기준시가로 부동산을 평가한 후 해당 주식에 대한 보충적평가방법으로 증여세 과세한 처분은 적법함

사 건 2019구합1579 증여세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 BB 세무서장 변 론 종 결

2020. 11. 12. 판 결 선 고

2020. 12. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 피고가 2018. 1. 9. 원고에게 한 증여세 2,619,030원의 부과처분을 취소한다.

• 가. HH 주식회사(이하 ‘이 사건 회사’라 한다)는 부동산 임대 및 관리업을 영위하는 비상장법인이다.
• 나. 원고는 2015. 6. 30. 어머니 김□□로부터 이 사건 회사의 주식 600주(이하 ‘이사건 주식’이라 한다)를 증여(이하 ‘이 사건 증여’라 한다)받았다.
• 다. 원고는 2015. 10. 20. 이 사건 주식의 1주당 가액을 액면가액인 5,000원으로, 이사건 주식의 증여재산가액을 300만 원(= 600주 × 5,000원)으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 라. 피고는 이 사건 주식에 대하여 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제61조 제1항, 제63조 제1항 제1호 다목, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제54조 제4항 제4호의 보충적 평가방법을 적용하여, 이 사건 회사의 자산인 AA도 BB시 CC동 00-0 대 405.9㎡ 및 그 지상 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 가액을 기준시가인 749,286,760원으로 평가하는 것을 전제로, 이 사건 주식의 1주당 가액을 순자산가치인 51,876원으로, 이 사건 주식의 증여재산가액을 31,125,600원(= 600주 × 51,876원)으로 평가하여, 2018. 1. 8. 원고에게 증여세 2,619,030원을 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 4. 3. 이의신청을 거쳐 2018. 9. 7. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2018. 12. 4. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 7호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산의 가액 평가는 다음과 같은 방식으로 이루어져야 하므로, 이 사건 처분은 증여재산가액 산정에 하자가 있어 위법하다.

1. 이 사건 부동산은 이 사건 회사가 경매에서 낙찰받은 부동산인바, 이 사건 증여 전후 3개월 이내의 유사한 경매사례에 대하여 감정평가액 대비 낙찰가액의 비율(이하 ‘경매낙찰비율’이라 한다)을 산정하여 이 사건 부동산의 시가를 평가하여야 한다. 이 사건 증여 전후 3개월 이내에 이 사건 부동산의 인근 지역 경매사례 중 공장을 제외한사례의 경매낙찰비율 평균은 65.25%이므로, 이 사건 부동산의 시가는 기준시가인 749,286,760원을 위 65.25%의 비율로 계산한 488,909,610원(= 749,286,760원 ×65.25%, 소수점 이하 버림, 이하 같다)으로 보아야 한다(이하 ‘원고의 제1 주장’이라 한다).

2. 설령 위 금액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없더라도, 이 사건 증여일 전 2년 이내에 이 사건 부동산 자체의 경매가액이 존재하고, 위 경매로부터 이 사건 증여당시까지 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로, 이 사건 부동산의 경매가액인381,451,000원을 이 사건 부동산의 시가로 보아야 한다(이하 ‘원고의 제2 주장’이라 한다).

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실 갑 제3 내지 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

1. 이 사건 부동산에 관하여 2013. 4. 5. CC지방법원 BB지원 20xx타경xxxx호로 임의경매절차가 개시되었다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다). 이 사건 부동산의 2013. 4. 18.자를 기준으로 한 감정가액은 759,211,600원이었으나, 2차례 유찰되면서 최저매각가격이 372,014,000원으로 하락하였다. 이 사건 회사는 위 경매절차에서 2014. 1. 20. 매각가격 381,451,100원에 매각허가결정을 받은 후, 2014. 2. 28. 대금을 완납하고 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였다.

2. 이 사건 회사는 2018. 5. 8. 남NN, 최MM에게 이 사건 부동산을 4억 2,000만원에 매도한 후, 2018. 5. 30. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

3. 이 사건 부동산 중 토지의 2010년경부터 2020년경까지의 개별공시지가는 다음과 같다. 가격기준년도 토지소재지 지번 개별공시지가 기준일자 공시일자 비고 2020 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,579,000원 1월1일 2020/05/29 2019 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,523,000원 1월1일 2019/05/31 2018 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,501,000원 1월1일 2018/05/31 2017 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,487,000원 1월1일 2017/05/31 2016 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,476,000원 1월1일 2016/05/31 2015 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,458,000원 1월1일 2015/05/29 2014 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,480,000원 1월1일 2014/05/30 2013 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,450,000원 1월1일 2013/05/31 2012 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,440,000원 1월1일 2012/05/31 2011 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,390,000원 1월1일 2011/05/31 2010 AA도 BB시 CC동 00-0번지 1,390,000원 1월1일 2010/05/31

4. 원고가 이 사건 처분에 불복하여 심판청구를 하면서 제출한 이 사건 부동산 인근의 경매사례 및 피고가 추가로 확인한 경매사례(이하 통틀어 ‘이 사건 경매사례’라한다)는 다음과 같다.

5. 이 사건 회사의 2013 내지 2015 사업연도의 자산․부채․자본 등 주요 재무현황은 다음 표 기재와 같다.

• 라. 판단

1. 구 상증세법 제60조 제1항은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 규정하고 있다. 그에 따라 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘구 상증세법 제60조 제2항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’에 대하여 ‘증여재산의 경우 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ’이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 규정하고, 제5항에서는 ‘제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다’고 규정하고 있다. 한편 구 상증세법 제60조 제3항은 ‘제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다’고 규정하고 있고, 제61조 제1항은 부동산의 경우 토지는 원칙적으로 ‘개별공시지가’로, 건물은 ‘건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액’으로 평가하도록 규정하고 있다.

2. 앞서 인정한 사실에 의하면 이 사건 주식은 구 소득세법 시행령(2015. 10. 23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제158조 제1항 제5호 가목에 해당하는 법인의 비상장주식인데, 이에 대하여 이 사건 증여 전후 3개월 이내의 매매 등 거래사례가 존재하지 않는 것으로 보이므로, 구 상증세법 제60조 제1항 후문, 제63조제1항 제1호 다목, 구 상증세법 시행령 제54조 제2항, 제4항 제4호에 따른 보충적 평가방법을 적용하여 순자산가치에 따라 1주당 가액을 산정하여야 한다. 한편 이 사건 회사의 자산 중 이 사건 부동산의 경우, 관계 법령의 내용 및 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면 그 가액을 이 사건 처분과 같이 기준시가에 따라 평가함이 타당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 모두 이유 없다.

① 이 사건 증여일 전후 3개월 이내의 기간에 이 사건 부동산에 대한 매매 등 거래사례가 없고, 이 사건 경매사례를 이 사건 부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래사례로 보기 어려우며, 달리 유사 재산에 대한 매매 등 거래사례를 인정할 증거가 없다.

② 원고의 제1 주장은 ‘이 사건 경매사례 중 공장을 제외한 나머지 사례에 대한 경매낙찰비율을 기준시가에 반영한 금액’을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다는 취지이다. 그런데 위 주장은 앞서 본 상증세법령에 규정되지 아니한 시가 평가 방법을 자의적으로 주장하는 것에 불과하므로, 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

③ 원고의 제2 주장은 ‘이 사건 경매절차에서의 경매가액’을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다는 것인바, 이는 위 경매가액이 이 사건 증여일부터 2년 이내의 것임을 이유로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 적용을 주장하는 취지로 보인다. 그러나 위 단서 규정은 평가심의위원회의 자문을 거치는 것을 전제로 적용되는 것인데, 위 경매가액을 시가로 포함시킬 것인지 여부에 대하여 평가심의위원회의 자문이 이루어졌다고 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유 없다.

④ 결국 이 사건 부동산의 이 사건 증여 당시 시가를 산정함에 있어서는, 구 상증세법 제60조 제1항을 적용하기 어려운 경우에 해당하여 구 상증세법 제60조 제3항, 제61조 제1항에 따른 보충적 평가방법을 적용하여야 하는바, 이 사건 처분에서는 위 보충적 평가방법에 따라 이 사건 부동산의 가액을 기준시가로 평가하였다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.