이 사건 각 부동산의 실지취득가액 존재여부

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 7. 2. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 280,522,740원1)(가산세포함. 원고는 가산세에 대하여 특별한 언급이 없으나, 가산세 부과처분은 본세의 부과 처분과 별개의 과세처분이고, 원고가 청구취지에 기재한 금액이 가산세를 포함하고 있음이 명백하므로 위와 같이 고친다)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 아래 표 기재와 같이 각 부동산의 소유권을 취득하였다(이하에서 위 각 부동산은 아래 표 약칭란에 기재된 대로 표시하되, 순번 1 내지 3 부동산을 통틀어 지 칭할 경우에는 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 순번 1 내지 4 부동산을 통틀어 지칭할 경우 에는 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다).
• 나. 원고는 2017. 4. 0. 이 사건 각 부동산을 00억 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라한다)하고, 2017. 6. 0. 피고에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액을 00억 원, 취득가액을 00억원으로 하여 산정한 양도소득세 000원을 신고·납부하였다. 이후 원고는 2017. 6. 0. 위 신고에서 누락된 필요경비를 추가하여 재신고하였고, 이에 따라 피고는 원고에게 당초 납부한 위 양도소득세액 중 000원을 환급하였다.
• 다. 피고는 2018. 3. 0.부터 2018. 4. 0.까지 이 사건 양도에 대한 세무조사를 실시하여, 이 사건 각 부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 원고가 신고한 취득가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 환산한 “000원”(이하 ‘이 사건 환산금액’이라 한다)을 취득가액으로 양도차익을 산정한 다음, 2018. 7. 0. 원고에 대하여 2017년도 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ‘이 사건당초 처분’이라 한다)하였다.
• 라. 원고는 이 사건 당초 처분에 불복하여 과세적부심사청구와 이의신청을 거쳐 2018. 12. 0. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2019. 12. 0. 이 사건 각 부동산의 취득가액을 이 사건 환산가액으로 산정한 것은 잘못이 없으나, 원고가 적극적인 은닉행위로 조세의 부과징수를 현저히 불가능하게 하거나 또는 곤란하게 하였다고 보기는 어렵다는 사유로 부정과소신고가산세를 일반과소신고가산세로 변경하여 세액을 경정할 것을 내용으로 하는 일부 인용 결정을 하였다. 이에 따라 피고는 2019.12.0. 이 사건 당초 처분에서 00원을 감액 경정하였다{위와 같은 경위로 이 사건 당초 처분 중 남아 있는 000원 부분을 이하에서는 ‘이 사건 처분’이라 한다}. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 7호증, 을 제1 내지 5, 12, 13, 14호증(가지번호 가 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 당사자가 취득가액을 증명하기 위하여 제출한 매매계약서, 영수증 등의 증빙서류는 특별한 사정이 없는 한 진실한 것으로 존중되어야 하고, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 의 규정(이하 ‘이 사건 시행령 규정’이라 한다)은 당사자가 제출한 증빙서류에 의하여 자산 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우를 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가업자가 평가한 감정가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우로 한정적, 열거적으로 규정하고 있다. 따라서 원고가 이 사건 각 부동산의 취득가액에 대한 증빙서류를 제출하고 있는 이 사건에서는, 위 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 거짓이 명백한 경우에만 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아야 한다. 원고가 주장하는 이 사건 각 부동산의 취득가액을 입증하기 위해 제출한 매매계약서, 영수증 등의 증빙서류는 모두 그 진실성을 담보할 수 있고, 그 내용이 매매사례가액이나 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓이 명백한 경우에 해당하지 않는다. 따라서 원고가 제출한 매매계약서, 영수증 등에 기재된 대로의 매매대금을 이 사건 각 부동산의 취득가액으로 보아야 하므로, 이 사건 각 부동산의 취득가액은 원고 가 제출한 증빙서류에 기재된 대로 당시 실지거래가액인 000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다. 그럼에도 피고는 이 사건 환산금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정한 잘못이 있다. 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 판단

1. 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은과세관청이 이를 증명하여야 한다(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조). 다만, 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

2. 위 인정 사실 및 앞서 든 증거, 을 제7 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면,비록 원고가 이 사건 각 부동산 취득의 실지거래가액에 관하여 매매계약서, 영수증 등을 제출하고 있지만, 원고가 주장하는 이 사건 각 부동산 취득의 실지거래가액을 그대로 믿기 어려운 특별한 사정이 있다고 할 것이고, 달리 이 사건 각 부동산의 취득에 관한 실지거래가액을 확인할 만한 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고가 제출하고 있는 제1토지에 관한 매매계약서(갑 제2호증의 1)에는 매도인란에 매도인의 주민등록번호가 기재되어 있지 않고, 매도인의 인감이 아닌 막도장이 날인되어 있다. 제1토지에 관한 매매계약의 내용이 토지 일부를 매수하는 계약이었음에도 단순히 원고가 매수하는 토지의 면적만을 표시한 채 거래의 대상이 되는 일부 토지를 구체적으로 특정하고 있지도 않다. 통상 부동산매매계약은 그 거래 규모가 크고, 권리 관계 및 이행절차의 복잡성 등으로 인하여 거래당사자 사이에 다수의 거래조건을 특약사항으로 설정함이 일반적이고, 특히 근저당권이 설정된 경우에는 그 처리에 관하여 정하는 것이 일반적이다. 그런데 제1토지에 관한 위 매매계약 체결 당시 제1토지에 매도인을 채무자로 하는 근저당권이 설정되어 있었음에도 매매계약서에 그 처리에 관하여 아무것도 정하고 있지 않다. 부동문자로 부동산에 관련된 채무 및 제세공과금을 변제키로 한다는 기재만으로는 원고의 주장과 같이 근저당권에 관하여 일반적으로 체결하는 특약사항이라고 볼 수 없다. 원고가 제1토지를 취득할 당시인 1997년경을 기준으로 보면 제1토지에 대한 매매대금이 6억 원에 이르는 거액이었음에도 불구하고, 위와 같이 그 매매계약서의 형식이나 내용이 매매계약의 거래금액에 비추어 이례적이다. 더욱이 같은 날 작성되었다는 계약금 영수증(갑 제2호증의 2)에는 위 매매계약서와는 달리 매도인의 막도장이 아닌 인감이 날인되었다는 점도 제1토지의 취득가액에 관한 증빙서류들의 신빙성을 떨어뜨린다.

② 제2토지에 관한 매매계약서(갑 제4호증), 제3토지에 관한 매매계약서(갑 제5호증의 1) 및 합의서(갑 제5호증의 2), 제4건물의 영수증(갑 제6호증의 1)은 국세청 문서 감정 결과 모두 사후에 작성된 것으로 감정되었고, 원고 자신도 사후에 작성하였다는 사실을 인정하고 있다. 따라서 위 증빙서류들은 법률행위 당시에 작성된 처분문서라고 볼수 없으므로 사후에 취득가액을 유리하게 하여 허위로 작성되었을 개연성이 더 높다.

③ 원고가 주장하는 이 사건 각 토지에 대한 취득가액은, 취득 당시 기준시가보다 제1토지가 약 22배, 제2토지가 약 17.1배, 제3토지가 약 8.3배에 이른다. 통상 실제 매매가격이 공시지가에 비교하여 높게 책정되는 사정을 감안 하더라도 매매가격이 위와같이 책정되었다는 것은 이례적이다. 이 사건 각 부동산의 인근 토지인 남양주시 ○○동 000 목장용지 1,656㎡는 2000. 3.경 기준시가의 약 2.8배의 매매대금으로 거래가 되었고, 같은 동 000-1 묘지 623㎡는 2006. 12.경 기준시가의 약 2.4배의 매매대금으로 거래되었다. 위 인근 토지들이 이 사건 각 토지와 지목과 위치, 거래의 시기가 다른 사정들을 고려한다고 하더라도 원고가 주장하는 이 사건 각 토지의 취득가액이 이례적인것은 마찬가지이다. 또한 제1토지의 인근 토지이자 같은 매도인의 소유였던 같은 동 000-9 전 68㎡에 관하여 2014. 4.경 체결된 매매계약에서의 제곱미터당 매매대금은, 원고가 제1토지를 취득한 시점으로부터 약 17년이 지나 지가가 상당히 상승하였을 것으로 보이는 시점에서도 원고가 주장하는 제1토지의 취득가액에 미치지 못한다. 원고는, 제1토지와 인접하고 동일한 현황의 토지가 원고의 제1토지 취득 당시와 동일한 시기에 원고가 주장하는 취득가액과 같은 가격으로 거래가 성립한 사실이 있다고 주장하면서 당시 매수인의 확인서(갑 제3호증)를 제출하고 있으나, 그 거래금액을 뒷받침하는 금융자료 등의 아무런 객관적인 자료가 없고, 그 작성 시기와 경위 및 내용에 비추어 객관성을 담보할 수 없는 데다가 사인(私人)이 인정이나 친분에 의하여 작성해 줄 가능성이 있어 이를 선뜻 믿기 어렵다.

④ 원고는 제3토지에 관한 매매계약서의 매매대금이 지급되었다는 증거로 수표 출금내역이 기재된 예금거래내역서(갑 제5호증의 5)를 제출하고 있으나, 대체출금한 날짜가 매매계약서에 기재된 지급일자와 다른 데다가 그 출금내역만으로 출금한 돈이 매도인에게 지급되었다는 사실까지 곧바로 인정하기는 어렵다. 그 외에 이 사건 각 부동산의 매매계약서, 영수증 등에 매매대금으로 기재된 금액이 실제로 당사자 사이에 수수되었는지에 대한 증거, 즉 매매대금의 지급 경위 및 수수 사실에 대하여 이를 뒷받침할 수 있는 금융자료 등의 객관적인 증거가 전혀 없다.

⑤ 위와 같이 원고가 제출하고 있는 각 증빙자료의 내용과 형식, 작성된 시기, 당시 이 사건 각 토지의 기준시가 및 인근 토지들의 거래사례에 비추어 보면, 원고가 제출하고 있는 매매계약서, 영수증 등의 증빙서류는 그 내용의 진실성을 보장할 수 없고 실제와 달리 작성되었다고 볼 만한 특별한 사정이 있어 이로써 이 사건 각 부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다고 봄이 타당하다. 더욱이 원고는 이 사건 각 부동산을 취득할 당시 원고가 주장하는 취득자금 상당의 돈의 형성 경위에 대하여도 납득할 만한 설명을 하고 있지 못하고 있고, 이를 뒷받침하는 증거를 제출하고 있지도 못하다.

⑥ 한편 원고는, 이 사건 시행령의 규정은 한정적, 열거적 규정으로 해석하여야 하므로, 앞서 본 사정들은 원고가 제출하는 증빙서류들의 내용이 거짓이 명백한 것으로 볼수 있는 사정들이 아니라는 취지의 주장한다. 그러나 앞서 본 대법원 판례에서 판시한 법리와 ‘매매사례가액, 감정가액 등’이라고 정하고 있는 이 사건 시행령 규정의 문언상,이 사건 시행령 규정에서 정하는 증빙서류의 내용이 거짓이 명백한 경우로 보는 사유는 예시적인 규정으로 봄이 타당하다. 원고의 주장과 같이 이 사건 시행령 규정을 한정적, 열거적 규정으로 해석한다면 매매사례가액이나 감정가액 외에 증빙서류의 기재 내용이 거짓임이 명백한 다른 객관적인 여러 사정이 존재함에도 그 증빙서류에 기재된 대로의 내용을 그대로 실지취득가액으로 인정하게 되는 부당한 결과를 가져온다는 점에서도 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

3. 따라서 이 사건 각 부동산의 취득가액을 이 사건 환산금액으로 보아 양도차익 을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.