부동산매매업자의 필요경비 해당 여부

사 건 2018구합609 종합소득세부과처분취소 원 고 안○○ 피 고 00세무서장 변 론 종 결

2018. 11. 23. 판 결 선 고

2019. 01.11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 3. 23. 원고에게 한 2011년 귀속 종합소득세 0000원(가산세 포함) 중 0000원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고(개명 전: 안AA)는 2003. 10. 12.부터 “A○○&C(안○씨)”라는 상호로 부동산매매업 등을 영위하는 개인사업자이다.
• 나. 원고는 2003. 10. 20. 경기 ○○군 ○○면 ○리 410-1 잡종지 21,992㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)를 0000원에 취득한 후, 2004. 8. 17. 주식회사 BBBB에 분할 전 토지 중 330/20,022 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다. 원고는 2004. 12. 1. 분할 전 토지 등에 대한 주택지조성사업에 관한 실시계획인가를 가평군수로부터 받고, 전창룡으로 하여금 위 사업을 수행하도록 하였다.
• 다. 원고는 2011. 8. 1. 장AA, 전BB, 손CC에게 분할 전 토지로부터 분할 된 같은 리 410-29 잡종지 1,742㎡ 및 같은 리 410-31 잡종지 3,188㎡ 중 각 원고 지분(=19,692/20,022, 이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)을 20억 원에 매도하고, 그들 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그러나 원고는 2011년 귀속 종합소득세 확정신고 당시에도 이 사건 지분 양도로 인한 소득 등 부동산매매업 관련 사업소득금액의 과세표준 및세액을 신고․납부하지는 않았다.
• 라. 피고는 원고가 이 사건 지분의 양도로 부동산매매업에 의한 사업소득을 얻은 것으로 보고 매매대금 20억 원에서 주요경비로 매입비용을 공제하고 기준경비율 8.3%(토지보유기간 5년 미만)를 적용하여 추계로 부동산매매업 사업소득금액을 계산한 후, 2017. 3. 23. 원고에게 2011년 귀속 종합소득세 0000원(가산세 포함)을 부과하였다.
• 마. 원고는 2017. 4. 11. 위 처분에 불복하여 이의신청을 제기하였다. 피고는 2017. 5. 26. 기준경비율을 21%로 적용하여 과세표준과 세액을 경정하라는 결정을 하고, 기준경비율 21%를 적용하여 아래 표 기재와 같이 부동산매매업 사업소득금액을 계산한 후, 부동산매매업 사업소득금액을 0000원으로 하여 위 처분의 세액을 000원으로 감액경정하였다(이하 감액경정되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). 구분 금 액 계산근거 수입금액 2,000,000,000원 매매대금 주요경비(매입비용) 813,526,846원 취득가액 3,430,000,000×4,930㎡/21,992㎡ 취·등록세 199,022,800×4,930㎡/21,992㎡ 기준경비율 210,000,000 기준경비율: 21% 복식부기의무자이므로 기준경비율의 2분의1 적용 부동산매매업사업소득금액 976,473,154원
• 바. 원고는 2017. 8. 4. 이 사건 처분에 대하여 심사청구를 제기하였으나, 2017. 10. 31. 원고의 청구가 기각되었다. 【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론전체의 취지

별지1 기재와 같다.

• 가. 원고 주장의 요지

1. 아래의 각 비용은 원고가 이 사건 지분의 취득, 매도와 관련하여 지출한 경비로서, 그 지급사실이 증빙서류 등으로 확인된다. 따라서 추계로 원고의 사업소득금액을 계산하여서는 안 되고, 이를 필요경비로 공제하여야 한다(이하 ‘제1주장’이라 한다).

• 가) 이 사건 지분 매입비용으로 피고가 공제한 0000원이 공제되어야 한다.
• 나) 원고는 분할 전 토지 21,992㎡ 중 4,366㎡에 도로를 개설한 후 나머지를 분할하여 판매하였고, 결국 위 도로는 가평군에 기부채납되었다. 위 도로용지는 당초부터 원고의 판매용 자산이 될 수 없는 부분이므로, 위 도로용지의 매입가격 및 취․등록세 중 이 사건 지분에 대응하는 금액 0000원이 공제되어야 한다.
• 다) 위 나)항의 도로개설비용에 대한 감정가격 중 이 사건 지분에 대응하는 0000원이 공제되어야 한다.
• 라) 원고는 차입금으로 분할 전 토지를 매수하였으므로 2008년부터 2011년까지의 차입금 이자 0000원 및 이 사건 지분 보유기간 동안의 재산세 및 종합부동산세 0000원이 공제되어야 한다.

2. 위 1) 나)항의 도로용지 매입비용 중 이 사건 지분에 대응하는 부분은 기준경비율 적용에 있어서 주요경비(매입비용)에 포함되어야 한다(이하 ‘제2주장’이라 한다).

• 나. 제1주장에 관한 판단

1. 관련 법리 구 소득세법(2013. 1. 1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조 제3항, 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24365호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조 제1항은 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없는 경우 소득금액을 추계조사결정할 수 있다고 정하고 있는데, 과세관청이 추계조사의 방법에 의하여 필요경비를 산정하였으나 납세의무자가 이보다 많은 필요경비를 주장하는 경우에는 납세의무자에게 그 증명의 필요가 돌아간다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 참조).

2. 실지조사 방식에 의할 때 필요경비로 공제될 수 있는 비용 원고가 주장하는 비용 중 이 사건 지분의 매입비용, 분할 전 토지 매입에 소요된 차입금 이자 중 2011년 귀속분, 부동산매매업 관련 재산세 및 종합부동산세 중 2011년 귀속분 외의 다른 비용은 아래와 같은 이유로 원고의 2011년 귀속 부동산매매업 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비로 공제될 수 없다고 판단된다.

• 가) 원고는 부동산매매업자로서 이 사건 지분 양도로 인한 수익은 양도소득이 아닌 사업소득을 구성하므로, 필요경비 역시 양도소득세 산정을 위한 양도차익 계산방식이 아닌 사업소득금액 계산방식에 의한 기간손익계산의 원칙 및 수익․비용 대응의 원칙에 따라 공제되어야 한다. 원고는 일정기간 개발비용을 지출한 후에야 수익이 발생하는 부동산매매업의 특성상 귀속연도를 고려하지 않고 필요경비를 공제하여야 한다는 취지로 다투나, 구 소득세법은 이월결손금의 공제를 허용하므로(구 소득세법 제45조 참조) 부동산매매업자라고 하여 기간손익계산의 원칙 등을 고려하지 않고 필요경비를 공제할 수는 없다.
• 나) 2003년에 지출된 이 사건 지분의 매입비용(취득가액, 취․등록세)이 2011년 귀속 원고의 부동산매매업 총수입금액에서 필요경비로 공제되는 이유는 위 매입비용이 재고자산인 이 사건 지분의 취득원가를 구성하였다가 2011년에 판매됨으로써 비용으로 실현되었기 때문이다. 따라서 이 사건 지분의 매입비용을 공제하는 것을 기간손익 계산의 원칙 등에 반하는 모순적 조치로 볼 수 없다.
• 다) 1필지의 토지를 주택용지로 개발하여 분할한 후 판매하기 위해서는 일부 도로에 편입되는 부분이 발생할 수밖에 없으나, 도로로 편입된 부분 역시 추후 수용으로 보상받을 수 있는 등 경제적 가치가 있는 독자적인 자산이므로, 위 도로 부분 토지 매입비용이 다른 판매용 토지의 취득원가를 구성한다고 보기 어렵다. 원고가 도로로 편입된 부분 토지의 매입비용 공제의 근거로 주장하는 구 소득세법 제97조, 구 소득세법 시행규칙(2012. 2. 28. 기획재정부령 제265호로 개정되기 전의 것) 제79조 등은 양도차익 계산에 있어서의 필요경비(자본적 지출액, 설비비 및 개량비) 등에 관한 것으로, 사업소득의 소득금액 계산에 있어서의 필요경비에 관한 것이 아니다.
• 라) 구 소득세법 제33조 제1항, 구 소득세법 시행령 제75조 제1항 에 의하면 사업용 고정자산의 매입 등에 소요된 차입금에 대한 지급이자, 즉 건설자금이자는 해당 고정자산의 취득원가를 구성한 후 감가상각을 통하여 필요경비에 산입된다. 그러나 부동산매매업자의 판매용 토지는 재고자산으로 그 매입에 소요되는 차입금에 대한 지급이자는 건설자금이자의 계산대상에서 제외되므로, 매입 전 발생한 이자부터 필요경비로 공제되어야 한다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2000두10724 판결 참조). 그러나 원칙적으로 이 역시 기간손익계산의 원칙 등에 따라 해당 귀속연도의 필요경비로 공제될 수 있을 뿐이므로, 분할 전 토지 매입에 소요된 차입금 이자 중 2011년에 발생한 이자만 필요경비로서 공제될 수 있을 것이다.
• 마) 원고가 이 사건 지분 등 부동산매매업 관련 자산을 보유함으로써 납부하게 된 재산세, 종합부동산세 중 2011년에 발생한 것 역시 사업과 관련이 있는 제세공과금으로서 필요경비로 공제되어야 한다.

3. 실지조사에 의하여 추계보다 더 많은 필요경비가 인정되는지 여부

• 가) 피고가 추계조사의 방법으로 인정한 필요경비가 0000원(= 주요경비 0000원 + 기준경비율 적용 000원)인 사실은 앞서 본 것과 같다.
• 나) 그런데 갑 제1, 12 내지 15, 21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사실 또는 사정에 의하면, 이 사건 지분의 매입비용, 분할 전 토지매입에 소요된 차입금 이자 중 2011년 귀속분, 부동산매매업 관련 재산세 및 종합부동산세 중 2011년 귀속분으로 인정될 수 있는 금액은 아무리 많아도 962,618,813원(=800,118,402원 + 90,801,711원 + 15,944,500원 + 55,754,200원)을 초과할 수 없어 위 가)항에서 본 금액 범위 내에 있다.

(1) 이 사건 지분의 매입비용은 분할 전 토지의 취득가액 3,430,000,000원과 취․등록세 199,022,800원 중 이 사건 지분에 대응하는 금액인 800,118,402원[(3,430,000,000원 + 199,022,800원) × 4,930㎡/21,992㎡ × 19,692/20,022 지분]이다.

(2) 원고는 딸들 명의의 양도성 예금증서를 담보로 하나은행으로부터 2003. 10. 1. 17억 원, 2003. 10. 17. 3억 원, 2003. 10. 20. 1억 원 등 합계 21억 원을 대출받고, 2003. 10. 20. 분할 전 토지에 채권최고액 24억 원의 근저당권을 설정한 후 우리은행으로부터 20억 원을 대출받아, 위 각 차입금 중 일부를 분할 전 토지 매수자금 등으로 사용하였다. 원고가 2011년에 지급한 위 각 차입금의 이자는 별지2 기재와 같이 합계 90,801,711원(= 35,251,908원 + 55,549,803원)이다.

(3) 원고는 2011년 당시 부동산매매업과 관련하여 경기 가평군 조종면 현리 소재 토지 10,490.2㎡를 보유하며 재산세 및 지방교육세로 15,944,550원을 부담하였다.

(4) 원고는 2011년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함)로 55,754,200원을 부담하였다(원고는 부동산매매업 외에 부동산임대업도 영위하고 있었으므로, 이는 부동산매매업과 관련 없는 자산을 포함한 세액으로 보인다).

• 다) 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 제1주장은 이유 없다.
• 라. 제2주장에 관한 판단

1. 구 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 는 추계결정을 하는 방법으로, 수입금액에서 ‘매입비용과 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액, 종업원의 급여 등으로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액, 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액’을 공제하는 기준경비율 방법을 규정하고 있다. 즉, 위 방법에 의하면 사업소득금액은 ‘수입금액 - 주요경비(매입비용 + 임차료 + 인건비) - 기준경비(수입금액 × 기준경비율)’의 계산방식에 따라 산정된다.

2. 추계과세는 과세관청이 간접자료에 의하여 해당 과세기간의 필요경비 등을 추정하여 과세표준을 결정하는 방식이다. 따라서 기준경비율 계산방식에 따른 주요경비 중 매입비용으로 공제될 수 있는 재고자산의 매입비용 역시 해당 과세기간의 비용으로 공제될 수 있는 것에 한한다고 보아야 한다. 구 소득세법 시행령 제143조 제5항 에 따라주요경비 중 매입비용 등 범위를 정하는 􎛱매입비용․임차료의 범위와 증빙서류의 종류 고시􎛲(2010. 4. 5. 국세청고시 제2010-16호) [별표1] 제1항, 제3항 가목 역시 재고자산의 취득가액 등으로서 해당 과세기간의 비용으로 인정될 수 있는 금액(기초재고자산 + 당기매입비용 - 기말재고자산)을 매입비용으로 공제하도록 규정하고 있다.

3. 앞서 3. 나. 2) 나), 다)항에서 본 것과 같이 분할 전 토지 매입비용 중 원고의 2011년 귀속 매입비용으로 공제될 수 있는 것은 이 사건 지분과 관련된 매입비용(취득원가)이고, 분할 전 토지 중 도로로 편입된 부분의 매입비용은 이 사건 지분의 취득원가를 구성한다고 볼 수 없어 2011년 귀속 경비가 될 수 없다. 그렇다면 도로로 편입된 부분의 매입비용은 주요경비로 공제되는 매입비용에 포함될 수 없다. 따라서 위 매입비용을 주요경비로 공제하여 달라는 취지의 원고의 제2주장은 이유없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.