이 사건 주택은 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되어, 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서규정이 적용되는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것임을 요하는 다가구주택에 해당하지 않으므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없음
이 사건 주택은 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되어, 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서규정이 적용되는 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것임을 요하는 다가구주택에 해당하지 않으므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없음
사 건 2020구단60508 양도소득세등부과처분취소 원 고 정AA 피 고 ss세무서장 변 론 종 결
2020. 9. 16. 판 결 선 고
2020. 10. 28.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2019. 4. 25. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 266,567,960원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.
• 표 생략 -
1. 이 사건 주택은 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 규정하는 다가구주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어야 할 것임에도 불구하고 이 사건 처분을 한 것은 조세법률주의, 실질과세의 원칙에 위반된다.
2. 원고가 이 사건 주택 4층 부분을 증축하기 전에는 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하로서 다가구주택의 요건을 충족한다. 따라서 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 않는다고 하더라도 적어도 다가구주택의 요건을 충족하는 2014. 11. 14. 이전의 기간에 관해서는 비과세규정을 적용하는 것이 타당하다.
3. 원고가 이 사건 주택을 취득할 때 전 소유자인 매도인에게 실제로 지급한 매매대금은 4억 4,100만 원이다. 원고가 지급한 계약금은 4,000만 원으로 계약금이 통상 매매대금의 10% 정도임을 고려하면 원고가 주장하는 위 매매대금에 근접하는 점, 원고가 이 사건 주택을 취득할 당시 원고 명의의 예금계좌에서 돈이 이체된 내역이 있는 점, 원고는 매수인과 사이에 다운계약서를 작성하였고 매매대금의 일부를 현금으로 지급하기도 하였는데 이는 당시의 관행이었던 점 등의 사정들에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위 매매대금 4억 4,100만 원을 실지거래가액인 취득가액으로 인정되어야 한다.
1. 이 사건 주택이 다가구주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세 특례규정이 적용되는지 여부 이 부분 쟁점은 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서 규정(이하 ‘이 사건 특례조항’이라 한다)이 적용되는 ‘다가구주택’에 해당된다고 볼 수 있는지 여부이다. 그러나, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 주택은 이 사건 특례조항이 정하는 다가구주택에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 양도에 이 사건 특례조항이 적용되어 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.
① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).
② 이 사건 특례조항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 적용할 때, “ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목은 “다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”이라고 규정하고 있다.
③ 위와 같이 이 사건 특례조항의 법 문언상 건축법 시행령이 정한 다가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨은 명백하다. 따라서 이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상, 이 사건 주택은 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 이 사건 특례조항의 적용대상에 포함되지 않는다.
④ 더욱이 양도소득세 비과세대상으로서 ‘1세대 1주택의 양도’ 중 ‘주택’은 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세 규정의 주택 수 산정은 공부상 기준이 아닌 그 실질에 비추어 판단하되, 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다만, 이 사건 특례조항은, 다가구주택도 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 고려하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 이 사건 특례조항은 법문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 이 사건 특례조항을 확대해서 적용할 수는 없다.
⑤ 다가구주택이나 다세대주택은 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도, 이 사건 특례조항은 위 와 같이 엄격하게 해석함이 타당하다.
2. 이 사건 양도 전 다가구주택 요건을 충족하는 기간에는 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여야 한다는 주장에 대한 판단 양도소득세를 과세함에 있어 양도차익은 자산의 양도 당시를 기준으로 산출하게 되므로, 당해 자산의 양도가 과세요건 내지 면세요건에 해당하는지 여부도 양도 당시를 기준으로 판정하여야 하는 것으로, 소득세법 제89조 제1항 제3호 가 정하는 양도소득세 비과세대상으로서 ‘1세대 1주택 및 이에 부수되는 토지’에 해당하는지 여부도 양도 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 1995. 8. 22. 선고 95누7383 판결 등 참조). 위 법리를 기초로 이 사건에 관하여 본다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 건축법령상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하였으므로 이 사건 양도에는 이 사건 특례규정이 적용되지 않는다. 양도 당시 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못하였더라도 보유 기간 중 1세대 1주택 요건을 충족하는 기간에 발생하는 양도소득에 대해서 이를 비과세하거나 감면하는 명문의 규정이 별도로 없는 이상 원고가 주장하는 기간에 이 사건 특례규정을 적용하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수는 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.
3. 이 사건 주택의 취득가액에 관한 주장에 대한 판단
4. 소결론 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.