부동산 경매시 근저당권자에 대한 배당금액은 필요경비에 해당하지 않음

사 건 2018구단56865 양도소득세부과처분취소 원 고 이AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2018. 7. 18. 판 결 선 고

2018. 7. 25.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2016. 12. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 7,682,960원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 이 사건 건물 취득과 양도

1. 원고는 2011. 4. 18. 한CC에게 150,000,000원을 이자 연 30%, 변제기일 2011.

7. 17.로 정하여 대여하였다(이하 ‘이 사건 대여’라 한다).

2. 원고는 2013. 11. 25. 이 사건 대여원리금 채권 중 140,000,000원 부분에 관한 대물변제(이하 ‘이 사건 대물변제’라 한다)조로 한CC로부터 한CC 소유의 양주시 덕정동 xx(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 이전받아 취득하였다(이하 ‘이 사건 취득’이라 한다).

3. 이 사건 취득 당시 이 사건 건물에는 근저당권자 주식회사 DD(변경 전 상호: DD건설 주식회사) 앞으로 채무자 주식회사 EE, 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)설정등기가 마쳐져 있었다.

4. 그 후 이 사건 건물에 관하여 2014. 10. 7. 의정부지방법원 2014타경xx호로 위 근저당권 실행을 위한 경매절차가 개시되어, 이 사건 건물이 2015. 6. 3. 매매대금 172,000,000원에 매각되었다(이하 위 경매절차를 ‘이 사건 경매’라 하고, 이 사건 경매를 통하여 이 사건 건물이 양도된 것을 가리켜 ‘이 사건 양도’라 한다).

5. 경매법원은 매매대금 중 집행비용 등을 제외하고 남은 실제 배당할 금액169,254,326원 중 23,000,000원을 최우선변제권자인 소액임차인에게 배당하고, 나머지46,254,326원(= 169,254,326원 - 23,000,000원)을 근저당권자인 주식회사 DD에 배당하였다.

6. 원고는 이 사건 양도와 관련하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 아니하였다.

• 나. 이 사건 처분 및 전심절차

1. 피고는 2016. 12. 1. 원고에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액 172,000,000원 취득가액 140,000,000원, 필요경비 10,292,600원(취득세 8,458,420원 + 등기비용834,180원)으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 7,682,960원을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

2. 원고는 이에 불복하여 2017. 3. 6. 피고에게 이의신청을 하였으나, 2017. 4. 5. 이의신청이 기각되었다. 원고는 다시 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 2017. 12. 14.경 심사청구도 기각되었다. 【인정근거】갑 제1, 3 내지 14호증, 을 제1, 3, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고에게 귀속된 양도소득이 없다는 주장에 관한 판단

1. 원고의 주장 원고가 이 사건 경매절차에서 배당받은 잉여금이 전혀 없으므로, 원고에게 귀속된 양도소득이 없다.

2. 판단

• 가) 관련법리 자산의 유상 이전에는 그 소유권이전의 대가로 현금 또는 현물 등을 받거나 양도자산에 대응하는 다른 자산을 대체 취득하거나 법률상 변제의무가 있는 채무를 소멸시키는 경우가 모두 포함되고, 이때 자산의 처분이 소유자의 자의에 의한 것인지 경매 또는 공매 등과 같이 자의에 의한 것이 아닌지 여부는 양도에 해당하는지 여부를 판단하는 데 아무런 영향을 미치지 아니한다. 따라서 담보권 실행을 위한 경매절차에서 물상보증인 소유 부동산의 소유권이 이전된 경우 양도소득에 해당되는 것은 경매절차에서의 매매대금이고 그 양도소득의 귀속자는 물상보증인이라 할 것이며, 채무자에 대한 물상보증인의 구상권은 매매대금 납부 후 담보권자에게 대금교부가 이루어질 때 대위변제적 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가로 취득하는 것이 아니기 때문에 구상권의 행사가 사실상 불가능하다고 하더라도 그러한 사정은 양도소득의 성부에는 아무런 영향이 없다(대법원 1986. 7. 8. 선고 86누73 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002두2758 판결 취지 등 참조). 그리고 위와 같은 법리는 이미 담보권이 설정되어 있는 부동산을 취득한 자(제3취득자) 소유 부동산이 그 취득 이후 그 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(서울고등법원 2015. 10. 21. 선고 2015누35644 판결(대법원 2016. 2. 18.자 2015두56472 심리불속행 상고기각 판결에 따라 확정) 및 서울고등법원 2007. 6. 15. 선고 2006누28613 판결(미상고확정) 등 참조.)
• 나) 판단 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 원고가 2013. 11. 25. 이 사건 건물을 취득한 사실, 이 사건 건물이 2015. 6. 3. 이 사건 경매절차에서 매각되어 양도된 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 취득 당시 이 사건 건물에 이 사건 근저당권이 설정되어 있었다고 하더라도 이 사건 양도에 따른 소득은 모두 이 사건 건물의 소유자(제3취득자)인 원고에게 귀속되었다고 할 것이고, 경매절차에서 매매대금이 모두 소액임차인과 근 저당권자에게 배당되어 소유자인 원고에게 배당할 잉여 금액이 없었다고 하여 달리 볼것이 아니다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
• 나. 근저당권자에 대한 배당금액을 필요경비로 산입하여야 한다는 주장에 관한 판단

1. 원고의 주장 원고가 이 사건 양도에 따른 양도소득의 귀속 주체라고 하더라도 이 사건 취득 당시 이 사건 건물에는 이 사건 근저당권이 설정되어 있었고, 이 사건 건물이 이 사건 근저당권 실행을 위한 경매절차를 통해 매각되고, 근저당권자에게 146,254,326원이 배당되었으므로, 위 배당금액은 원고가 이 사건 건물을 취득하기 위하여 지출한 필요경비로 산입하여야 한다.

2. 판단

• 가) 쟁점 원고는 변론기일에서 이 사건 취득 당시 이 사건 근저당권의 피담보채무를 인수하지아니하였다고 인정하였다.1) 따라서 이 부분의 쟁점은 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 그 근저당권의 피담보채무를 인수하지 아니하고 취득한 제3취득자가 그 근저당권 실행을 위한 경매절차를 통하여 부동산을 양도한 경우, 그 양도소득금액 산정과 관련하여, 근저당권자에 대한 배당금액을 양도가액에서 공제되는 필요경비로 볼 수 있는지 여부라고 할 것이다.
• 나) 판단 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령 (2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조 제1내지 5항, 같은 법 시행규칙 제79조 제1항, 같은 조 제2항은 별지 관계법령 기재와 같이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여 한정적으로 열거하고 있다. 그런데 원고가 주장하는 이 사건 근저당권에 대한 배당금액이 관계법령에서 규정한 필요경비 유형 중 어느 하나에 해당한다고 볼 수 없다. 오히려 위에서 본 것처럼 이 사건 대여원리금은 그 원금 부분만 150,000,000원에 달하고, 원고는 이 사건 취득 당시 한CC로부터 이 사건 대여원리금을 전혀 반환받지 못했다고 주장하였는바, 원고는 이 사건 취득 당시 이 사건 건물에 채권최고액 6,500,000,000원의 이 사건 근저당권이 설정되어 있는 점을 반영하여 이 사건 대여원리금 중 대물변제로 인하여 소멸하는 금액을 140,000,000원으로 정한 것으로 보일 뿐이다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
• 다. 소결 이 사건 양도에 따른 양도소득은 이 사건 건물 소유자인 원고에게 귀속되었다. 이사건 양도와 관련하여 근저당권자 주식회사 DD에 대한 배당금액이 필요경비로 산입되어야 한다고 볼 수도 없다. 이 사건 처분은 적법하다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.