기준시가에 의한 과세처분 적정 여부

사 건 서울행정법원-2019-구단-50406 양도소득세부과처분취소 원 고 AA 피 고 ss세무서장 원 심 판 결 판 결 선 고

2019. 09. 03

1. 피고가 2017. 12. 1. 원고에 대하여 한 2016년도 귀속 양도소득세 154,392,900원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2016. 6. 30. bb지역주택조합설립추진위원회(이하 매수인이라 한다)에 서울 OO구 OO동 OO 대 165㎡(이하 제1부동산이라 한다)와 같은 동 OO 대 102㎡ 및 지상 단독주택 연면적 88.33㎡(이하 제2부동산이라 한다)를 양도가액 2,830,000,000원에 일괄양도하기로 계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)하고, 2016. 9. 5. 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나. 이 사건 매매계약서에는, 부동산의 표시란에 소재지 서울 OO구 OO동 OO 외 1필지, 토지 면적 267㎡, 주택 면적 88.33㎡로 기재되어 있고, 매매대금은2,830,000,000원으로 기재되어 있을 뿐 제1, 2부동산이 구분되어 기재되어 있지 아니하며 단위면적당 가액 등 그 산정근거도 기재되어 있지 아니하고, 특약사항란에 ‘매도물 중 OO구 OO동 OO번지는 나대지임(165제곱미터)’이라고 기재되어 있다.
• 다. 원고는 2016. 10. 14. 제1부동산에 대하여 양도가액을 평당 3,500만 원으로 계산하여 양도가액 1,750,000,000원(165㎡ ÷ 3.3㎡ × 3,500만 원)을 기초로 산정한 양도소득세 368,645,480원의 예정신고를 하고 2016. 11. 28. 및 2017. 1. 24. 두 차례에 걸쳐 이를 납부하였다. 원고는 2016. 11. 14. 제2부동산에 대하여 양도가액 1,080,000,000원 {(2,830,000,000원 - 1,750,000,000원)으로 계산한 금액과 같고, 평당 3,500만 원으로 계산한 1,081,818,181원(102㎡ ÷ 3.3㎡ × 3,500만 원, 소수점 이하 버림)에 근사(近似)한 금액이다}을 기초로 1세대 1주택에 관한 특례규정을 적용하여 산정한 양도소득세 2,486,220원의 예정신고를 하고 2016. 11. 28. 이를 납부하였다.
• 라. 피고는 이 사건 매매계약은 토지와 건물을 함께 양도한 경우로서 그 가액 구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 2017. 12. 1. 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제100조 제2항에 따라 양도 당시의 기준시가에 따라 안분계산하는 방법으로 제1부동산의 양도가액을 2,240,966,770원, 제2부동산의 양도가액을 589,033,230원으로 계산하여 이를 기초로 원고에게 양도소득세154,392,900원(가산세 포함)을 추가로 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
• 마. 원고는 조세심판원의 전심절차를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 10호증, 을 제1 내지 6호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 원고는 이 사건 매매계약 당시 매수인과 사이에 제1, 2부동산의 가액을 각 평당 3,500만 원으로 약정하였고, 소득세법 제100조 제3항 은 그 문언과는 달리 추정규정으로 해석하여야 하므로 실지거래가액인 위 약정에 따른 가액을 제1, 2부동산의 각 양도가액으로 보아야 한다는 취지로 주장한다. 반면 피고는 원고 주장과 같이 원고와 매수인이 제1, 2부동산을 각 평당 3,500만 원에 매매하기로 약정하였다고 인정할 증거가 없고, 설령 원고와 매수인이 그와 같이 약정하였다 하더라도 제2부동산 양도가액의 경우 소득세법 제100조 제2항 에 따라 안분계산한 가액과 30/100 이상의 차이가 있어 소득세법 제100조 제3항 에 따라 가액구분이 불분명한 것으로 간주되므로, 양도당시의 기준시가에 따라 안분계산하는 방법으로 제1, 2부동산의 양도가액을 계산하여야 한다는 취지로 주장한다.
• 나. 관련법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단 ⑴ 구 소득세법 제100조 제3항 의 성격 구 소득세법 제100조 제2항, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제166조 제6항, 구 부가가치세법 시행령(2019. 2.12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제64조 제1호에 의하면, 토지와 건물 등을 함께 양도하고 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도 당시의 기준시가 등에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있는바, 여기서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하고자 하는 그 취지에 비추어 볼 때, 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우 뿐만 아니라 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행에 현저히 벗어나 합리적인 가액구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지로 해석된다. 구 소득세법 제100조 제3항 은 토지와 건물 등을 일괄양도하면서 그 가액을 구분하기는 하였으나 구분한 가액이 위와 같이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 ‘토지와 건물 가액이 불분명한 때로 본다’라고 규정하여, 그 문언상은 간주규정의 형식을 취하고 있다. 그러나 이를 반증이 허용되지 아니하는 간주규정으로 해석하는 경우, 당사자 사이의 가액 구분이 위 조항의 요건에는 해당하지만 그것이 거래관행에 따른 당사자 사이의 합리적인 가액결정의 결과라는 반증이 있는데도 그에 따른 가액 구분을 허용하지 아니함으로써 양도소득세를 산정함에 있어 그 양도가액을 원칙적으로 실지거래가액에 의하도록 하고 있는 소득세법의 체계에 반하고, 실제 발생한 양도차익보다 소득을 높게 평가함으로써 과도한 조세를 부과하는 결과를 초래하게 된다. 따라서 구 소득세법 제100조 제3항 은 그 문언에도 불구하고 위 규정의 요건에 해당하는 경우에는 일응 가액 구분이 불분명한 경우로 추정되나 납세의무자가 그러한 가액 구분이 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과라는 입증을 하면 당사자가 구분한 가액에 의하도록 하는 추정규정으로 해석함이 상당하다. ⑵ 이 사건 제1, 2부동산의 가액 구분이 불분명한지 여부 ㈎ 이 사건의 경우, 원고는 제1부동산 1,750,000,000원, 제2부동산 1,080,000,000원으로 구분하여 양도가액을 신고하였고, 기준시가에 따라 안분한 가액이 제1부동산 2,240,966,770원, 제2부동산 589,033,230원인바, 원고가 신고한 가액은 안분계산한 가액과 제1부동산 28.05%, 제2부동산 45.45%의 차이를 보이고 있다. 따라서 구 소득세법 제100조 제3항, 제2항에 따라 원고가 신고한 제1, 2부동산 가액은 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 일응 추정된다. ㈏ 그러나 갑 제5 내지 11호증, 을 제8, 9호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실관계 및 제반 사정에 비추어 보면, 원고와 매수인은 제1, 2부동산의 가액을 평당 3,500만 원으로 동일하게 평가하여 이 사건 매매계약을 체결하였고, 그 가액결정은 통상의 거래관행에 따른 합리적인 의사합치의 결과로서 이 사건 매매는 제1, 2부동산의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니하다고 판단된다.

① 제1, 2부동산은 매수인이 추진하던 재건축 구역 내에 위치한 서로 인접한토지이고 제1부동산은 대로변에 위치한 나대지로서 원고는 제2부동산의 주택에 거주하면서 제1부동산을 고물상 부지로 사용하고 있었다. 비록 이 사건 매매계약서에 제1, 2부동산 매매대금을 구분하여 기재하지 아니하고 총액만을 기재하였으나, 매수인 대표자로서 현재 해당 재건축사업을 추진하는 재건축조합의 조합장인 증인 CCC의 증언에 의하면, 원고와 매수인은 제1, 2부동산의 가액을 공히 평당 3,500만 원으로 평가하여 매매대금을 정한 사실을 인정할 수 있다{평당 3,500만 원으로 제1, 2부동산의 가액을 계산하면 2,831,818,181원(제1부동산 1,750,000,000원, 제2부동산 1,081,818,181원)으로서 이 사건 매매대금과 정확히 일치하지는 아니하나 총 매매대금의 액수에 비하여 그 차이가 미미한 바, 원고와 매수인은 제2부동산 가액을 1,080,000,000원으로 정하였던 것으로 보인다}. 이와 같이 재건축 사업을 추진함에 있어 같은 소유자로부터 인접한 여러 필지의 토지를 매수하는 경우 각 필지별로 구분하여 가액을 정하지 아니하고 단위 면적당 가액을 기초로 전체 토지의 가액을 정하는 방식은 이례적이라 할 수 없다.

② 매수인은 제1, 2부동산 일대에 재건축을 추진하고 있었기 때문에 제1, 2부동산을 매입함에 있어 주택의 가치는 전혀 고려하지 않고 각 대지의 가치에 주목하여 그 가액을 평가하였다. 그리고 매수인은 도로접근성을 기준으로 사업구역 내 토지의 등급을 나누고 거래사례 등을 고려하여 가액협의를 하였는데, 제1, 2부동산이 합필되는 경우 도로접근성에 있어 차이를 보이지 아니한다. 게다가 원고는 2016. 6. 27.경 제2부동산의 주택을 철거하고 양 대지를 합필하여 그 지상에 건물을 신축하기 위한 건축허가를 받아둔 상태였다. 이 사건 처분이 취한 안분계산하는 방식은 제2부동산의 가액을 개별주택가격에 비례하여 평가하게 되는데, 이는 매수인의 위와 같은 가액결정방식에 반한다.

③ 매수인은 2016. 6. 30. 해당 재건축사업 구역 밖인 OO동 OO 지상에 위치하여 재건축사업과 무관한 원고 소유의 다른 주택을 매수하여 줌으로써 제2부동산의 양도에 있어 1세대 1주택 특례규정이 적용될 수 있도록 하였다. 또한 원고의 위 건축허가가 이 사건 매매계약에 근접하여 이루어진 점에 비추어 볼 때 이는 매수인과의 매매가액 협의를 유리하게 끌고 가려는 의도에서 비롯된 것으로 여겨지기도 한다. 그러나 그로 인하여 원고가 제1, 2부동산을 보다 높은 가격에 매도하고 제2부동산의 양도에 부과되는 양도소득세액을 낮출 수 있었다 하더라도, 이로써 제1, 2부동산 가액을 임의로 구분하여 조세회피를 야기하였다고 보기는 어렵다. ⑶ 소결론 따라서 제1, 2부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분계산하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.