이 사건 부동산의 양도에 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수 있는지 여부

사 건 2019구단74242 양도소득세부과처분취소 원 고 CCC 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2021. 03. 19. 판 결 선 고

2021. 04. 23.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 11. 11. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 중 355,616,800원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고의 양도소득세 예정신고

1. 원고는 2005. 2. 1. 모친인 EEE이 사망함에 따라 00시 00구 00동 721-8대 811.5㎡, 같은 동 721-15 대 626.8㎡ 및 위 2필지 지상 6층 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 2분의 1지분을 상속받아, AAA와 이 사건 부동산을 각 2분의1씩 공유하고 있었다(이하에서는 이 사건 부동산 중 AAA 소유의 2분의 1지분을 ‘이사건 쟁점지분’이라 한다).

2. 원고는 2017. 7. 25. DDDDDDDD종중(대표자 조정희, 이하 ‘DD종중’이라 한다)과 사이에 이 사건 부동산 전부를 매매대금 5,400,000,000원에 매도하는 계약을 체결하고 DD종중으로부터 2017. 9. 12. 잔금을 지급받고 DD종중 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

3. 원고는 2017. 11. 20. 피고에게 자신이 소유한 이 사건 부동산 중 2분의 1지분 양도에 대하여 양도소득세 385,410,273원을 예정신고․납부하였다.

• 나. 피고의 양도소득세 부과처분

1. 한편, AAA는 이 사건 쟁점지분의 양수인을 원고로, 양도가액을 2,357,500,000원으로 하여 이 사건 쟁점지분의 양도소득세 신고를 하였다.

2. 피고는 2018. 6.경 세무 조사를 실시하여 원고가 AAA로부터 이 사건 쟁점지분을 2,357,500,000원에 취득하여 미등기 상태로 DD종중에게 2,700,000,000원에 양도한 것으로 보고, 2018. 11. 6. 원고에게 이 사건 쟁점지분의 양도차익에 대하여 2017년 귀속 양도소득세 355,616,800원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

• 다. 전심절차 원고는 2018. 11. 30. 이의신청을 거쳐 2019. 4. 26. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2019. 9. 10. 기각결정을 받았다.
• 라. 이 사건 쟁점지분에 관한 매매계약 체결 과정

1. 이 사건 부동산의 권리 관계 이 사건 부동산에 관하여 주식회사 국민은행 앞으로 2007. 11. 20. 채권최고액 1,950,000,000원의 근저당권설정등기가, 다시 2008. 4. 30. 채권최고액 520,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐졌다. AAA 소유의 이 사건 쟁점지분에 관하여 현대캐피탈 주식회사 앞으로 2013. 2. 10. 가압류등기(2013. 5. 10. 해제)가, 다시 2013. 9. 24. 강제경매개시결정 기입등기가 마쳐졌다. 이에 원고가 AAA에게 금원을 빌려주어 2013. 10. 28. 그 강제경매가 취하되었다. 그러나 이로 인하여 국민은행의 위 근저당권부 대출채무의 기한 연장에 문제가 생기자, 원고는 2015. 1. 19. 주식회사 하나저축은행에 이 사건 부동산과 원고 소유의 서울 마포구 소재 아파트를 담보로 제공하고 대출을 받아 위 국민은행 대출금을 변제하였다.

2. 원고와 AAA 사이의 이 사건 쟁점지분 매매계약

• 가) AAA가 2014년경 대출이자를 감당하기 어렵다며 원고에게 이 사건 쟁점지분의 매수를 요구하였고, 이에 따라 원고는 AAA와 사이에 이 사건 쟁점지분에 관하여 아래 표 ‘제1차 계약’ 기재 내용과 같이 매매계약(이하, ‘제1차 계약’이라 한다)을 체결하였다. 그러나 대금 미지급 등으로 그 계약이 제때 이행되지 않자 원고와 AAA는 아래 표 ‘제2차 계약’을 거쳐 최종적으로 2016. 12. 7. ‘제3차 계약’ 기재 내용과 같이 매매계약(이하, ‘제3차 계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나) 원고는 AAA에게 2015. 12. 24. 계약금 xxx원을, 2017. 4. 26.까지 중도금 합계 xxx원을 각 지급한 후 2017. 4. 28. 이 사건 쟁점지분에 관하여 2017. 4. 25.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권의 가등기절차를 마쳤다.

3. DD종중과의 매매계약 한편, 원고는 2017. 7. 25. DD종중과 사이에 이 사건 부동산 전부를 매매대금 xxx원에 매도하는 내용으로 아래 표 ‘제4차 계약’ 기재와 같이 매매계약(이하, ‘제4차 계약’이라 한다)을 체결하였다. 이후 2017. 8. 7. 원고와 부친 FFF, AAA와 남편 GGG, DD종중 총무 HHH, 그리고 법무사 직원 등이 참석한 가운데 아래 표 ‘제5차 계약’, ‘제6차 계약’ 기재와 같은 계약서(이하, ‘제5차 계약’, ‘제6차 계약’이라 한다)가 작성되었는데, 같은 날 AAA는 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하였고, 잔금 530,000,000원을 원고로부터 직접 지급받았다.

4. 소유권이전등기 원고는 2019. 9. 12. DD종중으로부터 매매대금을 모두 지급받고 같은 날 이 사건 쟁점지분에 관한 소유권이전등기청구권의 가등기를 말소하고, 이 사건 부동산에 관하여 DD종중 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 제5호증, 갑 제8호증 내지 18호증,갑 제19호증의 1, 2, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 쟁점지분을 미등기 전매한 것이 아니다. 원고가 이 사건 쟁점지분을 제3차 계약과 같이 AAA로부터 대금 xxx원에 매수하려 하였으나, 잔금 xxx원의 지급을 남겨둔 상태에서 AAA가 제4차 계약 내용을 확인하고 이 사건 쟁점지분에 상응하는 매매대금 2,700,000,000원을 요구하면서 등기이전서류의 교부를 거부하였다. 이에 AAA는 DD종중과 사이의 제5차 계약 및 제6차 계약을 통하여 원고와 사이에 기존 계약을 파기 또는 합의해제하고, DD종중과 직접 이 사건 쟁점지분에 관하여 매매계약을 체결하였다. 따라서 원고와 AAA 사이에 체결된 제3차 계약 및 가등기의 효력은 이후 AAA와 DD종중 사이에 체결된 매매계약으로 인하여 모두 상실되었다. 원고 및 AAA는 미등기전매로 얻게 될 이익이 거의 없는 상태였고, 상호신뢰가 깨진 사이에서 미등기전매를 할 이유가 전혀 없다. 따라서 이 사건 쟁점지분에 관하여 미등기전매를 하였음을 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태라고 하더라도 그 매매계약상 권리의무관계 내지 매수인의 지위를 그대로 유지하면서 제3자와 다시 그 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 매수인의 명의로 부동산을 취득하여 양도하기로 하는 것이므로 이는 부동산의 양도에 해당하고, 그 후 매수인이 매도인에게 잔금을 완납하면 그 취득에 관한 등기가 가능하므로 매수인이 그 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다면 이에 대하여는 소득세법 제104조 제1항 제10호 의 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야한다(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두10519 판결 참조).

2. 미등기전매 해당 여부 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들을 종합하여 보면, 원고와 AAA 사이에 기존 제3차 계약이 파기 또는 합의해제되었다거나 AAA가 DD종중과 직접 이 사건 쟁점지분에 관하여 매매계약을 체결하였다고는 보기 어렵고, 제3차 내지 제6차 계약을 통하여 원고가 AAA로부터 이 사건 쟁점지분을 취득하여 DD종중에 미등기전매한 것으로 봄이 상당하므로, 그에 따라 그 양도차익에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하지 아니하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

• 가) 제1차, 제3차 계약의 특약에서 원고와 AAA 사이에 이 사건 쟁점지분에 관한 권리는 2014. 11. 24. 이후로 원고에게 모두 이전된 것으로 약정하였고, 이에 따라 제3차 계약에 따른 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 원고가 단독으로 이 사건 쟁점지분을 포함한 이 사건 부동산 전부에 관하여 2017. 7. 25. DD종중과 제4차 계약을 체결한 것으로 보인다.
• 나) 제3차 계약에는 ‘최종 명의이전시 매수인이 지정한 자에게 명의이전에 필요한 서류를 발급하기로 한다’는 특약이 있다. 이는 원고가 이 사건 쟁점지분의 매수인 지위를 유지하면서 제3자와 다시 매매계약을 체결할 경우, 원고 명의의 소유권이전등기를 거치지 아니한 채 곧바로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐질 수 있도록 필요한 서류를 발급하기로 하는 약정으로, 미등기전매시 이에 협조하기로 원고와 AAA 사이에사전 합의가 있었던 것으로 보인다. 그런데 그 특약 및 제4차 계약에 따라 AAA가 이 사건 쟁점지분에 관하여 직접 DD종중 앞으로 소유권이전등기를 마칠 경우, AAA로서는 실제 받지도 않은 xxx원 전부에 대한 양도소득세를 부담할 수밖에 없는 상황이어서 그에 대한 금전적 보전을 요구하며 DD종중 앞으로의 등기서류 교부를 거부했던 것으로 보인다.
• 다) 한편, 원고는 제3차 계약에 따라 매매예약에 기한 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 마친 상태이고 잔금기일 전이라도 잔금을 지급하면 소유권이전서류를 교부받기로 약정하였으므로, 다소간의 시간과 노력이 필요하겠지만, 잔대금 xxx원만을 AAA에게 지급하고 법적 절차를 통하여 원고 앞으로 가등기에 기한 본등기절차를 마친 후 DD종중 앞으로 소유권이전등기를 마칠 수도 있었을 것으로 보인다. 다만, 제4차 계약의 잔금기일 전까지 특약사항(AAA 지분 가등기는 책임지고 소유권이전에 하자가 없도록 함)을 이행하기 위하여 원고로서는 AAA로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 임의제공 받을 필요가 있었으므로, AAA의 요구를 무시할 수는 없는 상황이었다. 따라서 제4차 계약을 제때 이행할 방법을 찾기 위하여 AAA와 사이에 협의가 불가피했을 것으로 보인다.
• 라) 그런데 원고의 주장과 같이 원고와 AAA 사이에 제3차 계약을 파기하고, AAA가 직접 DD종중에게 이 사건 쟁점지분을 양도하는 것이었다면, 이 사건 쟁점 지분에 관하여 AAA와 DD종중이 직접 계약당사자가 되어 매매계약을 체결하거나, 이 사건 부동산에 관한 제4차 계약서에 AAA를 매도인으로 추가하는 방법으로 DD종중과의 매매계약을 완성할 수도 있었을 것임에도 원고와 AAA, DD종중은 제5차계약서, 제6차 계약서를 작성하는 방법을 취했다. 그런데 제5차 계약은 그 작성 형식, 내용 등에 비추어 이 사건 부동산의 계약내용을 제대로 반영하지 않은 등기이전용 계약서에 불과하여 그 내용을 신뢰하기 어렵고, 제6차 계약은 다른 제4차, 제5차 계약서의 매수인(DD종중) 기재와 달리 매수인이 조경희로 되어있어 그 자체로 DD종중과의 매매계약이라고 볼 수 없다. 결국 AAA와 DD종중이 직접 당사자가 되어 이 사건 쟁점지분에 관하여 매매계약을 체결한 사실이 없다.
• 마) 또한, 이 사건 쟁점지분의 매매대금 지급에 있어서, AAA는 매매대금 전부를 DD종중이나 제6차 계약의 당사자인 조경희가 아닌 원고로부터 받았다. 이것은 제5차 계약과 제6차 계약의 내용과는 달리 원고와 AAA 사이에 이 사건 쟁점지분에 관한 거래관계가 여전히 남아 있음을 반증하는 것이다.
• 바) 특히, AAA는 잔금 xxx원을 DD종중이 제4차 계약에서 잔금을 지급하기로 약정한 2017. 9. 30.보다 무려 2개월가량 앞선 2017. 8. 7. 원고로부터 모두 지급받았고, 그 즉시 등기이전 관련 서류를 제공하였다. 만약, 제5차 계약 및 제6차 계약을 통하여 AAA가 이 사건 쟁점지분을 직접 DD종중에게 양도하기로 한 것이라면, 이 사건 쟁점지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무나 책임은 원고가 아닌 매도인인 AAA가 직접 부담하게 되는 것이므로(원고는 가등기권리자로서 가등기 말소를 통하여 DD종중 앞으로의 소유권 이전에 지장이 없도록 하면 될 뿐이다), AAA로서는 매수인 DD종중으로부터 잔금을 지급받기도 전에 원고에게 미리 잔금 지급을 요청할 명분이 없었을 것이고, 원고로서도 xxx원을 AAA에게 직접 또는 미리 지급하면서까지 등기이전 관련 서류를 받아 놓을 하등의 이유가 없어 보인다.
• 사) 또한 원고와 AAA 모두 미등기전매를 할 만한 충분한 경제적 동기가 있었던 것으로 판단된다. 이 사건 쟁점지분에 관하여 AAA의 협조를 받아 AAA로부터 바로 DD종중에게 소유권이전등기가 경료될 경우, 원고로서는 이 사건 쟁점지분에 대한 양도차익 및 취득세, 양도소득세 상당의 이익(계산 방식에 따라 액수의 차이는 있으나, 원고 계산 기준 약 xxx원, 피고 계산 기준 약 xxx원의 이익이 존재한다)을 얻을 수 있었고, AAA 역시 양도가액을 xxx원으로 하였을 때와 비교하여 양도소득세에서 약 xxx원 정도의 이익이 있었다. 물론 AAA가 미등기전매라고 신고할 경우, 원고 주장과 같이 AAA에게는 약 xxx원 정도의 이익이 발생하는 반면 원고에게는 이 사건 처분과 같이 중과세의 부담이 따르게 되므로 원고가 그 위험을 감수하면서까지 AAA를 믿었다는 것은 상식에 부합하지 않을 수도 있으나, 이는 미등기전매에 내재된 위험일 뿐이고, 그 위험까지 고려하여 원고와 AAA 사이에 추가 지급금액이 결정된 것으로 보인다.
• 아) 한편, DD종중 입장에서 보면, DD종중은 이 사건 부동산 전부에 관하여 원고와 매매계약을 체결하고 그 내용에 따라 원고에게 계약금, 중도금과 잔금을 지급하였고, AAA와 사이에 별도의 매매계약을 체결하거나 AAA에게 매매대금을 지급하지는 아니하였으므로 이 사건 쟁점지분의 매도인을 원고로 인지하였다.

원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.