원고의 전 소유자의 신고가액은 다운계약서에 의한 것이므로 실제 확인되는 매매대금으로 양도소득세를 산정하여야 함

사 건 2018구단73877 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2020. 2. 25. 판 결 선 고

2020. 6. 16.

1. 피고가 2017. X. 11. 원고에 대하여 한 201X년 귀속 양도소득세 XXX,085,909원의 부과처분 중 XXX,135,513원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고는 200X. X. 14. CCC 외 4명으로부터 서울 강동구 DD XXX-X 대지 709.6㎡(이하 이 사건 전체토지라 한다) 및 지상 건물을 EEE과 공동으로 각 1/2 지분씩취득(이하 이 사건 전체토지 중 원고가 취득한 1/2 지분을 이 사건 지분이라 한다)한후, 200X. 4. 30.경 기존 건물을 철거하고 건물을 신축(이하 신축한 위 건물을 이 사건 건물이라 한다)하였고, EEE은 200X. 8. 19.경 이 사건 전체토지 및 건물에 대한 자신의 지분을 원고에게 양도하였다.
• 나. 원고는 201X. 3. 24. 이 사건 전체토지 및 건물을 FFFF 주식회사에 9,500,000,000원에 양도하였고, 201X. 4. 21.경 이 사건 지분의 취득가액을 환산가액인 X,625,602,410원, 이 사건 건물 2층에 소재한 임차인의 명도비용 XXX,960,000원을 필요경비에 포함하여 계산한 201X년 귀속 양도소득세 XXX,639,520원을 예정신고·납부하였다.
• 다. 피고는 원고가 신고한 이 사건 지분의 취득가액을 부인하고 그 실지거래가액을XXX,059,345원이라고 보고, 원고가 주장하는 명도비용 역시 필요경비로 인정하지 아니한 채 원고의 양도소득을 재산정하여 201X. 7. 11. 원고에게 201X년 귀속 양도소득세 XXX,542,960원을 경정·고지하였고, 원고는 이를 납부하였다.
• 라. 원고는 이 사건 지분의 실지 취득가액이 XXX,785,325원이고 명도비용을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은201X. 7. 31. ‘명도비용 XXX,960,000원을 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구를 기각’하는 취지로 결정하였다.
• 마. 피고는 조세심판원의 결정 취지에 따라 명도비용 XXX,960,000원을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 재산정한 후, 위 다항에서 본 경정·고지한 세액 XXX,542,960원 중 106,457,051원을 취소·감액하여 이를 원고에게 환급하였다(이하 위 경정·고지한 양도소득세 부과처분 중 취소하고 남은 XXX,085,909원의 양도소득세 부과처분을 이 사건 처분이라 한다).
• 바. 이 사건 지분의 실지 취득가액을 XXX,785,325원으로 보는 경우 원고에게 부과되어야 할 세액은 XXX,135,513원이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 쟁점 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호는, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 해당 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하도록 규정한다. 피고는 원고가 이 사건 지분을 취득한 실지거래가액을 XXX,059,345원으로 보고 이 사건 처분을 하였는바, 이는 원고와 EEE이 CCC 외 4명으로부터 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 X,XXX,000,000원에 매수하였음을 전제로 여기에 취·등록세 등 기타 비용을 합하여 이를 반분한 금액이다. 반면 원고는 원고와 EEE이 CCC 외 4명으로부터 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 X,XXX,000,000원에 매수하였음을 전제로 이 사건 지분을 취득한 실지거래가액이XXX,785,325원이라는 취지로 주장한다. 아래에서는 원고와 EEE이 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 매수한 가액이X,XXX,000,000원인지, 아니면 X,XXX,000,000원인지에 대하여 본다.
• 나. 판단 ⑴ 을 제3 내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, CCC 외 4명은 이 사건 전체토지 및 지상 건물 양도에 따른 양도소득세 신고 당시 그 양도가액을X,XXX,000,000원으로 신고하였고, EEE 역시 이 사건 전체토지 및 건물에 대한 자신의 지분을 원고에게 양도한 데 대한 양도소득세 신고 당시 그 취득가액을 XXX,059,345원으로 신고한 사실, 원고는 이 사건 전체토지 및 건물에서 ‘GGG’라는 상호로 숙박업을 영위하였는데 2003년 귀속 종합소득세 신고 당시 첨부한 ‘GGG’의 표준대차대조표에 이 사건 전체토지의 가액을 X,XXX,118,690원(이는 위 취득가액 XXX,059,345원의 2배에 해당하는 금액이다)으로 계상하고 있었던 사실을 인정할 수 있고, 피고는 위와 같은 사실에 근거하여 이 사건 지분의 실지 취득가액을 XXX,059,345원으로 인정하였다. ⑵ 그러나 갑 제6 내지 15, 17 내지 22호증의 각 기재, 증인 CCC의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실관계 및 제반 사정에 비추어 보면, 원고와 EEE은 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 X,XXX,000,000원에 매수하였음에도 매매가액이 X,XXX,000,000원으로 된 이른바 다운계약서를 작성하였고, CCC외 4명, EEE은 위 다운계약서의 내용대로 양도소득세 신고를 하였으며 ‘GGG’의 대차대조표 역시 그에 기초하여 작성하였던 것으로 판단된다.

① 이 사건 전체토지 및 지상 건물의 매매와 관련하여 이 법정에 현출된 계약서는 모두 3개이다. 하나는 매매대금 X,XXX,000,000원, 계약금 XXX,000,000원, 중도금500,000,000원, 잔금 XXX,000,000원으로 되어 있는 계약서(갑 제13호증, 이하 제1계약서라 한다), 다른 하나는 원고가 소지하고 있었다는 것으로서 매매대금 X,XXX,000,000원, 계약금 XXX,000,000원, 중도금 500,000,000원, 잔금 X,XXX,000,000원으로 되어 있는 계약서(갑 제6호증, 이하 제2계약서라 한다), 나머지 하나는 CCC가 소지하고 있었다는 것으로서 기재내용은 제2계약서와 동일한 계약서(갑 제14호증, 이하 제3계약서라 한다)이다. 제2계약서는 펜으로 쓰여진 계약서이고, 제3계약서는 먹지로 쓰여진 계약서 인데, 양 계약서에는 간인이 날인되어 있고 각 간인이 서로 연결된다. 제1 내지 3계약서 모두 계약일이 200X. 2. 8.로 되어 있고, 계약금 지급일은 계약시, 중도금 지급일은 200X. 2. 20., 잔금 지급일은 200X. 4. 8.로 되어 있으며, 매수인으로 제1계약서에는 ‘AAA 외 1인’이, 제2, 3계약서에는 ‘AAA 외 2명’이 기재되어 있고, 중개업자로 제1계약서는 ‘HH부동산 III’, 제2, 3계약서는 각 ‘HH부동산컨설팅 III’이 기재되어 있다. 증인 CCC의 증언 등에 의하면, 위 각 계약서는 모두 CCC와 원고의 의사에 따라 작성된 것임을 인정할 수 있다.

② CCC가 매매대금 X,XXX,000,000원을 지급받았다는 취지로 작성한 영수증이 존재한다. 즉 200X. 2. 8. XXX,000,000원을 영수하였다는 CCC 명의의 영수증, 200X. 2. 20. 500,000,000원을 영수하였다는 CCC, LLL 명의로 원고 외 1인 앞으로 작성된 영수증, 200X. 4. 12. X,XXX,000,000원을 영수하였다는 CCC 명의로 원고 외 1인앞으로 작성된 영수증이 제출되어 있다. LLL는 CCC의 누나로서 이 사건 전체토지 및 지상 건물은 CCC의 모친과 남매들 공동소유였기 때문에 CCC가 대표로 매매를 처리하되 LLL가 매매과정에 관여하여 공동명의로 영수증을 작성하는 것은 자연스러워 보이고, 위 영수증을 허위로 작출하려 하였다면 굳이 일부는 CCC 단독 명의로, 일부는 CCC 및 LLL의 공동명의로 작성하였을 가능성은 낮아 보인다.

③ 이 사건 전체토지 및 지상 건물의 매수와 관련하여 원고가 제출한 금융자료에서는 EEE이 원고에게 200X. 2. 3. 50,000,000원, 200X. 2. 9. 42,500,000원을 입금한 내역이 확인되고, 원고 계좌에서 200X. 2. 8. 현금 150,000,000원, 2001. 2. 9. 현금85,000,000원이 출금된 내역이 확인되는데, 이는 EEE이 계약금 XXX,000,000원 중 자신의 몫인 XX,500,000원을 원고에게 지급하고 원고가 계약금 XXX,000,000원을 지급하기 위하여 금원을 인출한 것으로 보인다. 또한 원고 계좌에서 200X. 2. 20. 현금250,000,000원이 출금된 내역이 확인되고, 이는 중도금 500,000,000원 중 원고 몫을 지급하기 위한 것으로 보인다. 그리고 원고 계좌에서 200X. 4. 12. XXX,000,000원이 인출된 내역이 확인되는바, 이는 잔금을 X,XXX,000,000원을 보았을 때 그 1/2에 근접하는 금액이고, 잔금을 XX0,000,000원을 보았을 때에는 그 1/2을 훨씬 상회하는 금액이다. 그리고 CCC는 이 법정에서 건물을 매도인 측에서 철거하여 주는 대신에 매매대금을X,000,000원 감액하였다고 증언하고 있는바, 이에 의하면 잔금이 X,XXX,000,000원이 되어 위 XXX,000,000원은 정확히 잔금의 1/2에 해당하는 금액에 해당한다.

④ 200X. 6.경 이 사건 전체토지의 개별공시지가는 ㎡당 2,500,000원으로서 이 사건 전체토지 면적으로 환산하면 1,774,000,000원이 된다. 그런데 피고가 처분의 근거로 삼은 취득가액 X,XXX,000,000원은 개별공시지가로 환산한 가액에 비하여 현저히 낮은 가액인바, CCC 측이 이 사건 전체토지를 그와 같이 염가로 매각하였어야 할 사정이 드러나지 않으므로, 원고가 주장하는 X,XXX,000,000원을 당시 매매가액으로 보는 것이 합리적이다.

⑤ CCC는 이 법정에 증인으로 출석하여, 원고 측에 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 제2, 3계약서의 기재내용과 같이 X,XXX,000,000원에 매도한 것이 맞고, 매매대금 중 임차인의 명도비 등으로 지출하고 남은 10억 여원을 형제들이 나누어 가졌으며, 제3계약서는 본인이 소지하고 있던 계약서가 맞다는 취지로 증언하였다. CCC의 증언 내용에 모순되거나 불합리한 부분은 크게 보이지 아니하고 허위증언을 할 동기 역시 드러나지 않는다.

• 다. 소결론 원고와 EEE이 이 사건 전체토지 및 지상 건물을 매수한 가액은 X,XXX,000,000원이고, 원고가 이 사건 지분을 취득한 실지거래가액은 XXX,785,325원이며, 이를 기초로 산정한 양도소득세액은 XXX,135,513원이므로, 이 사건 처분 중 위 정당세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.