평가기준일 전후 6개월(증여재산 3개월)이내의 기간 중 불특정 다수인 사이에 이루어진 통상적으로 성립된 거래가액을 시가로 보는 것은 타당

사 건 2019구합51536 증여세부과처분취소 원 고 박OO외 1 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2019. 9. 27. 판 결 선 고

2019. 11. 13.

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 7. 6. 원고 "갑"에게 한 증여세 000원(가산세 포함), 원고 "을"에게 한 증여세 000원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 부부인 원고들은 2017. 12. 1. 원고 "을"의 부(父)인 이OO으로부터 OO구 OO동 OO아파트 206동 612호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 각 1/2지분을 증여받아 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고들은 2018. 1. 19. 위 OO아파트 206동 610호(이하 ‘비교대상 아파트①’이라다)의 거래가액(거래일시: 2017. 12. 18.)인 17억 원을 이 사건 아파트의 시가로 평가하여 증여세 과세표준 및 세액을 계산하였고, 그에 따라 원고 "갑"은 OOO원을, 원고 "을"은 OOO원을 각 증여세로 신고·납부하였다.
• 다. 피고는 비교대상 아파트①의 거래가액은 특수관계에 있는 모녀(母女) 사이의 거래가액으로서 부당하게 저가에 해당하여 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 없다고 판단하고, 위 OO아파트 205동 105호(이하 ‘비교대상 아파트②’라 한다)의 거래가액(거래일시:OO. OO. OO.)인 21억 4,000만 원을 이 사건 아파트의 시가로 보아, 2018. 7. 6. 원고 "갑"에게 증여세 OOO원(가산세 포함), 원고 "을"에게 증여세 OOO원(가산세 포함)을 각 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2018. 9. 6. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2018. 12. 13. 이를 기각하였다.

별지 기재와 같다.

• 가. 원고들 주장의 요지 이 사건 아파트는 비교대상 아파트②와 위치, 면적 및 층수가 모두 다르고, 비교대상 아파트②가 1층임을 감안할 때 그 거래가액인 21억 4,000만 원은 지나치게 높아 이를 증여일 당시 이 사건 아파트의 시가에 해당한다고 볼 수는 없다. 오히려 원고들은 증여세 신고 당시 국토교통부 실거래가 조회시스템을 이용하여 그 당시 확인되는 2017년 12월의 유일한 매매사례가액인 비교대상 아파트①의 거래가액을 시가로 신고하였고, 위 거래가 특수관계자 사이의 거래라는 점이 확인되지도 않았으므로, 결국 비교대상 아파트①의 거래가액을 기준으로 이 사건 아파트의 시가가 산정되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 인정사실

• 가) 이 사건 아파트와 비교대상 아파트들의 면적 및 공동주택가격 등의 내역은 아래 [표1]과 같고, 이 사건 아파트의 단지 배치도는 [표2]와 같다.
• 나) 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 위치한 아파트들의 2017. 9. 1.부터 2018.4. 30.까지의 매매현황은 아래 표와 같다.
• 다) 비교대상 아파트①의 거래는 모녀(母女) 사이의 거래로, 위 아파트 등기부등본상에는 거래가액이 17억 원으로 기재되어 있으나, 양도소득세 신고시 위 아파트의 거래가액은 20억 5,000만 원으로 신고된 것으로 확인된다.

2. 구체적인 판단

• 가) 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라고 한다) 현재의 시가에 따른다’라고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’라고 각 규정하고 있다. 그런데 구 상증세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제1호는 ‘법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 ‘평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 말한다’라고, 같은 조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다’라고 각 규정하고 있으며, 이에 따라 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서는 이에 대한 세부적인 사항을 규정하고 있다.
• 나) 위와 같은 규정 내용을 위 인정사실에 비추어 볼 때, 비교대상 아파트②의 거래가액인 21억 4,000만 원은 이 사건 아파트의 증여일 당시 시가에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

(1) 먼저 비교대상 아파트②의 거래일시는 OOOO. OO. OO.로 이는 구 상증세법시행령 제49조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 증여재산에 대한 평가기준일 전·후 3개월 내의 거래에 해당할 뿐만 아니라 증여일에 가장 근접한 거래이다(구 상증세법 시행령 제49조 제2항 참조).

(2) 비교대상 아파트②는 이 사건 아파트와 면적, 위치, 용도, 방향 등이 동일하거나 거의 유사하며, 일부 면적 등의 차이 역시 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하고 있는 유사재산의 요건을 충족하는 범위 내에 있다. 물론 위 아파트가 1층에 위치한 사정 등을 고려할 때 그 거래가액이 다소 높다고 볼 여지가 전혀 없는 것은 아니다. 그러나 앞서 본 같은 단지 내 아파트들의 매매가격 변화 추이와 더불어 그 당시 OO동 등 OO일대에 재건축 사업이 추진되어 매매가격 상승의 여지가 있었다고 보이는 사정(을 제6 내지 8호증) 등을 아울러 고려할 때, 위 아파트의 거래가액이 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립될 수 없는 가액이라고 보기 어렵고, 오히려 객관적인 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 봄이 상당하다.

(3) 더욱이 비교대상 아파트②와 이 사건 아파트는 동 및 층수는 다르지만, 같은 단지 내 주거용 아파트로서 같은 방향이며, 면적이 거의 동일하고 공동주택가격은 이 사건 아파트가 더 높다. 즉, 가격형성에 있어서는 이 사건 아파트가 보다 유리한 조건에 있다고 보이는데, 이러한 점은 비교대상 아파트②의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 보기에 충분하다.

(4) 원고들이 시가로 삼은 비교대상 아파트①의 거래는 특수관계자 사이의 거래에 해당함이 명백하며, 그 거래가액 역시 부당하게 저가에 해당한다고 보여 이를 이 사건 아파트의 시가에 해당한다고 볼 수는 없다. 원고들은 이 사건 아파트에 대한 시가 감정이 필요하다고 주장하나, 앞서 살펴 본 바와 같이 이 사건에 있어서는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 ‘매매사실’이 있는 경우에 해당하므로, 시가 감정은 필요하지 않다.

(5) 한편, 원고들은 증여세 신고 당시 비교대상 아파트②의 거래가액 등을 확인할 수 없었다고 주장하나, 그와 같은 주장은 원고들이 제출한 과거시세조회 내역에서 확인되는 매매가격에 비추어 보더라도 쉽게 납득하기 어렵다. 설령 그와 같은 사정이 존재하였더라도, 비교대상 아파트②의 거래가액이 시가에 해당하지 않는다고 볼 수도 없다.

원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.