공동소유 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 경정청구를 거부한 처분은 위법함

사 건 2019구단11289 양도소득세경정청구거부처분취소 원 고 홍AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2020. 1. 22. 판 결 선 고

2020. 2. 12.

1. 피고가 2018. XX. XX. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 XXX,XXX,XXX원의 경정거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고와 이BB은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득(원고의 지분 1/3, 이BB의 지분 2/3)하여 그 토지 위에 건물(지하 1층, 지상 3층, 다가구용단독주택(11가구), 이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)을 신축하였고, 1996. 9. 2. 이 사건 임대주택에 관하여 이 사건 토지에 대한 각 소유 지분과 같이 원고는 지분 1/3, 이BB 지분 2/3로 각 그 앞으로의 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 원고와 이BB은 2006. XX. XX. 이 사건 임대주택의 임대사업과 관련하여 공동사업자로 소득세법에 따른 사업자등록을 하였다.
• 다. 원고와 이BB은 2018. XX. XX. 이 사건 토지 및 임대주택을 양도(그 중 원고의 지분 양도를 ‘이 사건 양도’라 한다)하였고, 원고는 2018. XX. XX. 피고에게 이 사건 양도에 대하여 양도소득세 XXX,XXX,XXX원을 예정신고하고, 같은 달 이를 납부하였다.
• 라. 이후 원고는 2018. XX. XX. 피고에게 이 사건 임대주택이 조세특례제한법 제97조 제1항 과 구 조세특례제한법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29527호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정(위 두 조항을 합하여 이하 ‘이 사건 감면조항’이라 한다)이 적용됨을 근거로 양도소득세 XXX,XXX,XXX원 전액을 감면세액으로 환급하여 달라는 내용의 경정청구를 하였다.
• 마. 이에 대해 피고는, “이 사건 감면조항을 적용함에 있어 국민주택 ‘5호’라 함은 단독으로 소유한 주택 5호(여러 사람이 지분으로 소유하고 있는 주택은 제외)를 의미하는 것으로 공동으로 소유한 임대주택에 대하여 이 사건 감면조항을 적용할 수는 없다“는 이유로, 2018. XX. XX. 원고의 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고는 2019. XX. XX. 이에 불복하여 심판청구를 하였으나, 2019. XX. XX. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 원고와 이BB은 이 사건 토지를 취득한 후 건물을 신축하여 공동으로 임대사업을 하기로 약정하였고, 이러한 동업약정에 따라 조합체를 구성하여 이 사건 임대주택을 신축하고 임대사업을 영위한 것이다. 위와 같이 원고와 이BB이 조합체로서 취득한 이 사건 임대주택에 대한 소유는 합유임이 명백하므로, 원고와 이BB의 각자 지분은 이 사건 임대주택 전체에 대하여 미친다. 피고는 이와 다른 전제에서 이 사건 임대주택을 원고의 지분 비율로 환산하여 원고가 임대한 임대주택의 수가 3.66호(= 11호 × 1/3)가 되어 이 사건 감면조항의 요건을 충족하지 못한다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 따라서 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 감면조항 은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 등을 2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 그 임대주택의 양도로 인한 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있다. 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우 그 임대주택은 민법상 조합을 이루는 공동사업자의 합유에 속하고, 공동사업자 각자의 권리는 임대주택 전부에 미치는 것으로(민법 제271조 제1항 참조), 양도소득세 감면혜택을 받기 위해 공동 임대의 형식적인 외관만을 갖추는 등으로 이 사건 특례조항을 남용하는 경우 등 특별한 사정이 없는 한, 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에는 이 사건 감면조항에서 임대주택의 호수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 보아야 한다(대법원 2017. 8. 18. 선고 2014두42254 판결 참조).

2. 한편, 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다75635, 75642 판결 등 참조), 단순히 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우에는 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다. 그리고 토지의 공동매수 목적이 그 지상에 건물을 신축하여 임대사업 등을 하는 것인 경우 그것이 공동사업을 위하여 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 그 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 동업체로서 건물을 짓고 임대사업 등을 하는 비용의 부담과 이익의 분배에 관한 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 하고, 이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 행사하거나 토지를 분할하여 각자가 개별적으로 그 소유권을 행사하는데 그 목적이 있다면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다60778 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다79729 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다5140 판결 등 참조).

3. 위 법리들을 기초로 이 사건에 관하여 본다. 위 인정 사실 및 앞서 든 증거, 갑 제6, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 비추어 보면, 원고와 이BB 사이에 이 사건 임대주택의 신축 및 임대 등에 관한 공동사업을 경영할 것을 목적으로 하는 조합계약 내지 동업계약이 성립되었다고 판단된다.

① 원고와 이BB은 이 사건 토지를 공동으로 매수하였고, 공동으로 매수한 이 사건 토지 위에 이 사건 임대주택을 신축하였다. 이 사건 임대주택의 일반건축물대장상에는 원고와 이BB이 공동 건축주로 기재되어 있고, 원고와 이BB은 이 사건 임대주택이 신축되자 이 사건 임대주택에 관하여도 이 사건 토지에 관한 각 지분대로 소유권보존등기를 마쳤다.

② 원고와 이BB은 부동산임대업을 하는 공동사업자 등록을 하였고, 과세관청에 이 사건 임대주택의 월세 등 수익을 그 지분대로 각자 신고하거나 공동으로 신고하였다. 이 사건 임대주택을 임대하면서 작성한 임대차계약서에도 임대인으로서 원고와 이BB이 공동명의인으로 각각 서명, 날인하였다.

③ 원고는 이BB으로부터 이 사건 임대주택에 대한 임대차계약이 체결될 때마다 임대보증금, 월세를 원고의 지분에 따라 정산하여 지급받아 왔고, 이에 비추어 보면 이 사건 임대주택에 대한 임대사업은 각자의 출자내용에 따라 손익분배가 이루어져 온 것으로 보인다.

④ 앞서 본 이 사건 토지의 취득 및 이 사건 임대주택의 신축 경위, 임대차계약의 체결 및 과세관청에 대한 신고 등 전반적인 이 사건 임대사업의 경위에 비추어 보면, 원고는 이 사건 임대주택에 대한 임대사업의 개시 시점부터 그 사업으로 인한 수익의 창출까지 전반적인 사업과정에 관여한 것으로 판단되고, 이 사건 토지 및 임대주택에 대한 원고와 이BB의 관계가 단순히 이 사건 임대주택을 임대·관리한다는 공동의 목적 달성을 위한 모임에 불과하다고 보기 어렵다.

⑤ 이와 달리 원고와 이BB이 이 사건 토지를 공동매수 후 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 그 지분권을 행사하거나 토지를 분할하여 각자가 개별적으로 그 소유권을 행사하는 데 목적이 있었다는 사정은 보이지 않는다.

4. 원고와 이BB은 공동으로 소유하는 이 사건 임대주택을 임대하여 공동사업을 영위하는 경우에 해당하므로, 앞서 본 법리에 따르면 이 사건 임대주택은 민법상 조합을 이루는 원고와 이BB의 합유에 속하고, 원고의 권리는 이 사건 임대주택 전부에 미친다. 따라서 원고는 그 지분비율과 무관하게 조합체를 통하여 이 사건 임대주택 전부를 임대한 것으로 볼 수 있으므로, 원고는 이BB과 함께 이 사건 임대주택 전체(11호)를 공동으로 이를 임대한 것으로 보아야 한다. 나아가 갑 제6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 임대주택에 대한 임대차계약서, 확정일자 현황 등에 비추어 원고와 이BB은 최소한 1998년경부터 이 사건 양도 당시까지 이 사건 임대주택을 임대하여 온 사실이 인정되므로, 이 사건 감면조항에서 정한

2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5호 이상의 임대주택을 10년 이상 임대한 경우에 해당한다.

5. 따라서 원고의 주장은 이유 있고, 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.