1세대 1주택 비과세특례에서 주택임대법에 의한 임대사업자등록의 의미

사 건 서울행정법원-2017-구합-60185 원 고 AAA 피 고 AA세무서장 변 론 종 결

2017. 9. 28. 판 결 선 고

2017. 11. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2016. 8. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 494,934,170원(가산세 71,433,588원 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2014. 10. 8. 서울 A구 BB동 지상에 도시형생활주택 39채(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 신축하였는데, 이와 관련하여 AA세무서장에게2012. 8. 1. 건물신축판매업으로 사업자등록을, 2013. 7. 25. 부동산 임대업을 추가하는사업자등록 정정신고를 하였다.
• 나. 한편, 원고는 1992. 3. 13. 서울 A구 BB동 지상 주택(이하 ‘이 사건양도주택’이라 한다)을 취득하여 거주하다가 2015. 10. 20. CCC, DDD에게 29억 원에 이를 양도하면서, 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제19항의 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 2015. 12. 10. 9억 원 초과분에 대한 2015년 귀속 양도소득세 31,640,733원을 신고․납부하였다.
• 다. 그 후 원고는 2016. 2. 11. CC시장에게 이 사건 임대주택에 대하여 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조에 의한 임대사업자등록을 하였다.
• 라. 피고는 2016. 8. 1. 원고에게 이 사건 양도주택의 양도일인 2015. 10. 20. 당시 이 사건 임대주택에 관하여 소득세법 시행령 제155조 제19항 의 적용요건인 구 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니함을 이유로 위 특례 규정의 적용을 배제하여 2016. 8. 1. 원고에게 2015년 귀속 양도소득세 494,934,170원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2016. 10. 5. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2016. 12. 30. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5, 10 내지 14호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 관계 법령 등 별지 관계 법령 기재와 같이, 구 소득세법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제19항은 각 호의 요건을 충족한 거주주택과 장기임대주택을 소유하는 1세대가 2년 이상 소유 및 거주한 거주주택을 양도하는경우 장기임대주택은 주택으로 보지 아니하고 거주주택을 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다고 규정하면서 제2호에서 장기임대주택의 요건으로 양도일 현재 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제168조에 따른사업자등록과 구 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하고 있을 것을 규정하고 있다. 이 사건에서 원고가 이 사건 양도주택의 양도일인 2015. 10. 20. 당시에는 구 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록은 되어 있었으나 구 임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록은 하지 않은 상태임은 앞서 본 바와 같다.
• 나. 원고의 주장 구 소득세법 시행령에서 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어 임대사업자 등록을 요구하는 이유는 임대사업자 등록증에 기재된 임대개시일을 통해 거주주택 양도 당시 임대가 개시되었는지를 확인하기 위한 목적이므로, 다른 객관적인 자료를 통해서 임대개시일이 확인된다면 임대사업자등록증이 아닌 다른 방법을 통한 임대개시일 소명까지막겠다는 의미는 아니다. 여기에 1세대 1주택 특례 규정의 취지와 원고가 2014. 10.경부터 주택임대사업을 개시하여 현재까지 주택임대사업을 영위하고 있다는 경제적 실질, 과세관청 업무담당자의 부실한 실무처리(원고가 임대사업자임을 이유로 이 사건 임대주택의 취득세 감면을 신청하였으므로 신청 당시 임대사업자등록 요건을 미비하였다면 이를 보완하여 신청하도록 하였어야 함에도 임의로 요건불비를 이유로 건물신축판매업으로 처리하여 취득세 감면 처리를 함에 따라 원고가 임대사업자 요건을 갖춘 것으로 착각하여 이 사건 양도에 이르게 한 점)로 거액의 양도소득세를 부과 받게 되었다는 점을 종합하여 보면, 이 사건 처분은 1세대 1주택 특례를 규정한 입법취지, 실질과세의 원칙, 구체적 타당성 등을 고려하지 않은 위법한 처분으로 취소되어야 한다.
• 다. 판단 이 사건 임대주택을 구 소득세법 시행령 제155조 제19항 제2호 의 장기임대주택에 해당하지 않는다고 본 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법한 과세라고 볼 수 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다.

1. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 20114. 3. 12. 선고2003두7200 판결 등 참조). 구 소득세법 시행령 제155조 제19항 제2호 에서 1세대 1주택 특례가 적용되는 ‘장기임대주택’의 요건으로 ‘ 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록‘과 ’임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자등록‘을 할 것을 명문으로 명백하게 규정하고있고, 규정의 형식과 문언 내용에 비추어 원고 주장과 같이 임대사업자등록을 임대개시일 확인을 위한 자료 중 하나로 예시하고 있다고 볼 수도 없다.

2. 실질과세의 원칙은 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는곳에 과세함으로써 조세공평의 원칙을 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있는바(대법원2012. 1. 19. 선고 2008두8499 전원합의체 판결 참조), 실질과세의 원칙에 의하더라도원고는 1세대 1주택 특례 규정을 적용받기 위하여 이 사건 양도주택 양도일 당시 장기임대주택을 임대하고 있다는 요건과 구 임대 주택법 제6조 의 임대사업자등록이라는 공법상의 요건을 그 실질에 있어 모두 갖추고 있다고 볼 수 있는 정도에 이르러야 한다. 그런데 원고는 장기임대주택의 임대라는 실질적인 요건을 갖추고 있음을 주장․입증하고 있을 뿐이고 임대주택으로 등록하고자 적법한 등록신청을 하였으나 등록이 되지 않았다는 등의 공법상의 요건을 갖추기 위한 행위를 하였다는 주장이나 이를 인정할 만한 자료가 없다.

3. 구 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 할 경우 의무임대기간 내에 임대주택의 매각이 제한될 뿐만 아니라 이를 위반할 경우 처벌을 받게 되고(구 임대 주택법 제16조, 제41조), 임대보증금에 대한 보증가입이 강제(구 임대 주택법 제17조)되는 등 임대사업자등록에 따른 일정한 제한을 받게 되는 반면, 임대사업자등록을 하지 않을 경우 위와 같은 제한을 받지 않게 되고 임대사업자등록에 관한 강제규정도 없으므로, 구임대주택법상 임대사업자로 등록할 것인지 여부는 개인의 선택 문제이다. 따라서 임대주택에 관하여 임대사업자등록을 마치지 아니한 이상 임대사업자 등록을 할 수 있는실질적 요건을 갖추고 있었다는 사정만으로 이 사건 임대주택이 구 소득세법 시행령제155조 제19항에서 정한 장기임대주택에 해당한다고 볼 수 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.