매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증해야함

사 건 2017구합60673 원 고 O규O 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2017. 11. 10. 판 결 선 고

2017. 12. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20 OO. O. OO. 원고에 대하여 한 20 OO 년 귀속 양도소득세 OOO, OOO, OOO 원(가산세 OOO, OOO, OOO 원 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 서울 OO 구 OO 동 OOO 대 O, OOO ㎡, 같은 동 OOO

• OO 대 OO ㎡, 같은 동 OOO

• OO 대 OOO ㎡ 및 그 지상 건물 O 채(이하 통칭하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 20 OO. O. OO. 취득하였다가 20 OO. OO. OO. 양도한 후, 20 OO. OO. OO. 피고에게 이 사건 부동산의 취득가액을 OO 억 O,000만 원으로, 양도가액을 OO 억 O, O 00만 원으로 하여 20 OO 년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

• 나. 피고는 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 이 사건 부동산의 전소유자인 강 OO, 김 OO (각 2분의 1 지분)의 양도소득세 신고서에 첨부된 매매계약서 및 원고가 작성한 매매사실확인서를 통해 이 사건 부동산의 매매가액이 OO 억 O,000만원으로 확인되었고, 후소유자인 윤 OO 외 O 인에게 실제 취득가액을 확인한 결과 최종 가격은 OO 억 O,000만 원이었다는 이유로 원고의 이 사건 부동산의 취득가액을 OO 억 O,000만 원으로, 양도가액을 OO 억 O,000만 원으로 하여 20 OO. O. OO. 원고에 대하여 20 OO 년 귀속 양도소득세 OOO, OOO, OOO 원(가산세 OOO, OOO, OOO 원 포함)을 추가로 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 이에 불복하여 원고는 20 OO. OO. OO. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 20 OO. O. O. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 13호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 양도소득세 산정시 부동산의 취득가액은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 알지 못하는 경우 환산가액에 의하여야 한다. 원고는 이 사건 부동산에 관한 매매계약서를 분실하였으나, 이 사건 부동산의 매수 당시 개별공시지가와 기준시가는 합계 OO 억 O, OOO 만 원이었고, 원고가 이 사건 부동산을 매도할 당시인 20 OO 년 이 사건 부동산의 기준시가는 약 OO 억 원이었고, 감정평가액은 합계 O, OOO, OOO, OOO 원이었으며, 이 사건 부동산은 연 임대료가 O 억 O,000만 원 이상이었으므로 원고가 신고한 OO 억 O,000만 원이 이 사건 부동산의 취득시 실지거래가액에 해당한다. 반면에 전소유자가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액인 OO 억 O,000만 원은 다운계약서에 의한 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제1호 (가)목 본문 및 (나)목은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득 당시의 실지거래가액으로 하되, 이를 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의한다고 규정하고 있다. 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결).

2. 그런데 앞서 인정한 사실, 갑 제6, 7, 13호증, 을 제2 내지 6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 19 OO. OO. O. 전소유자인 김 OO, 강 OO 로부터 이 사건 부동산을 OO 억 O,000만 원에 매수한다는 내용의 부동산매매계약서 및 매매계약확인서가 존재하는 사실, 원고와 위 전소유자들은 20 OO. O. OO. OO 구청장으로부터 위와 같은 내용의 부동산매매계약서로 검인을 받은 사실, 김 OO, 강 OO 는 이 사건 부동산의 양도가액을 OO 억 O,000만 원으로 하여 양도소득세 신고를 마친 사실, 피고의 김 OO, 강 OO 에 대한 실지조사 당시 김 OO, 강 OO 는 양도 당시 김 OO 가 사업상 어려움을 겪고 있어 이 사건 부동산을 양도하게 되었는데 IMF 사태로 인하여 기준시가 보다 낮은 OO 억 O,000만 원에 양도하게 되었다고 진술한 사실, 금융거래내역상 원고는 김 OO 와 강 OO 에게 19 OO. OO. O. 계약금 O 억 O,000만 원을 수표로, 19 OO. OO. OO. 중도금 O 억 원을 수표로, 20 OO. O. OO. 인수한 임대보증금 OOO, OOO,000원을 제외한 잔금 OOO, OOO,000원을 계좌이체로 각 지급한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시의 실지거래가액은 OO 억 O,000만 원임이 인정되므로 이를 전제로 양도차익을 산정하여 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 반면에 원고는 이 사건 부동산에 관한 매매계약서를 분실하였다고 주장하면서 원고가 주장하는 실지거래가액인 OO 억 O,000만 원을 매매가액으로 하는 매매계약서를 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 갑 제8 내지 12, 14호증(각 가지번호 포함)의 각 기재를 통해 알 수 있는 바와 같이 위 OO 억 O,000만 원이 이 사건 부동산의 취득 당시 기준시가나 양도 당시 감정평가액에 비하여 저가라거나 원고가 이 사건 부동산의 임대를 통하여 연 O 억 O,000만 원 가량의 임대소득을 얻었다는 사정만으로는 앞서 본 바와 같이 관할관청의 검인까지 받은 위 부동산매매계약서가 다운계약서이고, 이 사건 부동산의 실지거래가액이 위 OO 억 O,000만 원을 초과한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.