이 사건 임대소득이 비과세인 주택임대소득에 해당하는지 여부

사 건 2017구합80240 종합소득세부과처분취소 원 고 조aa 피 고 bb세무서장 변 론 종 결 2018.05.24 판 결 선 고 2018.06.07

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2016. 12. 1. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 종합소득세 5,719,110원(가산세 포함, 이하 같다), 2013년 귀속 종합소득세 3,610,960원, 2014년 귀속 종합소득세 4,757,250원의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 5. 20. 서울 서초구 kkk로53길 11, 0000호(서초동, 서초동gggg빌2)(이하 ‘이 사건 호실’이라 하고, 위 호실이 속한 집합건물 전체를 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 1999. 11. 7.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2012. 1. 25. 주식회사 CC텔(이하 ‘CC텔’이라 한다)과 이 사건호실에관하여 CC텔이 위 호실의 전대 권한 및 전대차임 수령 권한을 갖고, 그 대가로 원고에게 임대료를 지급하기로 하는 내용의 임대 및 관리 위탁 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 다. CC텔은 숙박업, 부동산 임대업 등을 목적으로 하는 법인으로 이 사건 호실을투숙객들에게 전대하는 서비스드 레지던스(Serviced Residence)업을 하고, 이 사건계약에 따라 원고에게 임대료를 지급하였으나, 원고는 이와 관련하여 사업자등록을 하지 않았고, 위 임대료 소득에 대한 종합소득세를 신고․납부하지 않았다.
• 라. 피고는 이 사건 호실이 원고와 이 사건 계약을 체결한 CC텔에 의하여 서비스드 레지던스업에 사용되었고, 원고가 CC텔로부터 지급받은 임대료가 종합소득세 과세대상에 해당함을 이유로, 2016. 12. 1. 원고에게 2012년 귀속 종합소득세 5,719,110원(가산세 포함, 이하 같다), 2013년 귀속 종합소득세 3,610,960원, 2014년 귀속 종합소득세 4,757,250원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이에 불복하여 2017. 2. 24. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2017. 6. 2. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제1 내지 3, 7, 8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 이 사건 호실을 주택으로 분양받아 CC텔에게 임대하고, 그에 따른 임대료를 CC텔로부터 지급받았을 뿐이고, 원고가 직접 위 호실에 거주하거나 위 호실을 주택 용도로 임대한 사실도 있으므로, 이 사건 호실을 주거의 용도로 활용한 것에 불과하고, CC텔로부터 수령한 연간 임대료 또한 2,000만 원 이하이다. 따라서 원고가 이 사건 계약에 따라 CC텔로부터 지급받은 임대료 소득은 소득세법 제12조 제2호 나목에서 정한 주택임대소득에 해당하여 종합소득세 과세 대상에 해당하지 않으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2. 원고는 이 사건 호실을 주택으로 분양받아 위 호실이 주택임을 전제로 세금을 납부하여 왔고, 위 호실이 CC텔에 의해 주택 이외의 용도로 사용될 것을 예측할 수도 없었다. 또한 피고도 이 사건 처분 전까지 이 사건 호실의 임대료 소득에 대하여 원고에게 종합소득세 등을 부과한 사실이 없고, 위 임대료 소득이 종합소득세 과세대상이 된다는 행정지도나 통지 등을 한 사실도 없다. 그럼에도 피고가 이 사건 처분을 한 것은 예측가능성 및 기대가능성을 벗어난 것일 뿐만 아니라, 신의성실 원칙 내지 신뢰보호 원칙을 위반한 것이어서 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 원고는 1999. 11. 7. ddddd신탁 주식회사와 이 사건 호실에 관하여 공급대금을 231,880,000원으로 하고, 2002. 5. 8.까지 위 공급대금을 납부하기로 하는 내용의 공급계약을 체결하였다.

2. 원고는 2004. 6. 8. 이 사건 호실을 임대차보증금 510만 원, 차임 월 170만 원, 임대차기간 2004. 6. 8.부터 2004. 9. 7.까지로 정하여 주식회사 이루넷에 임대하였다.

3. 이 사건 호실이 속한 이 사건 건물은 지하 7층, 지상 21층의 주상복합건물로서지하 2층부터 지상 2층까지는 근린생활시설인 식당, 피트니스센터, 사우나 등이 있고,지상 3층부터 지상 21층까지는 이 사건 호실을 포함한 객실이 위치하고 있다. 위 객실의 건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 되어 있고, 객실 내부에는 TV, 냉장고등의 가전제품과 가구, 침대와 이에 부속하는 침구 및 주방, 욕실용품 등의 생활비품이 구비되어 있다.

4. CC텔은 2007. 11. 26. 부동산 임대업을 주업종으로, 음식 경양식, 서비스 여행알선업, 부동산 건물관리, 서비스 주차관리 등을 부업종으로 사업자등록을 하고, 이 사건 건물에서 ‘CC텔 쉐르빌’이라는 상호로 서비스드 레지던스업을 영위하고 있으며, 서비스드 레지던스 용역을 제공하고 받는 대가에 대하여 법인세 및 부가가치세를 신고․납부하였다.

5. CC텔의 인터넷 홈페이지에는 아래와 같은 내용 및 투숙객에게 투숙에 필요한 침구와 가구, 세탁, 청소 등 각종 생활편의서비스를 제공하고, 투숙객이 이 사건 건물내에 있는 피트니스센터, 사우나 등을 이용할 수 있도록 제공한다는 내용이 기재되어 있다. --------------------------------------------------------------------- 비즈니스 중심지인 삼성타운과 강남대로 사이에 위치한 CC텔은 콘도미니엄, 오피스, 아파트의 기능 중 최고의 장점만을 취합한 국내 최초의 서비스드 레지던스 산업의기준이 된 기업입니다. CC텔에서는 환경 친화적인 시설 및 최첨단 보안시스템 안에 내 집 같은 편안함을 느낄 수 있는 차별화된 다양한 서비스를 제공하고 있습니다. 지상 21층, 지하 6층 규모로 총 365개의 객실을 보유하고 있는 CC텔은 삼성타운, IT벤처기업·무역·금융 관련 시설과 가깝고 강남역 5번 출구와는 2분 거리로 비즈니스를 하기에 최적의 인프라를 갖추고 있으며, 각각의 객실은 개별 주방시스템은 물론 고급 샤워부스와 비데를 포함한 욕실, TV, 세탁기, 무료 초고속 무선인터넷 등을 갖추어 완벽한 주거환경을 이루고 있습니다. 특급호텔의 서비스와 환경에 경제적인 투숙이 가능하고, 비즈니스를 위한 완벽한 사무환경 및 인프라가 조성되어 있으며, 바쁜 일상의 생활 속에 여유를 느낄 수 있는 CC텔에서 합리적인 만족을 느껴 보십시오. ----------------------------------------------------------------------

6. 원고와 CC텔이 이 사건 계약을 연장하면서 2013. 2. 3. 체결한 이 사건 호실에 관한 임대 및 관리 위탁 계약의 주요 내용은 아래와 같다. ---------------------------------------------------------------------- 이 사건 호실의 소유자 원고(이하 ‘갑’이라 한다)와 CC텔(이하 ‘을’이라 한다)은 ‘을’이 소유자 ‘갑’으로부터 위 목적 부동산의 임대 및 관리 업무 일체를 위탁받아 수행하기로 하고 다음과 같이 임대및 관리 위탁계약을 체결한다. 제1조(계약기간)

① 위 목적 부동산의 임대 및 관리 위탁기간은 2013. 4. 26.부터 2014. 4. 25.까지 1년으로 한다.

② ‘갑’과 ‘을’은 임대성과 및 시세 등을 감안하여 1년분 임대료 금액을 매년 조정하는 방식으로 본계약을 1년 단위로 연장할 수 있다. 제2조(임대료 결정 및 지급)

① 1년분 임대료는 서초동 FF빌2 공급계약서상 총 공급가액의 6.9%(제세공과금 미공제 기준)로 확정하여 분기별로 총 4회로 나누어 매 분기 직전까지 ‘을’이 ‘갑’에게 선지급하기로 한다.

② ‘을’은 전대권한 및 전대차임 수령 권한을 갖는다.

③ ‘을’이 ‘갑’에게 선지급한 임대료 금액과 ‘을’의 운용으로 얻은 전대수입의 차액은 ‘갑’, ‘을’ 상호간에 정산하지 않고 ‘을’에게 귀속되는 것으로 한다. 제3조(제세공과금 및 제비용의 부담) 위 목적 부동산의 소유 및 임대 등을 원인으로 부과되는 종합토지세, 재산세, 임대소득세 등 제세공과금과 건물 관리규약에 의거 소유자에 부과되는 특별수선적립금 및 공동시설비, 화재보험료 등 제비용의 납입은 ‘갑’의 책임과 부담으로 처리한다. 단, 특별수선적립금, 공동시설비, 화재보험료의 미납세대의 경우 제2조 제1항의 임대료에서 직접 공제한다. ----------------------------------------------------------------------

7. bb세무서장은 2015년에 CC텔에 대해 법인세통합조사를 실시하였고, 그 결과 원고를 비롯하여 CC텔과 임대 및 관리 위탁계약을 체결하고 임대료를 지급받은 위탁자 중 임대업 미등록자에 대한 과세자료를 관할 과세관청에 통보하였으며, 피고는 2015. 12. 15. 원고에 대하여 개업일자를 2010. 1. 1., 업종을 부동산업 및 임대업, 비주거용건물 임대업으로 하여 직권으로 사업자등록을 하였고, 원고는 2015년부터 이 사건 호실의 임대료와 관련하여 종합소득세 신고를 하고 있다.

8. 원고는 2010. 1. 25.부터 2014. 10. 25.까지 CC텔로부터 아래 표 기재와 같이 합계 77,893,260원의 임대료를 지급받았다. -------------------------------------------------------------------- 귀속연도 지급일자 임대료(원) 2010 2010. 1. 25. 3,868,540 2010 2010. 4. 23. 3,868,540 2010 2010. 7. 24. 3,868,540 2010 2010. 10. 25. 3,868,540 2010 합계 15,474,160 2011 2011. 1. 25. 3,868,540 2011 2011. 4. 25. 3,868,540 2011 2011. 7. 25. 3,868,540 2011 2011. 10. 25. 3,868,540 2011 합계 15,474,160 2012 2012. 1. 25. 3,868,540 2012 2012. 4. 25. 3,984,480 2012 2012. 7. 25. 3,984,480 2012 2012 10. 25. 3,984,480 합계 15,821,980 2013 2013. 1. 25. 3,984,480 2013 2013. 4. 25. 3,984,480 2013 2013. 7. 25. 3,969,000 2013 2013 10. 25. 3,969,000 2013 합계 15,906,960 2014 2014. 1. 25. 3,969,000 2014 2014. 4. 25. 3,309,000 2014 2014. 7. 25. 3,969,000 2014 2014 10. 25. 3,969,000 2014 합계 15,216,000 합 계 77,893,260 ---------------------------------------------------------------------- [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 6, 7호증, 을 제2 내지 11호증의 각 기재, 변론 전 체의 취지

• 라. 판단

1. 원고가 CC텔로부터 지급받은 임대료가 주택임대소득에 해당하는지 여부

• 가) 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제12조 제2호 나목은 ‘1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득(2016년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정)에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다’고 규정하고 있고 3), 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제8조의2 제2항은 종합소득세 비과세 대상의 범위를 ‘상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물과 이에 부수되는 일정한 면적의 토지의 임대’로 한정하고 있다.
• 나) 살피건대, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의해 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고로부터 이 사건 호실을 임차한 CC텔이 투숙객들에게 위 호실을 다시 이용하도록 제공하였으므로, 원고가 이 사건 계약에 따라 CC텔로부터 지급받은 임대료가 종합소득세 비과세 대상인 주택임대소득에 해당하는지 여부는 이 사건 호실의 최종적인 사용자인 투숙객들이 위 호실을 실제로 이용한 용도를 기준으로 판단하여야 하는 점, ② 그런데 CC텔은 서비스드 레지던스업을 영위하기 위하여 투숙객에게 투숙에 필요한 침구와 가구 및 세탁, 청소 등의 각종 생활편의서비스를 제공하고 있고, 투숙객들은 이 사건 건물 내에 있는 피트니스센터, 사우나 등을 이용할 수 있는 점, ③CC텔은 자신의 인터넷 홈페이지에서 국내 최초의 서비스드 레지던스 용역을 제공하고 있음을 밝히고 있고, 특급호텔의 서비스 등을 제공한다는 내용도 기재하고 있는 점, ④ CC텔이 투숙객들로부터 받는 대가에는 각 객실의 이용요금뿐 아니라 내부 집기 및 가전과 가구의 사용료, 피트니스센터, 세탁 및 청소 등 편의시설의 사용대가 및 기타 서비스에 대한 대가가 포함되어 있어 이를 상시주거용인 주택을 임대할 경우 통상적으로 받게 되는 임대료로 보기 어려운 점, ⑤ CC텔은 이 사건 호실 등 이 사건 건물 내 객실의 임대와 관련한 영업을 숙박업으로 보아 부가가치세 및 법인세를 신고․납부한 것으로 보이는 점 등을 종합하면, CC텔이 이 사건 호실 등 이 사건 건물 내 객실을 투숙객들에게 사용하도록 하는 영업은 주택의 임대업이 아닌 숙박업에 해당하고, 투숙객들 또한 이 사건 호실 등 객실을 상시주거용 주택이 아닌 숙박시설로 이용한 것으로 봄이 상당하므로, 원고가 이 사건 계약에 따라 CC텔로부터 지급받은 임대료는 종합소득세 비과세 대상인 주택의 임대소득에 해당하지 않는다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

2. 기대가능성, 예측가능성 관련 살피건대, 위에서 본 바와 같이 원고가 이 사건 계약에 따라 CC텔로부터 지급받은 이 사건 호실의 임대료가 종합소득세 과세대상에 해당하는 이상, 과세관청인 피고로서는 종합소득세 부과제척기간이 지나기 전까지는 원고에게 과거 과세기간에 대한 종합소득세를 부과할 수 있고, 이는 원고가 기존에 종합소득세를 신고․납부하지 않은 데에 고의․과실이 없었다거나 기대가능성이 없었다고 하더라도 마찬가지이다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 신의성실원칙, 신뢰보호원칙 위반 여부

• 가) 조세법률관계에 있어서 신의성실의 원칙이나 신뢰보호의 원칙의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 납세자의 신뢰를 보호함이 정의에 부합하는 것으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 적용되는 예외적인 법 원칙이다. 그러므로 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙 또는 신뢰보호의 원칙을 적용하기 위해서는 과세관청이 공적인 견해표명 등을 통하여 부여한 신뢰가 평균적인 납세자로 하여금 합리적이고 정당한 기대를 가지게 할 만한 것이어야 한다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두5940 판결 등 참조). 또한, 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하여 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 2015. 11. 12. 선고 2015두2758판결 등 참조).
• 나) 살피건대, 이 사건에서 이 사건 계약에 따라 원고가 CC텔로부터 지급받은 임대료가 종합소득세 비과세 대상이라는 행정청의 공적인 견해표명이 있었다거나 과세관청이 원고로 하여금 위 임대료에 대하여 종합소득세가 부과되지 아니할 것이라고 믿을 만한 신뢰를 부여하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한