검인계약서는 양도물건의 실지거래가액으로 인정됨

사 건 2020구단63309 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2022. 1. 21. 판 결 선 고

2022. 2. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2019. 9. 1. 원고에게 한 2018년 귀속 양도소득세 xx,xxx,xxx원의 부과처분을 취소한다

• 가. 원고는 1996. 7. 8. 서울 ooo구 oo동 oooo 전철아파트 동 x층 xxx호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2018. 8. 6. xxx,xxx,xxx원에 양도하였다.
• 나. 원고는 2018. 9. 3. 양도가액을 실지거래가액인 xxx,xxx,xxx원으로, 취득가액을 환산취득가액 xxx,xxx,xxx원으로 하여 양도소득세 xx,xxx,xxx원을 자진납부하고, 2018. 9. 13. 피고에게 양도소득세 xx,xxx,xxx원을 예정신고하였다(이하 ‘이 사건 신고’라 한다).
• 다. 피고는 이 사건 신고 서류를 검토하던 중 증빙자료로 제출된 1996. 6. 3.자 검인계약서(을 제4호증, 이하 ‘이 사건 검인계약서’라 한다) 1) 를 근거로 원고가 이 사건 부동산을 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 xx,xxx,xxx원에 취득하였다고 판단하고 이 사건 부동산의 취득가액을 환산취득가액이 아닌 이 사건 검인계약서상의 매매대금인 xx,xxx,xxx원으로 보아 양도차익을 재산정하여 2019. 9. 1. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 xx,xxx,xxx원(가산세 xx,xxx,xxx원 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2019. 11. 27. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2020. 3. 11. 그 청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장의 요지

1. 피고는 최초 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액 xxx,xxx,xxx원으로 적용하여 양도소득세 xx,xxx,xxx원을 부과하고는, 이 사건 신고 서류에서 이 사건 검인계약서가 발견되었다면서 다시 이 사건 검인계약서상의 매매대금을 실제취득가액으로 보아 양도소득세 xx,xxx,xxx원을 부과하였는바, 이 사건 처분은 양도소득세를 이중으로 부과하는 것이고 신의칙이나 금반언에 반하는 처분으로 위법하다(이하 ‘제1주장’이라 한다).

2. 이 사건 검인계약서는 거래관계상 편의를 위하여 임의로 작성된 일명 다운계약서이므로 이 사건 부동산의 취득가액은 검인계약서상의 매매대금이 아닌 환산가액인 xxx,xxx,xxx원으로 보아야 함에도, 피고는 자의적 판단으로 이 사건 검인계약서상의 매매대금이 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 보아 양도소득세를 과다하게 산정하여 부과하였으므로 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘제2주장’이라 한다). 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.

• 다. 제1주장에 관한 판단 양도소득세와 같은 신고납세방식의 조세에 있어서는 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 납세의무가 구체적으로 확정된다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2003다34953 판결 등 참조). 살피건대, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 을 제1, 6, 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 각 사정, 즉 원고는 2018. 9. 13. 스스로 이 사건 양도와 관련하여 취득가액을 환산가액 xxx,xxx,xxx원으로 하여 양도소득세 예정신고서를 작성하여 피고에게 이 사건 신고를 하고, 2018. 9. 3. 양도소득세 xx,xxx,xxx원을 납부한 점, 이후 피고는 원고가 제출한 이 사건 신고 자료를 검토하던 중 이 사건 검인계약서를 발견하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 매매 계약서로 판단하고 환산취득가액으로 산정한 이 사건 신고에 잘못이 있다고 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 이 사건 검인계약서상의 매매대금 xx,xxx,xxx원으로 하여 양도차익을 재산정하고, 양도소득세 xxx,xxx,xxx원 및 가산세 xx,xxx,xxx원을 산출한 후 원고가 납부한 xx,xxx,xxx원을 공제한 나머지 xx,xxx,xxx원을 부과하는 내용으로 이 사건 처분을 한 점 등을 종합하여보면, 피고가 원고에 대해 최초 양도소득세 부과처분을 하였다거나 사후 경정처분으로 이중과세 또는 중복과세를 하였다고 보기는 어려우므로, 원고의 제1주장은 이유 없다.
• 라. 제2주장에 관한 판단

1. 관련법리 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제3항에 의하면, 부동산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하여 산정하되 양도가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득가액도 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 산정함이 원칙이나, ‘취득 당시 실지거래가액’의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 증명서류로 부동산 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 대통령령이 정하는 방법에 따라 실지거래가액을 환산한 가액으로 산정한다고 규정하고 있다. 여기에서 ‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ‘실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액’을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91누5938 판결, 대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

2. 구체적 판단 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 7호증(가지번호가 있는 경우, 각 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 xx,xxx,xxx원은 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이와 같은 전제에 선 이 사건 처분은 위법하지 아니하다. 따라서 원고의 제2주장은 이유 없다.

• 가) aaa구청장의 검인을 받은 이 사건 검인계약서에는, 원고가 1996. 6. 3. 전 소유자 CCC와 사이에 이 사건 부동산을 매매대금 xx,xxx,xxx원에 매수하되, 계약금 xx,xxx,xxx원은 계약일에, 잔금 xx,xxx,xxx원은 1996. 7. 4. 지불한다는 내용이 기재되어 있다. 이 사건 검인계약서의 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 그 기재와 같이 원고가 매매대금 xx,xxx,xxx원에 이 사건 부동산을 취득한 것으로 인정된다.
• 나) 원고는 이 사건 부동산을 이 사건 검인계약서상의 매매대금 xx,xxx,xxx원에 취득한 것이 아님을 인정할 만한 다른 자료, 즉 별도의 매매계약서, 금융거래내역, 영수증, 매도인의 확인서 또는 시가자료 등을 전혀 제출하지 못하고 있다.
• 다) 이 사건 검인계약서의 매매대금 xx,xxx,xxx원은 이 사건 부동산 취득 당시 등록세 과세표준액 xx,xxx,xxx원보다 높은 금액이고, 이 사건 부동산의 1994. 7. 1. 기준시가 xx,xxx,xxx원 보다 높은 금액이다.

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 원고는 이 사건 검인계약서가 사본이고 원본의 존재가 확인되지 않아 증거능력이 없다고 다툰다. 살피건대, 이 사건 검인계약서가 사본인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들, 즉 이 사건 검인계약서는 2018. 9. 13. 이 사건 신고 당시 원고가 피고에게 제출한 것인 점, 이 사건 검인계약서에 1996. 7. 5.자 서울 aaa구청장의 검인인이 찍혀있는 점, 원고는 이 사건 신고 당시 ‘기타 필요경비’로 등록세 및 검인대행료 등을 포함한 법무사비용 ‘x,xxx,xxx원’을 신고하였는데, 이는 원고가 이 사건 검인계약서상에 검인신청인인 ‘법무사 DDD’에게 법무사비로 지급한 x,xxx,xxx원과 일치하여 이 사건 검인계약서 작성 및 검인 신청에 원고가 관여하였던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 검인계약서는 이 사건 부동산 취득 당시인 1996. 7. 5. 서울 aaa구청장의 검인을 받은 문서를 전자복사한 것으로서 원고에 의하여 보관되고 있었던 것으로 보이는바, 그 원본이 현출되지 아니하였다 하더라도 그 원본의 존재가 넉넉히 인정된다(대법원 1992. 12. 22. 선고 91다35540, 35557 판결 취지 참조). 또한 이 사건 검인계약서상의 원고의 인영부분에 다툼이 없어 원고의 날인사실이 추인되므로 문서 전체의 진정성립 또한 추정된다고 봄이 상당하므로, 이를 증거로 채용함에 어려움이 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.