부동산 임대료에 관한 부당행위계산부인 적용시, 간주임대료는 고려하지 아니함

사 건 종합소득세부과처분취소 원 고 이AA 외 1명 피 고 반포세무서장 외 1명 변 론 종 결

2018. 06. 20. 판 결 선 고

2018. 07. 20.

1. 원고의 이AA의 피고 역삼세무서장에 대한 청구, 원고 장BB의 피고 반포세무서장에 대한 청구를 각 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 역삼세무서장이 2017. 8. 8. 원고 이AA에 대하여 한 2012년 귀속 종합소득세 4,719,450원(가산세 포함), 2013년 귀속 종합소득세 7,151,170원(가산세 포함), 2014년 귀속 종합소득세 6,477,060원(가산세 포함), 2015년 귀속 종합소득세 5,293,070원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소하고, 피고 반포세무서장이 2017. 8. 1. 원고 장BB에 대하여 한 2012년 귀속 종합소득세 1,405,800원(가산세 포함), 2013년 귀속 종합소득세 1,873,650원(가산세 포함), 2014년 귀속 종합소득세 1,523,350원(가산세 포함), 2015년 귀속 종합소득세 868,090원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 이CC, 원고 이AA는 남매이고, 그들의 어머니는 원고 장BB이며, 아버지는 이DD이다. 이CC, 원고 이AA 및 이DD는 EE철강 주식회사(대표이사 이DD, 이하 ‘EE철강’이라 한다)의 주주이고(총 발행주식 50,000주 중 이CC, 원고 이AA가 각 19,400주, 이DD가 11,200주 소유), 이CC, 원고들 및 이DD는 EE철강산업 주식회사(대표이사 이CC, 이하 ‘EE철강산업’이라 한다)의 주주이다(총 발행주식 9,300주 중 이CC은 3,906주, 원고 이AA는 2,418주, 원고 장BB, 이DD는 각 1,488주 소유).
• 나. 이CC, 원고 이AA는 지분 50%씩의 공동사업자로서 2012. 4. 9. EE철강에게 안양시 만안구 OO동 386-9 외 2필지 합계 면적 2,864㎡(이하 ‘쟁점 토지①’이라 한다)를 보증금은 8억 5,000만 원(차임 없음), 임대기간은 12개월로 하여 임대하였다. 또한 이CC, 원고 이AA, 원고 장BB은 각 지분 30.1%, 39.8%, 30.1%의 공동사업자로서 2012. 3. 15. EE철강산업에게 안양시 만안구 OO동 392-5 외 3필지 합계 면적 2,661㎡(이하 ‘쟁점 토지②’라 하고, ‘쟁점 토지①’과 통칭하여 ‘쟁점 토지’라 한다)를 보증금은 7억 원(차임 없음), 임대기간은 12개월로 하여 임대하였다(이하 통칭하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
• 다. 이CC과 원고들은 2012년부터 2015년까지 위 각 보증금에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료 중 자신의 지분에 해당하는 금액을 임대소득으로 하여 종합소득세를 신고·납부하였다.
• 라. 남인천세무서장은 2017. 4. 13.부터 2017. 5. 2.까지 이CC에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 이CC과 원고들이 쟁점 토지① 또는 쟁점 토지②를 특수관계인인 EE철강 또는 EE철강산업에게 저가 임대한 것으로 보아 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 에 의하여 산정한 임대료의 시가[{쟁점 토지의 개별공시지가 × 50/100 - 보증금} × 정기예금이자율]와 대가(차임이 없으므로 0원으로 계산)의 차액 합계 117,402,000원(구체적인 계산 내역은 [별지 1] 기재와 같다)을 이CC과 원고들의 총수입금액 누락액으로 산정하여 피고들에게 과세자료를 통보하였다.
• 마. 이에 따라 피고 역삼세무서장은 2017. 8. 8. 원고 이AA에게 2012년 귀속 종합소득세 4,719,450원(가산세 포함), 2013년 귀속 종합소득세 7,151,170원(가산세 포함), 2014년 귀속 종합소득세 6,477,060원(가산세 포함), 2015년 귀속 종합소득세 5,293,070원(가산세 포함)을 각 경정·고지하고, 피고 반포세무서장은 2017. 8. 1. 원고 장BB에게 2012년 귀속 종합소득세 1,405,800원(가산세 포함), 2013년 귀속 종합소득세 1,873,650원(가산세 포함), 2014년 귀속 종합소득세 1,523,350원(가산세 포함), 2015년 귀속 종합소득세 868,090원(가산세 포함)을 각 경정·고지하였다(이하 통칭하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 바. 원고들은 이에 불복하여 2017. 9. 5. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2017. 12. 4. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1~3호증, 을 제1~6호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장

1. 피고들은, 원고들이 쟁점 부동산의 임대 대가로 0원을 받았다는 전제로 시가와의 차액을 계산하였으나, 원고들이 받은 보증금에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료를 대가로 보아 시가와의 차액을 계산하여야 한다.

2. 이 사건 임대차계약은 최초 임대기간 종료 후 묵시적으로 갱신되어 나머지 임대조건이 동일한 상태로 기간의 정함이 없는 임대차계약이 되었으므로, 피고들이 이 사건 임대차계약에 대하여 매년 갱신 합의가 있었던 것처럼 해마다 부당행위계산 부인을 하고 임대수입을 산정한 것은 위법하다.

• 나. 관련 법령 [별지 2] 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 간주임대료 공제 여부에 대하여 소득세법 제19조 제1항 제12호 에 의하면, 부동산 임대업에서 발생하는 임대소득은 사업소득에 해당한다. 그리고 소득세법 제24조 제1항, 제25조 제1항, 소득세법 시행령 제53조 제3항 제2호 에 의하면, 각 소득에 대한 총수입금액은 원칙적으로 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액이지만, 부동산을 임대하고 보증금을 받은 경우에는 ‘보증금에 정기예금이자율을 곱한 금액 1) (이하 ‘간주임대료’라 한다)’을 총수입금액에 산입하여야 한다. 즉, 부동산 임대업자가 받은 차임은 임대료로서 바로 수입금액에 해당하는 것이나, 보증금은 임대차기간 만료 후 반환하여야 할 채무에 불과하여 그 자체는 수입금액으로 보지 않는 대신에 임대인이 그 보증금을 운용하여 얻게 되는 금융이익 상당액을 간주임대료 명목으로 총수입금액에 가산하는 것이다. 한편, 소득세법 제41조, 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호, 제98조 제4항, 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 에 의하면, 특수관계인에게 자산을 시가와 3억 원 이상 또는 시가의 100분의 5 이상 차액이 발생하게 무상 또는 낮은 이율로 제공한 경우에는 그 거래행위를 부당행위계산 부인하고 그 차액을 소득금액으로 계산할 수 있으며, 위와 같은 경우 적정임대료의 시가는 ‘당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액’으로 한다. 한편, 소득세법 제24조 제2항, 소득세법 시행령 제51조 제5항 제5호, 소득세법 시행규칙 제22조의2 가 준용하는 법인세법 시행령 제89조 제2항 제2호, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 에 의하면, 토지의 시가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가이다. 위와 같은 관련 법령의 내용과 취지에 의하면, 이 사건 임대차계약 보증금이 총수입금액에 가산하는 간주임대료 산정에서는 직접적인 계산 근거가 되는 반면, 부당행위계산 부인을 위한 적정임대료 시가 산정에서는 아래 표 기재와 같이 쟁점 토지 개별공시지가의 1/2 상당액에서 보증금을 공제한 후 적정임대료 시가를 산정하도록 함으로써 보증금의 기여도가 공제된 상태에서 시가와 실제 임료와의 차액을 따지도록 하고 있으므로, 그 과정에서 다시 간주임대료 상당의 수입을 실제 임료에 포함시킬 수는 없다. 결국 원고들의 이 부분 주장은 간주임대료를 중복으로 공제하자는 것과 같아 받아들이기 어렵다. (부동산 시가 × 50% - 임대보증금) × 정기예금이자율 = (부동산 시가 × 50% × 정기예금이자율) - (임대보증금 × 정기예금이자율)

2. 부당행위계산 부인의 적법 여부 부당행위계산 부인조항의 적용 여부는 행위 당시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이고, 소득세는 매 과세연도마다 납세의무가 발생하는 기간과세이다. 그런데 민법상 묵시적 갱신이 있어 나머지 임대조건은 모두 동일한 상태로 기간의 정함이 없는 임대차계약이 되더라도 여러 과세기간에 걸쳐 임대차가 유지되면 그로 인한 이익의 분여가 임대차가 유지되는 동안 계속 발생하므로 해지권의 불행사를 통한 부당행위계산도 그에 상응하여 계속 이루어지는 것으로 봄이 타당하다. 그렇다면 부당행위계산 부인 여부를 판단하기 위하여 임대차계약의 적정임대료의 시가를 계산함에 있어서는 매 과세기간마다 달라지는 계산 시점 현재의 해당 자산의 개별공시지가와 정기예금이자율을 적용하는 것이 부당행위계산 부인조항의 취지에 어긋나지 않을 것이다. 원고들의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

원고 이AA의 피고 역삼세무서장에 대한 청구, 원고 장BB의 피고 반포세무서장에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 상세한 계산식은 “(해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 - 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액”이나 이해의 편의상 이 사건에서 문제되지 않는 건설비 상당액, 수입이자와 할인료 및 배당금, 윤년 등의 요소는 고려하지 않는다.