매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다는 사정은 과세관청이 그 입증책임을 부담하나 구체적인 소송과정에서 허위라고 추단할 만한 여러 정황들이 밝혀진 경우 이를 뒤집을 특별한 사정에 대한 납세의무자의 반증이 없는 이상 과세관청의 판단이 위법하다고 단정할 수 없음
매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다는 사정은 과세관청이 그 입증책임을 부담하나 구체적인 소송과정에서 허위라고 추단할 만한 여러 정황들이 밝혀진 경우 이를 뒤집을 특별한 사정에 대한 납세의무자의 반증이 없는 이상 과세관청의 판단이 위법하다고 단정할 수 없음
사 건 2019구합88941 양도소득세경정처분취소 원 고 안AA 피 고 ss세무서장 변 론 종 결
2020. 10. 8. 판 결 선 고
2020. 12. 10.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지
2018. 3. 26. 원고에게 한 2015년 귀속 양도소득세 22,496,200원의 증액경정처분을 취소한다.
1. 공인회계사(1962. 10. 5.생)인 원고는 박BB, 김CC(이하 ‘원고 등 3명’이라 한다)과 공동으로 2014. 4. 16. dd 주식회사로부터 서울 노원구 중계동 OOO-O 소재 OOOO프라자(이하 ‘중계동 상가’라 한다) 지하 1층 내지 지상 2층 총 133개 호실을 합계 85억 원(부가가치세 별도)에 매수하여 2014. 6. 23. 각 1/3 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 원고 등 3명은 2015. 3. 2. 중계동 상가 지하 1층 5개 호실(61, 70, 72, 73, 74호)을 박EE과 임FF에게 양도하였고, 원고는 2015. 5. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 합계 576,666,090원으로 하여 양도소득세 39,097,320원을 (예정)신고․납부하였다.
3. 원고와 김CC은 2015. 10. 5.경 중계동 상가 지상1층 13개 호실(69호 내지 74호, 109호 내지 114호, 118호)에 관한 각자 지분을 박BB에게 공유물분할을 원인으로 양도하였고, 원고는 2015. 12. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 689,538,549원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
4. 원고 등 3명은 2015. 12. 29.경 중계동 상가 지하 1층 3개 호실(24, 26, 28호)을 문GG과 김HH에게 양도하였고, 원고는 2015. 12. 31. 피고에게 원고의 소유지분 양도가액을 12,418,987원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
1. 원고는 2015. 9. 17. 주식회사 XXXXX(이하 ‘XXXXX’이라 한다)로부터 서울 강남구 일원동 OO 지상 상록수 빌딩(이하 ‘일원동 상가’라 한다) 상가동 지하층 제83호, 제84호, 제122호(용도 구매시설, 전유면적 합계 16.16㎡, 3개 호실을 합하여 이하 ‘이 사건 부동산’이라 통칭한다)를 합계 6,000만 원(= 1개 호실 2,000만 원 × 3)에 단독으로 매수한 후, 2015. 9. 22. 각 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 원고는 2015. 12. 28. XXXXX의 대표이사 캐나다인 조JJ(한국명 조jj, 1995. 2. 7.생, 당시 만 20세)에게 이 사건 부동산 전부를 합계 1,050만 원(= 1개 호실 350만 원 × 3)에 매도하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성하고(을 제1호증의 1, 2, 3), 그 다음 날 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
1. 피고는 2018. 2. 19.부터 2018. 3. 10.까지 이 사건 부동산의 매매가액 적정 여부에 대하여 조사한 결과, ‘원고가 신고한 양도가액 1,050만 원은 정당한 사유가 없는 불분명한 거래가액으로 판단된다.’는 이유로 소득세법 제114조 제7항 에 따라 원고가 신고한 양도가액을 부인하고 기준시가 26,230,440원을 적용하여 양도소득세를 경정하였다. 즉, ‘① 이 사건 부동산은 ’조KK → 진LL → XXXXX(대표이사 조MM, 조JJ) → 원고 → 조JJ‘로 소유권이 차례로 변경되었다. ② 진LL부터 조JJ까지 소유권변경 기간은 10개월이고, 조KK은 조JJ과 조NN의 아버지이고 진LL의 외삼촌이다. ③ 원고는 조KK과 진LL 가족들이 운영하는 기업들의 회계장부를 기장하는 공인회계사인데 다른 부동산을 단기 양도하고 납부한 약 3,900만 원의 양도소득세를 환급받고자 이 사건 부동산 거래로 3개월 만에 약 5,300만 원의 양도차손을 발생시켜 2,288만 원의 양도소득세 환급신청을 하였다.’는 취지이다.
2. 피고는 2018. 3. 26. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 환급액을 393,456원(= 산출세액 38,703,869원 – 기납부세액 39,097,325원)으로 결정하여 이를 원고에게 통지하였다(이는 산출세액을 16,207,667원에서 38,703,869원으로 22,496,202원만큼 증액하는 내용의 양도소득세 증액경정처분에 해당하는바, 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
1. 원고는 2015. 9.경 주변시세로 볼 때 1억 원의 가치가 있는 이 사건 부동산이 6,000만 원에 매물로 나와 저가매수하여 3개월 후인 2015. 12.경 아래와 같은 부득이한 사정으로 1,050만 원에 처분한 것이 틀림없다. 위 1,050만 원은 이 사건 부동산의 실지거래가액에 해당하여 이를 토대로 2015년 귀속 양도소득세를 결정해야 함에도 아무런 근거 없이 위 금액을 허위라고 판단하고 실지거래가액이 아닌 기준시가를 적용한 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
2. 이 사건 부동산을 급히 매도한 경위는 다음과 같다. 즉, ① 원고는 중계동 상가 133개 호실을 원고 등 3명이 동업으로 85억 원에 취득할 때 자금이 부족하여 여러 주변 지인이나 사채업자로부터 차용 또는 투자 형태로 10억 원 이상을 조달하였다. ② 원고는 당초 위 상가를 6개월 내 매각하여 처분할 계획이었는데, 그중 지하층만 예정대로 매각하여 자금을 회수하였을 뿐, 1층 상가는 매각되지 않았고, 2층 상가는 매수인의 사정으로 계약금만 받은 채 잔금지급이 지체되는 등 원고가 지인과 사채업자 등 여러 채권자들로부터 대여금 변제독촉, 가압류집행 및 본안소송 제기 등의 압박을 심하게 받게 되었다. ③ 그럴 경우 원고의 중계동 상가 매각에도 큰 차질이 생길 수밖에 없어 원고는 사채업자들에 대한 채무를 변제하기 위하여 원고 소유 부동산을 모두 매각하기 시작했고, 제2금융권의 대출까지 받아야 했다. ④ 원고는 이러한 급박한 상황하에서 많은 손해를 보면서도 어쩔 수 없이 시세보다 낮은 가격에 이 사건 부동산을 급매로 처분하게 된 것인바, 1,050만 원(이하 ‘이 사건 양도가액’이라 한다)은 거래당사자 사이의 진실된 실지거래가액에 해당한다.
1. 관련 법리 등 양도소득세 과세표준과 세액의 결정 등에 관한 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항은 ‘제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.’고 규정하고 있다. 위 규정의 위임에 의한 구 소득세법 시행령(2016. 2. 7. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항 제2호는 대통령령으로 정하는 사유로 “장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우”로 규정하고 있다. 위 각 규정의 문언 내용과 취지 등에 비추어 살펴보면, 거래당사자 사이에 작성한 매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다는 사정은 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 구체적인 소송과정에서 유사 매매사례가액과 감정평가액, 그 거래 당시 주변부동산 시세, 당사자 간의 관계와 거래경위, 경험칙 및 사회통념 등에 비추어 거래금액이 허위라고 추단할 만한 여러 정황들이 밝혀진 경우에는, 이를 뒤집을 만한 특별한 사정에 대한 납세의무자의 반증이 없는 이상, 위 매매계약서상의 거래금액이 허위임이 명백하다고 보아 기준시가로 추계결정하여 양도소득세를 경정한 과세관청의 판단이 위법하다고 단정할 수 없다.
2. 구체적인 판단 앞서 든 증거들과 갑 제4, 5, 8호증, 을 제4, 5, 7 내지 13, 15, 18, 19호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정을 앞서 본 법리와 관련 규정에 따라 살펴보면, 이 사건 양도가액은 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에서 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 에 따라 이 사건 양 도가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 원고에 대한 2015년 양도소득세를 경정한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.
(1) 유사 매매사례가액은 아래 <표> 내역과 같다. <표> 생략
(2) ① 이 사건 부동산이 위치한 일원동 상가 지하층 11호(전유면적 4.95㎡)는 박PP이 2006년경 1,300만 원에 취득하여 원고의 이 사건 부동산 양도일 약 4개월 전인 2015. 8. 11. 김QQ에게 거래가액 2,500만 원에 매도되었다. ② 일원동 상가 지하층 22호(전유면적 6.47㎡)는 김RR가 2006년경 1,700만 원에 취득하여 이 사건 부산 양도일 약 3개월 후인 2016. 4. 2. 김TT에게 거래가액 3,000만 원에 매도되었다. ③ 일원동 상가 지하층 94호(전유면적 5.86㎡)는 황UU이 2008년경 1,900만 원에 취득하여 이 사건 부동산 양도일 약 5개월 후인 2016. 5. 23. 손VV에게 거래가액 2,250만 원에 매도되었다.
(3) 위와 같이 원고의 이 사건 양도가액 1,050만 원 중 1개 호실의 가액 350만 원은 위 각 매매사례 양도가액의 약 1/6 내지 1/8 정도 수준에 불과한 점, 위 비교 매매사례가액은 불특정 다수인 사이에 자유롭게 이루어지는 거래에서 형성된 정당한 시가로서 비록 이 사건 부동산 양도일 전후로부터 3개월 범위 밖의 시가에 해당하지만 특별한 가격변동 요인이 없고, 같은 일원동 상가 내 위치, 용도, 면적, 단위면적당 기준시가 등이 동일․유사하여 합리적인 비교사례라고 평가할 수 있는 점, 원고가 2015. 9.경 6,000만 원(=1개 호실 2,000만 원 × 3)에 취득한 이 사건 부동산을 불과 3개월 만에 1/5 미만 수준인 1,050만 원(= 1개 호실 350만 원 × 3)의 헐값에 처분하였다는 것은 원고가 주장하는 급박한 자금 조달 상황이나 상가 내 각 호실 위치나 임대 여부 등 현황을 감안하더라도 선뜻 납득하기 어려운 점, 이 사건 양도가액은 그 당시 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 건전한 사회통념이나 거래관념에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래가액이라고 평가하기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 양도가액은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호 가 정한 ‘매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어허위임이 명백한 경우’에 해당한다고 봄이 타당하다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.