양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 양도가액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다.

사 건 2019구단3998 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 aa세무서장 변 론 종 결

2019. 12. 10. 판 결 선 고

2020. 5. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2018. 6. 00. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 xxx원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2003. 12. 00. 서울 ○○구 ○○동 000-0 토지 및 지상 건물(이하 토지와건물을 합하여 이 사건 부동산이라 한다)을 00억 원에 취득하였다가, 2017. 3. 00. 00억원에 양도(이하 이 사건 양도라 한다)하였다.
• 나. 원고는 2017. 3. 00. 피고에게 이 사건 부동산의 취득 당시 aaa, bbb에게 중개수수료로 0억 원을 지급하였다면서 이를 필요경비에 산입하여 계산한 양도소득세 000원을 예정신고·납부하였다.
• 다. 피고는 2018. 2. 00.부터 2018. 3. 00.까지 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시 한 후 2018. 6. 00. 원고가 주장하는 중개수수료 0억 원을 필요경비에 산입하지 아니하여 산정한 양도소득세 xxx 원을 경정·고지하였다.
• 라. 원고는 이의신청 및 조세심판원에 대한 심판청구를 거쳐 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 원고는 부동산중개업자인 ccc가 운영하는 □□공인중개사무소의 중개보조원으로 근무하는 aaa, bbb의 중개로 이 사건 부동산을 취득하였고, aaa, bbb의 노력으로 매매대금이 00억 원에서 00억 원으로 감액되었기 때문에 수수료로 0억 원을 지급한 것이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 취지로 주장하는 반면, 피고는 원고가 그 주장과 같이 이 사건 부동산의 취득과 관련하여 0억 원을 aaa, bbb에게 지급하였다고 인정할 증거가 없고, 설령 원고 주장과 같이 0억 원을 aaa, bbb에게 지급하였다고 하더라도 관련 법령의 취지상 이를 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비로 인정할 수 없다는 취지로 주장하므로, 이에 관하여 본다.
• 나. 판단 갑 제4, 7, 12, 13호증, 을 제6 내지 9호증의 각 기재, 증인 ccc, bbb의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, aaa은 2003년경 공인중개사 ccc에게 일정 대가를 지급하면서 ccc의 자격을 이용하여 부동산 중개업무를 하고 있었고, 원고가 이 사건 부동산을 취득함에 있어 bbb과 함께 그 매매를 중개하였던 사실, aaa, bbb은 원고에게 이 사건 부동산을 관리하던 매도인 측 허○○을 설득하는 데에 금원이 필요하고 또한 시가보다 낮게 매매가 이루어질 수 있도록 해 주겠으니 수수료조로 0억 원을 달라고 요구하였고 원고가 이에 응하여 매매계약 체결 무렵 aaa, bbb에게 0억 원을 지급한 사실(이하 위 0억 원을 이 사건 지급금이라 한다)을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제12, 13호증, 을 제6 내지 8호증의 각 기재, 증인 ccc, bbb의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 지급금을 이 사건 양도에 따른 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비로 산입할 수는 없다. 이와 같은 전제에서 한 이 사건 처분은 적법하다. ⑴ 구 소득세법 제95조 제1항 은 “양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.”고 규정하고, 제97조 제1항은 양도가액에서 공제할 필요경비로서 “1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액, 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 3. 양도비등으로서 대통령령으로 정하는 것”을 각 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제163조 제1항 은 “법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액”을 규정하고, 같은 시행령 제89조 제1항은 “법 제38조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.”고 규정하면서 제1호에서 “타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액”을 규정하고 있다(별지 관련 법령 참조). ⑵ 구 소득세법 제118조 에 의하여 양도소득세에 준용되는 구 소득세법 제27조 제1항 에 의하면, 양도소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입할 금액은 총수입금액(양도가액)에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이어야 한다. 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라 함은 다른 납세의무자도 동일한 상황 아래에서 지출하였을 것으로 인정되는 비용을 의미하고, 그러한 비용에 해당하는지 여부는 지출의 경위와 목적, 형태, 액수, 효과 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 하고, 특별한 사정이 없는 한 사회질서를 위반하여 지출된 비용은 여기에서 제외된다(법인세에 관한 대법원 2009. 11. 12. 선고 2007두12422 판결 참조). ⑶ 일반적으로 부동산 취득에 소요된 중개수수료는 사회통념상 용인될 수 없을 정도로 과도한 금액이라는 등 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 시행령 제163조 제1항 제1호, 제89조 제1항 제1호에서 규정하는 ‘기타 부대비용’으로서 양도소득금액을 산정함에 있어 필요경비의 하나인 취득가액에 포함된다. 그러나 이 사건 지급금에는 부동산 중개에 따른 수수료 외에 매매대금 감액 및 매도인 측 관리인에 대한 일종의 로비자금까지 포함되어 있는바, 매매대금 감액의 대가 및 매도인 측 관리인에 대한 로비자금은 부동산 매수인이 일반적으로 지출하였을 것으로 인정되는 비용이라고 보기는 어렵고, 이 사건 지급금 중 부동산 중개에 따른 수수료와 다른 명목의 금원의 액수가 뚜렷이 구분되지도 않는다. ⑷ 게다가 이 사건에서는 aaa이 ccc의 자격을 이용하여 부동산 중개업을 하였고 이 사건 부동산의 매매중개도 그 일환으로 이루어진 것으로 보이는데, bbb이 aaa과 함께 이 사건 부동산 매매를 중개하였고 원고와 bbb은 인척관계(원고와 bbb의 처가 자매관계이다)이며, 이 사건 매매계약서를 부동산 중개사무실이 아니라 식당에서 작성하였고 당시 ccc는 참석하지 않고 aaa만 참석하였던 점 등에 비추어 볼 때, 원고도 이러한 사정을 알고 있었으리라 판단된다. 이러한 형태의 중개행위는 부동산 중개질서를 어지럽히는 것으로서 그 대가로 지급한 금원을 양도소득금액 계산에 있어 필요경비로 인정할 수는 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.