다세대주택에 대하여 비과세특례를 적용할수 없음

사 건 2019구단64870 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2019. 12. 10. 판 결 선 고

2020. 3. 31.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. X. XX. 원고에 대하여 한 201X년 귀속 양도소득세 XX,389,770원의 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 198X. 3. 14. 서울특별시 CC구 DD동 266-20 토지 및 지상 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택 및 차고(1층 128.63㎡, 2층 118.74㎡, 3층 77.86㎡. 이하 이 사건건물이라 한다)를 취득하였다가, 201X. 4. 3. EEE에게 800,000,000원에 양도하였다.
• 나. 원고는 201X. 6. 26. 이 사건 건물 2층에 대해서만 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하고 3층에 대해서는 적용하지 아니하여 산정한 양도소득세 XX,389,770원을 예정신고·납부하였다.
• 다. 원고는 201X. 7. 27. 이 사건 건물의 양도에 이른바 다가구주택의 일괄양도에 관한 구 소득세법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제155조 제15항 단서를 적용하여 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택비과세규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 위 양도소득세액의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
• 라. 피고는 201X. 9. 27. 이 사건 건물은 각 층별로 구분등기되어 있는 다세대주택에해당하므로 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서를 적용할 수 없다는 이유로 원고의 경정청구를 거부하는 이 사건 처분을 하였다.
• 마. 원고는 조세심판원에 대한 심판청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다.
• 바. 이 사건 건물은 197X. 10. 30. 단독주택에서 공동주택인 다세대주택으로 용도변경되어 양도 당시까지 집합건축물대장에 등재되었고 그에 따라 집합건물로서 각 층별로 구분등기되어 있다가, 양수인에 의하여 다가구주택으로 용도변경되어 201X. 6. 26. 건축물대장에, 201X. 7. 1. 등기부에 그와 같이 변경기재되었는데, 양수인의 용도변경과정에서 현황의 변경은 없었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1, 4호증(가지번호 포함)의 각기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 규정하는 다가구주택에 해당하는지 여부는 공부상 등재가 아닌 해당 주택의 실질형태를 기준으로 판단하여야 하는데, 이 사건건물은 그 1층을 차고로 공유하고 있어 층별로 분리하여 양도하기 어려운 구조이고, 양수인이 그 구조나 현황을 변경함이 없이 건축물대장 및 등기부 기재를 다가구주택으로 변경한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물은 다가구주택에 해당하므로 그 양도에는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 을 적용하여야 한다.
• 나. 관련 법령 ⑴ 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항은 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다.”라고 규정하고, 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득”을 규정하면서 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”을 규정하고 있다. 구 소득세법 시행령 제154조 제1항 은 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대 1주택’이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.”라고 규정하고, 제155조 제15항은 “제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”라고 규정하고 있다. ⑵ 구 건축법(2016. 1. 19. 법률 제13785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2항은 “건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.”고 하면서 제1호에서 단독주택, 제2호에서 공동주택을 규정하고 있고, 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1](2016. 2. 11. 대통령령 26974호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 용도별 건축물의 종류를 규정하고 있는바, 그 중 이 사건과 관련한 내용은 아래와 같다.

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

• 생략 -

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) ⑶ 1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정되기 전의 구 건축법 시행령 [별표 1]은 단독주택으로 단독주택, 다중주택, 공관만을 규정하고, 공동주택을 “주택건설촉진법 1) 시행령 제2조의 규정에 의한 다음 각목의 주택으로서 가정보육시설을 포함한다.”고 하면서 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 나누고 있었는데, 1999. 4. 30. 개정된 구 건축법 시행령 [별표 1]에서 단독주택의 종류에 다가구주택을 추가하였다.
• 다. 판단 원고가 이 사건 건물을 같은 날 함께 양수하였다가 양도할 때에도 같은 양수인에게 함께 양도한 점, 양수인이 이를 단독주택으로 용도변경한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물은 하나의 매매단위로 양도된 것으로 볼 여지가 있다. 또한 이 사건 건물이 층수, 바닥면적, 거주세대라는 구조나 용도 등의 객관적 현황에 있어 다가구주택의 요건을 충족하고 있기는 하다. 그러나 앞서 1.항에서 본 사실 및 거시 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때, 앞서의 사정만으로 이 사건 건물이 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 규정하는 다가구주택에 해당한다고 보기는 어렵고, 달리 증거가 없다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없다. ⑴ 구 소득세법 시행령 제155조 제15항, 구 건축법 시행령 [별표 1] 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택은 ‘공동주택에 해당하지 아니할 것’을 요하는 바, 이 사건 건물은 그 객관적 현황에 있어 공동주택 중 다세대주택의 요건에도 부합한다. 설령 이 사건 건물을 양도할 당시 각 세대가 1층 부분을 차고로 공동사용하고 있었다 하더라도, 그러한 사정만으로 각 구분소유된 부분을 분리양도할 수 없다거나, 이 사건 건물이 ‘벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택’이라는 의미에서 공동주택 {구 주택법(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되기 전의 것) 제2조 제2호 }의 범위를 벗어난 것으로 볼 수는 없다. 즉, 이 사건 건물은 그 양도 당시 객관적 현황에 있어 다가구주택과 다세대주택의 요건을 모두 충족하지만, 공부상 공동주택으로 등재되어 있었다. ⑵ 비록 원고가 이 사건 건물을 양수할 당시 이미 단독주택에서 공동주택으로 용도변경되어 있는 상태였으나, 원고는 이 사건 건물을 양도할 때까지 그 상태를 그대로 유지하였다. 1999. 4. 30. 대통령령 제16284호로 개정된 건축법 시행령부터 다가구주택을 건축물의 한 종류로 규정하였고(이는 1990. 2. 28. 건설부장관이 시달한 다가구주택의 건축기준을 시행령에 명문화한 것이다), 양수인이 이 사건 건물을 양수한 직후 아무런 현황 변경 없이 이를 단독주택으로 용도변경한 점에서 보면, 적어도 위 개정 시행령의 시행 후부터는 원고가 이를 단독주택으로 용도변경함에 있어 아무런 법률적 장애도 없었던 것으로 보인다. ⑶ 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 의한 1세대 1주택 비과세 조항의 취지는 국민이 주거생활의 기초가 되는 주택을 양도할 때 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적이 없다고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다(대법원1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결 참조). 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가 정하는양도소득세 비과세대상으로서 1세대 1주택의 양도 중 주택은 세법 고유의 개념으로서반드시 건축법령의 규정에 구속될 것은 아니고 어디까지나 세법의 독자적인 입장에서그 입법 취지에 비추어 개념을 정하여야 할 것인데, 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도가 되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24.선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정에 있어 이 사건 건물과 같이 하나의 건축물 안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 이에 의하면, 구 소득세법 제155조 제15항 본문은 앞서 본 주택 수 산정에 대한 법리 및 해석을 확인하는 규정으로 봄이 상당하고, 같은 항 단서는 다가구주택의 경우, 그것이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축되고 있는 점을 감안하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위하여 이를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 일정 요건 하에 예외적으로 하나의 주택으로 보는 특혜를 부여하는 조항으로 해석함이 상당하다. 여기에 다가구주택이나 다세대주택 모두 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 더하여 보면, 다가구주택에 비과세 혜택을 주는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 문언은 제한적으로 적용되도록 해석하여야 한다. ⑷ 또한 1세대 1주택 비과세 조항은 소득세법이 1974. 12. 24. 법률 제2705호로 전부개정되면서 제5조 제6호에 규정된 이래 계속 존재하고 있었으나, 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 1세대 1주택에 포함시키는 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 특례는 소득세법 시행령이 1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되면서 신설되었는바, 법률 자체가 아니라 그 위임을 받은 시행령 조항에 의하여 비과세 범위가 확장된 구조를 볼 때에도, 위 특례조항의 문언은 1세대 1주택 비과세 제도의 취지에 맞게 해석하여야 하고 섣불리 이를 확장 해석하는 것은 적절하지 아니하다. ⑸ 이러한 사정들을 종합하여 보면, 건축법 등 관계 법령상 층수 외에는 다가구주택과 다세대주택을 구분할 뚜렷한 외관상 특징이 없는 상태에서 공부상 다세대주택으로 되어 있으나 다가구주택의 특징도 갖춘 주택에 대하여 위 특례규정을 적용한다면 이를 부당하게 확장하여 적용하는 결과가 된다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.