016. 6. 24. ○○제3구역 주택재개발정비사업 구역으로 지정된 서울 ○○구 ○○동 ○○ 소재 토지 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 ○○제3구역주택재개발정비사업조합에 2016. 6. 10. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 나. 원고는 이 사건 건물의 층별 실제 사용 용도는 아래 표 기재와 같다고 주장하면서, 이 사건 건물은 주택 부분의 면적이 주택 외 부분의 면적보다 넓은 겸용주택이므로, 이 사건 양도에 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 적용하여, 2016. 8. 25. 피고에게 2016년 귀속 양도소득세 37,129,720원, 농어촌특별세 1,310,460원을 신고·납부하였다. 지층 1층 2층 3층 4층 5층 주택/근생 근생 주택 주택 주택 주택
• 다. 피고는 이 사건 건물이 주택으로 사용된 층수가 합계 4개 층 이상이므로 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택에 해당하는 다가구주택의 요건을 충족하지 못하여 이 사건 양도가 1세대 1주택 고가주택 비과세요건을 충족하지 못한다는 이유로, 2018. 9. 3. 원고에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 ○○원(가산세 포함), 농어촌특별세 ○○원을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 11. 27. 이의신청을 거쳐 2019. 4. 15. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2020. 5. 14. 심판청구를 기각하였다.

• 가. 원고 주장의 요지 공부상 용도가 근린생활시설인 이 사건 건물 2층은 2012년경부터 2015. 1.경까지 일시적으로 주거 용도로 개조되어 사용되다가, 그 이후부터 이 사건 양도 당시까지 임차인이 퇴거하면서 전기, 수도, 도시가스시설을 모두 철거하는 등으로 사실상 주택으로서의 잠재적 기능이 상실되었다. 따라서 이 사건 건물 2층은 소득세법상 주택으로 볼 수 없어 주택으로 사용하는 층수에 포함되지 않으므로, 이 사건 건물은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하인 다가구주택에 해당한다. 설령 이 사건 건물의 4개 층을 주택으로 보더라도 이 사건 건물은 주택과 주택 외의 부분으로 된 겸용주택인 단독주택에 해당한다고 보아야 하고, 이 사건 건물의 주택부분이 주택 외 부분보다 더 넓으므로 전부를 1개의 주택으로 보아야 한다. 그럼에도 이와 다른 전제에서 이 사건 양도에 1세대 1주택 고가주택 비과세규정을 배제한 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 건물 2층이 주택에 해당하는지 여부

• 가) 소득세법이 1세대 1주택의 양도로 인한 소득세를 비과세하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 것이고(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 전원합의체 판결 등 참조), 2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정․신설된 소득세법 제89조 제2항 등에서 1세대가 주택과 2006. 1.1. 이후 최초로 도시 및 주거환경정비법의 관리처분계획 인가로 취득하는 조합원 입주권을 함께 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에도 원칙적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않도록 규정한 사정 등에 비추어 보면, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발이나 재건축으로 인하여 철거를 앞둔 건물이라 하더라도 양도소득세에 관하여 비과세 적용대상을 규정한 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 정한 ‘주택’에는 해당할 수 있다 할 것이다(대법원 2009. 11. 26. 선고 2008두11310 판결 참조). 또한 어떤 건물이 소득세법에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(소득세법 제88조 제7호). 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000. 7. 7. 선고 98두16095 판결 등 참조).
• 나) 위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 본다. 앞서 든 증거, 을 제2호증의 기재및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 이 사건 건물 2층은 소득세법 소정의 주택에 해당하는 것으로 보이고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물 2층이 주택에 해당하지 않는다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

① 이 사건 건물 2층의 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(의원)로 되어 있기는 하다. 그러나 원고 스스로 이 사건 건물 2층은 2012년경 주택으로 개조되어 2015. 1경까지 주택으로 사용되었다고 인정하고 있고, 피고에게 최초 이 사건 양도에 대한 양도소득세를 신고할 당시에도 이 사건 건물 2층의 실제 사용 용도가 주택이라고 주장하면서 이에 대한 근거자료로 평면도, 현장 사진 등의 자료를 제출하기도 하였다.

② 원고가 피고에게 제출한 위 평면도와 현장 사진 등의 자료에 의하면, 이 사건 건물 2층은 제201호부터 제204호로 구분되어 주거용으로 사용하고 있었고, 각 호실마다 그 내부에 거실, 방, 화장실, 주방, 싱크대 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 구조를 갖추고 있었다.

③ 서울특별시지방토지수용위원회도 2016. 4. 22. 이 사건 건물 2층이 주택에 해당함을 전제로 그 가치를 평가하여 손실보상금을 정하는 내용의 수용재결을 하였다.

④ 이러한 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원고의 위 주장을 모두 고려 한다고 하더라도, 이 사건 건물 2층은 주택으로 개조되어 사용할 당시부터 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업으로 멸실될 때까지 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태였던 것으로 인정된다. 따라서 이 사건 건물 2층은 이 사건 양도 당시 소득세법이 정한 ‘주택’에 해당한다고 봄이 타당하다.

2. 이 사건 건물이 소득세법상 겸용주택인 단독주택에 해당하는지 여부 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에 해당하므로, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 각 호실을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 따라서 이와 다른 전제에선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 그 이유는 다음과 같다.

① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론 하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

② 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 가목에서는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니 하도록 규정하면서, 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 일부 개정되기 전의 것) 제154조 제1항에서 “1세대 1주택이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.”고 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 시행령 제154조 제1항을 적용할 때 ‘ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고, 구 건축법 시행령(2017. 1. 20. 대통령령 제27797호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 별표 1 제1호 다목은 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있다.

③ 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 할 것이다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결). 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 ‘1세대 1주택의 양도’ 중 ‘주택’은 세법 고유의 개념으로서 반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서 그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조).

④ 위와 같은 1세대 1주택 비과세규정의 입법 취지와 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정에서 이 사건 건물과 같이 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다가구주택이나 다세대주택이나 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도 위와 같이 해석함이 타당하다.

⑤ 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1주택으로 보는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 조항은 소득세법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설된 것인데, 이는 다가구주택은 원칙적으로 소득세법상 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 위 다가구주택 비과세 조항은 법 문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 위 규정을 확대해서 적용할 수는 없다.

⑥ 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물은 이 사건 건물의 2층을 포함하여, 4개 층을 주택으로 사용한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 건물은 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 적용대상에 포함되지 않는다.

⑦ 따라서 이 사건 건물은 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 소득세법상 공동주택에 해당하는 경우이므로, 구 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 한다. 결국 원고의 주장과 같이 이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.