건물의 취득가액 및 철거비용의 필요경비 공제 여부

사 건 2019구단66524 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고 aa세무서장 변 론 종 결 판 결 선 고

2020. 10. 27.

1. 피고가 201○. 6. 2○. 원고에 대하여 한 201○년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)의 부과처분 중 ○○○원(가산세 포함)을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 201○. 6. 2○. 원고에 대하여 한 201○년 귀속 양도소득세 ○○○원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 199○. 6. 1○. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 69○-○ 잡종지 3977㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 취득한 후, 이 사건 토지 지상에 지하 1층, 지상 3층의 건물 2개 동(이하 이 사건 건물이라 한다)을 신축하여 1996. 2. 16. 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 201○. 12. 1. AAA 주식회사(이하 AAA라 한다)와 사이에 매매 목적물을 이 사건 토지로 하고, 매매대금을 ○○○원을 하되 계약금 ○○○원은 계약일에, 잔금 ○○○원은 명도완료 확인 후에 지급받는 내용의 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약에서 원고는 매매계약 체결일로부터 2개월 이내에 완전한 나대지 상태의 토지를 AAA에 명도하기로 약정하였다.
• 다. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 건물을 철거한 후 201○. 2. 2. AAA에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
• 라. 원고는 201

○. 4. 30. 피고에게 양도자산을 이 사건 토지, 양도가액을

○○○ 원, 취득가액을

○○○ 원, 그 밖의 필요경비를 이 사건 건물의 양도 당시 잔존가치 1,067,971,461원, 이 사건 건물의 철거비용 224,370,000원, 양도소득세 신고비용 11,000,000원, 합계

○○○ 원으로 하여 산정한 201

○ 년 귀속 양도소득세

○○○ 원을 예정신고·납부하였다.

• 마. 피고는 201

○. 6. 2

○. 이 사건 건물의 잔존가치 및 이 사건 건물의 철거비용은 이 사건 토지의 양도가액에 상응하는 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이를 필요경비에 서 제외하여 산정한 201

○ 년 귀속 양도소득세

○○○ 원(신고불성실 가산세

○○○ 원, 납부불성실 가산세

○○○ 원 포함)를 경정·고지하였다(이하 이 사건 처분이라 한다).

• 바. 원고는 조세심판원에 대한 심판청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다. 순번 임차인 임차보증금(원) 월 임료(원) 1 AAA(주) ,000,000 ,500,000 2 AAA판매(주) ,000,000 ,450,000 3 리**

○○

○○ 점 ,000,000 ,300,000 4 ㈜유통 ,000,000 ,560,000 5 시

○○ ,000,000 ,630,000 합계 ,000,00 0 ,*,000

• 사. 이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 각 구획된 부분은 아래와 같은 조건으로 임대 중이었다.
• 아. 이 사건 토지 및 건물에 관한 201○. 12. 1. 기준 시가감정결과는 아래와 같다. ⑴ 이 사건 토지(공시지가기준법에 의함)

○ 나지(裸地)로 평가하는 경우: ○○○원

○ 지상에 이 사건 건물이 있는 상태로 평가하는 경우: ○○○원{위 ⑴항의 가액 ○○○원 – 통상적인 경우를 가정한 철거비 240,184,000원} ⑵ 이 사건 건물(감정평가 당시 멸실되었으므로 원가법에 의함): ○○○원 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 갑 제4호증, 갑 제8, 9호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 감정인 진영덕의 시가감정결과, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 ⑴ 원고와 AAA는 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지만이 아니라 이 사건 건물도 그 목적물로 삼았으나, 임차인들의 퇴거 문제 등을 해결하기 위하여 원고가 이 사건 건물을 철거한 후 이 사건 토지의 소유권만 이전하는 형식을 취하였을 뿐이다. 따라서 이 사건 건물의 양도 당시 잔존가치는 취득가액으로서, 이 사건 건물의 철거비용은 이 사건 토지의 자본적 지출로서 각 필요경비로 인정되어야 한다(주위적 주장). ⑵ 이 사건 매매계약이 이 사건 토지만을 목적물로 삼고 있다고 보더라도, 이 사건 건물의 철거로 인하여 이 사건 토지의 가치가 증가하였으므로 이 사건 건물의 잔존가치 및 그 철거비용은 이 사건 토지의 자본적 지출액 등으로서 필요경비로 인정되어야 한다(제1 예비적 주장). ⑶ 이 사건 매매계약이 이 사건 토지만을 목적물로 삼고 있다고 보더라도, 이 사건 건물의 철거비용은 이 사건 토지의 자본적 지출액 등으로서 필요경비로 인정되어야 한다(제2 예비적 주장).
• 나. 주위적 주장에 관한 판단 ⑴ 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조). ⑵ 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 앞서 인정한 사실관계, 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지 를 종합하여 인정되는 아래의 사실관계 및 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 매매계약의 목적물을 이 사건 토지만이라고 본 피고의 조치는 정당하고, 원고의 주위적 주장은 이유 없다.

① 이 사건 매매계약서에는 ‘본 계약의 매매 목적물인 부동산(이하 ’목적물‘이라 한다)에 대한 세부 사항은 별첨 1.에서 정하는 바에 따른다.’(제2조 제1항)면서 ‘별첨 제1호 매매목적물의 특정’에서 목적물의 토지란에 이 사건 토지만이 기재되어 있고, 목적물의 건축물란은 공란으로 되어 있다. 그리고 ‘매도인은 소유권 이전 등기 완료 전까지 목적물에 대하여 다음 각 호의 사항을 완료한 후 매수인에게 명도하여야 한다.’(제3조 제1항)라면서 ‘1. 매매계약 체결일로부터 2개월 이내에 완전한 나대지 상태의 토지, 2. 기타 목적물의 명도에 필요한 일체의 사항’이라고 정하고, ‘매도인은 매매계약 체결일로부터 2개월 이내에 제1항을 이행하지 못할 경우 제1항에 명기된 명도일로부터 2개월간 계약금의 월 2%에 해당하는 위약금을 명도 완료일까지 일할 계산하여 매수인에게 지급한다’고 정하고 있다.

② 이 사건 건물에 대한 감정인의 시가감정결과나 이 사건 매매 당시 임대 현황 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물이 이 사건 매매 당시 적지 않은 가치를 지니고 있었음을 알 수 있고, 이 사건 매매대금을 정함에 있어 그러한 사정이 사실상 고려되었을 가능성이 없지 아니하다. 그러나 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원고와 AAA가 이 사건 건물의 구체적인 가치 평가 절차를 거쳤음을 인정할 아무런 증거가 없고, 토지와 건물의 가액을 구분하여 매매대금을 결정하였다는 사정도 드러나지 아니한다. 이 사건 건물을 AAA가 매수하기로 하였으면서도 임차인들의 퇴거 문제 등으로 원고가 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 토지만을 소유권 이전하는 형식을 취하였다는 계약 체결 경위에 관한 원고 주장을 뒷받침하는 뚜렷한 증거도 없다.

③ AAA로서는 이 사건 토지 지상에 건물을 신축할 계획이었기 때문에 이 사건 건물은 아무런 가치를 지니지 못하였고, 원고로서도 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 높은 가격에 매도함으로써 이 사건 매매의 경제적 목적을 충분히 달성할 수 있었으므로, 반드시 이 사건 건물을 매매 목적물로 삼을 필요는 없었다. 원고는 이 사건 토지만을 양도자산으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였는바, 원고가 당시까지 이 사건 토지만을 매매 목적물로 인식하였음을 엿볼 수 있다.

④ 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제88조 제1호에 의하면, 양도소득세와 관련하여 ‘양도’란 ‘자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것’을 말하는바, 건물의 철거를 ‘양도’에 해당한다고 할 수는 없다. 또한 구 소득세법 제98조 는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정하고 있는바, 이 사건 매매계약에서 잔금은 이 사건 토지의 명도 완료 확인 후 지급하기로 정하였고, 실제 201○. 2. 2.경 이 사건 토지의 소유권이전등기와 동시에 잔금이 지급된 것으로 보인다. AAA가 원고에게 지급한 계약금 ○○억 원을 이 사건 건물의 대금이라고 볼 근거도 없으므로, 결국 이 사건 건물이 그 철거 전에 대금이 청산되어 AAA에 ‘양도’되었다고 볼 수도 없다.

• 다. 예비적 주장에 관한 판단 ⑴ 구 소득세법 제95조 제1항 에 의하면, 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 그리고 구 소득세법 제97조 제1항 에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 공제할 필요경비는 취득가액(제1호), 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)으로 한다. 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제163조 제3항에 의하면, ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’은 ‘1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상 등에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용, 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금, 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금, 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것’의 어느 하나에 해당하는 것으로서 ‘그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우’를 말한다. 구 소득세법 시행규칙(2019. 3. 20. 기획재정부령 제731호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제79조 제1항에 의하면, 위 시행령 제163조 제3항 제4호에서 ‘기획재정부령으로 정하는 것’이라 함은 ‘1. 하천법

• 댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률·그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용, 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용, 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비, 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액, 5. 사방사업에 소요된 비용, 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용’을 말한다. ⑵ 우선 이 사건 건물의 철거비용이 필요경비에 해당하는지에 관하여 본다. 앞서 본 사실관계에 의하여 알 수 있는 사정들, 즉 AAA는 이 사건 토지를 매수하여 건물을 신축할 목적이 있었는바 이러한 경우 그 지상의 건물은 토지이용에 있어 장애요소가 되는 점, 이 사건 매매계약에서 원고가 이 사건 건물을 철거한 후 나지 상태로 이 사건 토지를 인도하고 그 소유권을 이전하기로 약정한 것은 그와 같은 장애요소를 제거하기 위함이었던 점, 이 사건 건물을 철거함으로써 이 사건 토지의 매매가액을 현실적으로 증가시켰다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 위 철거비용은 ‘이 사건 토지의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 또는 ‘이 사건 토지 이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’으로서 필요경비에 해당한다고 판단된다. 원고의 이 부분 예비적 주장은 이유 있다. ⑶ 다음으로 이 사건 건물의 잔존가액이 필요경비에 해당하는지에 관하여 보건대, 앞서 본 관련 법령의 문언과 체계 등에 비추어 볼 때, 위 잔존가액은 필요경비에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다. 원고의 이 부분 예비적 주장은 이유 없다.

① 이 사건 건물이 이 사건 매매 목적물이 아니라고 보는 이상 그 잔존 가액을 취득가액으로 볼 수는 없다. 원고도 이 사건 건물의 잔존 가액이 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제3호 에서 정하는 ‘양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 또는 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제4호, 구 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제2호 에서 정하는 ‘토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’ 또는 같은 시행규칙 제6호에서 정하는 ‘제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용’에 해당한다고 주장하고 있을 뿐임은 앞서 본 바와 같다.

② ‘양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’ 또는 ‘토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용’이라고 할 때 ‘지출’은 사전적으로 ‘어떤 목적을 위하여 돈을 지급하는 일’을 의미하는 점, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’의 요건으로 ‘그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우’라고 정하고 있는 점, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 의 다른 비용 항목도 적극적으로 지출된 비용만을 그 내용으로 삼고 있고 구 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 역시 마찬가지인 점 등을 종합하여 보면, ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’은 적극적으로 지출된 비용만을 의미한다고 봄이 상당하다.

③ 이와 달리 어떠한 소극적인 손실의 발생까지도 자본적 지출액 등으로서 필요경비에 해당한다고 보는 경우, 그 범위를 명확하게 확정하기 어렵다. 이 사건에서 원고가 이 사건 건물을 철거함으로써 상실하게 되는 소극적인 비용으로는 건물의 멸실만이 아니라 해당 건물을 이용하여 획득할 수 있었던 수입(반드시 임대 수입에만 국한되는 것은 아니다)의 상실 등도 상정할 수 있는바, 이를 필요경비로 인정할 수 있을지 의문이 아닐 수 없다. [원고는 변론 종결 후인 2020. 9. 21. 제출한 준비서면에서, 이 사건 건물을 AAA가 매수하여 철거하였다면 이 사건 건물 가액이 이 사건 토지의 취득가액 등 필요경비로 인정되었을 터인데, 매도인과 매수인 중 누가 건물을 철거하는지에 따라 이 사건 건물 가액의 필요경비 산입 여부가 좌우되는 것은 부당하므로, 이 사건 건물의 잔존가액은 필요경비로 인정되어야 한다는 취지로 기재하고 있다. 그러나 앞서 보았듯이 이 사건 건물 잔존가액을 소득세법령이 정하는 ‘자본적 지출액 등’에 해당한다고 볼 수 없는 이상, 이는 이 사건 건물을 매매 목적물로 삼았는지 여부에 따른 불가피한 결과로 여겨진다.]

• 라. 소결 다툼 없는 사실, 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 건물의 철거비용은 255,090,000원이고, 이를 필요경비로 인정하는 경우 정당세액은 ○○○원(신고불성실 가산세 ○○○원, 납부불성실 가산세 ○○○원 포함)인 사실을 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 처분 중 위 정당세액을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.