다가구주택의 1세대1주택 비과세 적용 여부

사 건 2020구단53524 양도소득세경정거부처분취소 원 고

○○○ 피 고 ◎◎세무서장 변 론 종 결

2020. 4. 29. 판 결 선 고

2020. 5. 27.

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 원고에 대하여, 2019. 7. 24. 한 2018년 귀속 양도소득세 경정청구거부처분과2019. 8. 6. 한 2018년 귀속 양도소득세 267,321,990원의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 1997. 3. 20. 원고 소유의 서울 ☆☆구 ○○동1가 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 위에 건물(지하 1층, 지상 3층, 옥탑)을 신축하여 사용승인을 받고, 1997. 5. 21. 원고 앞으로 위 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 이후 원고는 위 건물에 4층 부분을 증축하였고, 2014. 8. 1. 증축한 4층 부분을 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(2013. 7. 16. 법률 제11930호로 한시법으로 제정되어 2014. 1. 17.부터 2015. 1. 16.까지 시행되었던 것, 이하 ‘특정건축물법’이라 한다)에 따라 사용승인을 받아 일반건축물대장에 등재하였다.
• 나. 원고는 2018. 12. 28. 이 사건 토지와 그 지상 4층 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 주 택’이라 한다)을 ◇◇억 원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였다. 원고는 이 사건 주택이 다가구주택으로서 1세대 1주택(고가주택) 비과세대상에 해당한다고 보아, 피고에게 2018년 귀속 양도소득세 37,766,880원을 신고·납부하였다. 그 후 원고는 2019. 5. 8. 피고에게, 이 사건 주택 중 원고가 거주한 주택 부분만이 1세대 1주택 비과세 대상이고, 나머지 주택 부분은 과세 대상임을 전제로 다시 산정한 양도소득세 189,761,460원을 수정신고·납부하였다.
• 라. 그러나 다시 원고는 2019. 7. 16. 피고에게, 이 사건 주택이 다가구주택으로서 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다고 주장하면서 양도소득세 189,761,460원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 이에 피고는 2019. 7. 24. 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 4개의 층이 주택으로 사용하고 있으므로, 건축법 시행령 별표 1 제1호의 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다고 보아, 원고의 경정청구를 거부하는 결정(이하 ‘이 사건 경정거부처분’이라 한다)을 하였다. 그 후 피고는 2019. 8. 6. 이 사건 양도가 조정대상지역 내 다주택자의 양도로 보아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 267,321,990원(가산세 포함)을 결정·고지하였다(이하 이 사건 경정거부처분과 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다) 한편, 이 사건 주택의 일반건축물대장상 건축물현황은 아래 표 기재와 같다. <표1> 이 사건 건물 사용현황 구분 구조 용도 면적(㎡) 지1층 철근콘크리트 다가구주택(1가구) 73.06 1층 철근콘크리트 다가구주택(1가구) 73.06 2층 조적조 다가구주택(2가구) 72.69 3층 조적조 다가구주택(1가구) 72.69 4층 조적조, 콘크리트 다가구주택(1가구) 35.41
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2019. 12. 10. 심판청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 이 사건 주택은 신축 당시 3층 다가구주택이었고 일반건축물대장에도 다가구주택으로 등재되어 있다. 이 사건 주택의 4층 부분은 불법으로 증축되어 철거의 대상이므로 4층 부분이 증축되었다고 하더라도 이 사건 주택은 여전히 건축법 시행령에서 정한 다가구주택으로 보아야 한다. 비록 이 사건 주택 4층 부분이 특정건축물법에 따라 사용승인을 받은 사실은 있으나 이는 불법건축물을 합법으로 전환시켜 주기 위한 시혜적인 조치에 불과하므로 불법건축물이라는 사실에는 변함이 없다. 따라서 이 사건 주택은 다가구주택으로서 단독주택에 해당하므로 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어야 한다. 이와 다른 전제에서 내린 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단 이 사건의 쟁점은 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서 규정(이하 ‘이 사건 특례조항’이라 한다)이 적용되는 ‘다가구주택’에 해당된다고 볼 수 있는지 여부이다. 그러나, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 주택은 이 사건 특례조항이 정하는 다가구주택에 해당하지 않고, 이는 이 사건 주택 4층 부분이 불법으로 증축되었다고 하더라도 마찬가지이다. 따라서 이 사건 양도에 이 사건 특례조항이 적용되어 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하 고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

② 이 사건 특례조항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 적용할 때, “ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목은 “다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”이라고 규정하고 있다.

③ 위와 같이 이 사건 특례조항의 법 문언상 건축법 시행령이 정한 다가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨은 명백하다. 따라서 이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상, 이 사건 주택은 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 이 사건 특례조항의 적용대상에 포함되지 않는다.

④ 원고는 이 사건 주택 4층 부분이 불법으로 증축되었으므로 이 사건 주택의 층수에서 제외하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 증축된 건축물의 현황이 건축법령에서 정하는 건물 층에 해당하는 이상 그 건물의 층수로 산정되는 것이지 건축법령 등에 위반한 불법건축물이라 하여 그 건물의 층수 산정에서 제외되는 것은 아니다. 나아가 특정건축물법은 건축법령상의 위법건축물을 양성화하는 것이 입법 취지이므로, 특정건축물법에 따라 사용승인을 받은 이 사건 주택의 4층 부분을 불법건축물이라고 보기도 어렵다.

⑤ 더욱이 양도소득세 비과세대상으로서 ‘1세대 1주택의 양도’ 중 ‘주택’은 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정은 공부상 기준이 아닌 그 실질에 비추어 판단하되, 하나의 건축물안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다만, 이 사건 특례조항은, 다가구주택도 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 고려하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 이 사건 특례조항은 법문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 이 사건 특례조항을 확대해서 적용할 수는 없다.

⑥ 다가구주택이나 다세대주택은 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도, 이 사건 특례조항은 위와 같이 엄격하게 해석함이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.