이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당함

사 건 2019구단64191 양도소득세경정거부처분취소 원 고 AAA 외 1명 피 고 CC세무서장 외 1명 변 론 종 결

2019. 12. 18. 판 결 선 고

2020. 2. 5.

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 CC세무서장이 2018. 12. 5. 원고 AAA 에 대하여 한, 피고 DD세무서장이 2018. 12. 7. 원고 BBB에 대하여 한 각 2018년 귀속 양도소득세 00,000,000원의 경정거부처분을 취소한다.

• 가. 원고들은 200 X. X. XX. OOO과 사이에 OO OO구 O동 O-OO 소재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 1/2 지분씩 매수하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 당시 작성된 매매계약서에는 매매대금 00억 원 중 이 사건 토지 가액을 00억 원, 이 사건 건물 가액을 00억 원으로 정한다는 취지로 기재되어 있다. 원고들은 200 X. X. XX. 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 토지 및 건물에 관하여 1/2지분씩 원고들 앞으로의 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고들은 201 X. XX. XX. OOO와 사이에 이 사건 토지 및 건물을 매매대금 000억 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였는데, 당시 작성된 매매계약서의 특약사항란에는 매매대금 000억 원 중 이 사건 건물의 매매대금을 00억 000만 원으로 정한다는 취지로 기재되어 있다. 그 후 원고들은 2018. X. X. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 OOO 앞으로의 소유권이전등기를 마쳐 주어 이를 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였다.
• 다. 원고들은 피고들에게 이 사건 양도에 관한 양도소득세를 신고하였는데, 이 사건 토지 및 건물의 취득가액 00억 원을 이 사건 매매계약서에 구분 기재된 것과 같이 이 사건 토지 취득가액 00억 원, 이 사건 건물 취득가액 00억 원으로 안분하여 취득가액을 산정한 양도소득세 각 000,000,000원을 신고·납부하였다(이하 ‘최초 신고’라 한다).
• 라. 그 후 원고들은 피고들에게 최초 신고에서 산정한 취득가액 및 자본적 지출액이 잘못되었다는 이유로 수정신고를 하면서 각 양도소득세 00,000,000원을 추가로 납부하였는데, 그 수정신고의 내용은 다음과 같다.

① 이 사건 토지 및 건물의 취득 당시 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하므로, 취득가액 00억 원을 취득 당시 기준시가에 의하여 안분하여 이 사건 토지 가액을 0,000,000,000원, 이 사건 건물 가액을 000,000,000원으로 각 취득가액을 산정함.

② 필요경비로 산정하였던 리모델링 공사비 중 조형물 설치비 000만 원, 주방가구 등 구입비 000만 원 합계 0,000만 원을 최초 신고한 자본적 지출액에서 감액함.

• 마. 그러나 원고들은 피고들에게 다시 위 수정신고는 착오에 의한 것이고 주장하면서 추가납부세액인 각 00,000,000원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다. 이에 피고 CC세무서장은 2018. 12. 5. 원고 AAA의 경정청구에 대하여, 피고 DD세무서장은 2018. 12. 7. 원고 BBB의 경정청구에 대하여 각 이를 거부하는 처분을 하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고들은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나 조세심판원은 2019. 4. 17. 원고들의 심판청구를 모두 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

• 가. 원고들 주장의 요지

1. 토지와 건물 가액 구분에 관하여 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제100조는 양도차익을 계산할 때에는 실지거래가액에 따르고 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산한다고 규정하고 있다. 이 사건 토지 및 건물의 취득가액은 취득 당시 작성된 매매계약서에 기재된 가액인 이 사건 토지 00억 원, 이 사건 건물 00억 원을 그대로 적용하여야 한다. 위와 같이 이 사건 토지 및 건물의 양도는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니함에도 피고가 이를 불분명한 것으로 보아 기준시가에 따라 취득가액을 안분계산하고 이를 토대로 이 사건 처분을 한 것은 위법하다. 한편 피고는 2015. 12. 15. 법률 제13448호로 개정된 소득세법 제100조 (이하 ‘개정법’이라 한다)에 따라 기준시가를 기준으로 안분한 가격과 납세자가 구분 기재한 가격이 30% 이상 차이가 날 때는 기준시가를 기준으로 한 안분가격으로 하여야 한다고 주장하지만, 개정법을 이 사건 양도에 소급하여 적용하여서는 안된다.

2. 자본적 지출액 필요경비에 관하여 조형물 공사비 000만 원, 주방가구에 대한 리모델링 비용 000만 원은 건물을 개량, 증설할 때 건물과 일체를 이루는 자본적 지출에 해당하므로 양도가액에서 공제하여야 하는 필요경비에 해당한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 피고들의 이 사건 처분은 위법하므로 모두 취소되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 토지와 건물 가액 구분에 관한 주장에 대한 판단

• 가) 구 소득세법(2019. 12. 31. 법률 제16834호로 개정되기 전의 것) 제100조 제1항 내지 제4항, 소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29535호로 일부 개정되기 전의 것) 제64조(이하 ‘이 사건 규정’이라 한다)에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산(按分計算)하고, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산하며, 이때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 국세기본법 제14조 제2항 은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 실질내용에 따라 적용하도록 함으로써 실질과세의 원칙을 천명하고 있으므로, 납세자가 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에는 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 과세하여야 한다. 이러한 법리는 양도소득세의 과세에도 그대로 적용된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2012두22119 판결 참조).
• 나) 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 매매계약서에 이 사건 토지와 건물의 가액이 구분 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하면 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약서의 가액 구분은 통상의 거래 관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없다 할 것이므로, 위에서 본 법리에 비추어 이 사건 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 피고가 이 사건 토지와 건물의 각 취득 당시 기준시가에 따라 안분계산하여 이 사건 토지와 건물의 취득가액을 산정하는 것을 전제로 이 사건 처분을 한 것은 적법하다. 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

① 아래 표 기재와 같이 이 사건 매매계약서에 기재된 토지와 건물의 구분가액이 전체 취득가액을 취득 당시 기준시가에 의하여 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이를 보이므로, 이 사건 규정에서 정한 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다.

② 한편 원고들은 이 사건 양도에 개정법의 규정을 적용하는 것은 소급적용이라는 취지로 주장한다. 그러나 양도소득세는 양도행위를 과세요건으로 하고 양도차익을 과세대상으로 하므로 양도자산이 과세요건 및 감면요건에 해당하는지 여부는 양도시기를 기준으로 판단하여야 하고, 개정법 부칙에서 종전의 규정을 소급적으로 적용한다는 명백한 규정을 두지 아니한 이상 관련 경과규정인 부칙의 해석에 있어 그 범위를 함부로 확장해석 할 것은 아니다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2007두15124 판결 참조). 그런데 이 사건 양도로 인한 원고의 양도소득세 납세의무는 개정법이 신설되기 전에 이미 성립하였던 것이 아니라, 개정법이 시행된 날인 2016. 1. 1. 이후인 2018. X. X. 원고들이 이 사건 토지 및 건물을 양도함으로써 비로소 성립하였다고 할 것이므로, 피고가 개정법인 이 사건 규정을 적용하여 양도소득세를 부과하는 이 사건 처분을 하였다 하더라도 그것이 소급과세금지의 원칙에 위반된다고 볼 수는 없다.

③ 이 사건 토지 및 건물의 취득 당시 기준시가는 합계 0,000,000,000원인데, 그 중 이 사건 토지의 기준시가는 0,000,000,000원(86.7%), 이 사건 건물의 기준시가는 000,000,000원(13.3%)이다. 그런데 이 사건 매매계약서에 따라 원고들이 주장하는 취득가액 합계 00억 원 중 이 사건 토지의 가액이 00억 원(69.2%), 이 사건 건물의 가액이 00억 원(30.8%)이다. 원고들이 주장하는 이 사건 토지의 취득가액은 기준시가 대비 약 105%에 불과한 데 반해, 원고들이 주장하는 이 사건 건물의 취득가액은 기준시가 대비 304%나 된다. 이처럼 토지의 가액은 기준시가와 비슷하게 산정하면서 건물 가액은 기준시가보다 3배 이상 높게 산정한 원고들 주장의 취득가액이 합리적인 가액 구분이라고 보기는 어렵다.

④ 건물은 신축 후 시간이 지남에 따라 노후화가 진행되어 그 가액이 지속적으로 감소하는 것이 일반적인바, 이 사건 건물은 19 XX 년 신축되어 취득 당시 이미 18년 이상이나 지난 노후화된 건물이었다.

⑤ 원고들은 이 사건 건물이 그 취득 당시에도 주위에 있는 건물들 중에서 가장 크고 대리석과 붉은 벽돌로 지어진 웅장한 건물이었고, 당시 매도인이 매매를 의뢰한 부동산 업체에서 원가법, 수익환원법에 의하여 감정평가한 가액을 기초로 이 사건 매매계약에서의 이 사건 건물 가액이 정하여졌다고 주장한다. 원고들은 이를 뒷받침하는 자료로 매입제안서(갑 제12호증), 200 X 년 대차대조표(갑 제8호증), 원고 AAA의 사실 확인서(갑 제11호증)를 제출하고 있으나, 위 매입제안서의 기재는 구체적인 평가의 방법 및 자료 없이 평가결과만 기재되어 있는 점, 원고들이 신고한 종합소득신고서에 첨부한 재무제표 및 원고 AAA이 제출한 사실확인서는 원고들 스스로 신고하거나 진술한 것인 점 등의 사정들에 비추어 보면, 원고들이 제출하고 있는 증거들만으로는 이 사건 건물 및 토지 취득가액의 구분이 불분명하다는 사실을 뒤집기 부족하고, 이와 달리 볼 증거도 없다.

⑥ 위와 같이 이 사건 건물의 이 사건 매매계약서상 매매대금은 비정상적으로 높게 책정된 것으로 보임에도, 원고들은 그 가액산정의 객관적인 근거나 합리적인 이유를 제시하지 못하고 있는 점, 원고들이 이 사건 매매계약에서 정한 건물 및 토지 매매대금으로 계산하여 각 양도소득세를 납부할 경우, 기준시가로 안분한 양도가액으로 계산한 양도소득세와 비교해 상당한 금액을 적게 납부하게 되는 이익을 보게 되는 점 등에 비추어 보면, 원고들이 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지 및 건물의 매매대금을 구체적으로 나누어 정한 것은 조세회피의 목적에서 비롯된 것으로 볼 여지도 적지 않다.

2. 자본적 지출액 주장에 대한 판단

• 가) 부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비 중 자본적 지출액은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 혹은 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말하는데, 전자의 예로는 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 위와 유사한 개량·확장·증설 등에 대한 지출이 포함된다. 여기서 양도가액에서 공제될 필요경비에 해당하는 설비비나 개량비는 토지나 건물의 과세시가표준액 결정에 영향을 줄 수 있는 정도로 고정자산의 객관적 가치를 현저하게 증가시키는 비용을 의미한다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91누7149 판결, 대법원 1997. 10. 10. 선고 96누13033 판결 등 참조). 한편 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 참조).
• 나) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 원고들이 제출하고 있는 증거만으로는 원고들이 주장하는 조형물 공사, 주방가구에 대한 리모델링 공사가 이 사건 건물의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출되었다거나 이 사건 건물의 개량 또는 이용편의를 위한 지출된 비용으로서 이 사건 건물의 과세시가표준액 결정에 영향을 줄 수 있는 정도로 그 객관적 가치를 현저하게 증가시키는 비용에 해당된다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 이 부분 원고들의 주장도 받아들이지 않는다.

3. 따라서 원고들의 주장은 모두 이유 없고, 피고들의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.