양도담보의 이행으로 볼 만한 입증이 없고, 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액으로 할 수 있는 것임

사 건 2017구단81628 양도소득세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2018. 05. 15. 판 결 선 고

2018. 07. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2016. 12. 1. 원고에 대하여 한 2015년도 귀속 양도소득세 262,289,980원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 1) 원고는 2001. 6. 29. AAA으로부터 ○○시 ○○면 ○○리 18-4 임야 23,617㎡ 중 24,178분의 4,969 지분을 취득하였다.

2. 위 ○○리 18-4 임야 23,617㎡는 2002. 9. 10. 같은 리 18-4 임야 23,452㎡ 및같은 리 18-11 임야 165㎡로 분할되었고, 위 ○○리 18-11 임야 165㎡는 같은 날 그 지목이 도로로 변경되었으며, 위 ○○리 18-4 임야 23,452㎡는 2003. 2. 24. 그 지목이 잡종지로 변경되었다.

• 나. 원고는 2015. 11. 2. BBB에게 위 ○○리 18-4 잡종지 23,452㎡(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다) 중 24,178분의 4,969 지분(이하 ‘이 사건 1토지 지분’이라 한다) 및 위 ○○리 18-11 도로 165㎡(이하 ‘이 사건 2토지’라 한다) 중 24,178분의 4,969 지분(이하 ‘이 사건 2토지 지분’이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었고(이하 ‘이 사건 양도’라 한다), 2016. 1. 31. 이 사건 각 토지 지분의 취득가액을 825,000,000원, 기타 필요경비를 356,503,629원, 양도가액을 1,200,000,000원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 한 뒤, 2016. 2. 1. 양도소득세 626,840원을 납부하였다.
• 다. 피고는 2016. 8. 11.부터 2016. 9. 20.까지 원고에 대하여 세무조사를 실시한 다음, 이 사건 각 토지 지분의 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 원고가 신고한 취득가액을 부인하고, 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제2항 제2호, 제114조 제2, 4항에 따라 이 사건 각 토지 지분에 관한 개발 및 양도비용 합계 459,891,992원 1) 을 필요경비로 인정하여, 2016. 12. 1. 원고에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 262,289,980원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 2. 27. 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2017. 9. 15. 원고의 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제3, 6, 7호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고가 BBB에게 이 사건 각 토지 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐준 것은 당시 원고가 BBB에게 부담하고 있던 400,000,000원의 대여금채무에 대한 양도담보의 이행으로 이루어진 것인바, 이 사건 양도는 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당하지 아니한다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

2. 설령 원고가 BBB에게 이 사건 각 토지 지분을 매도한 것으로 보더라도, 원고는 2001. 6. 29. ○○시 ○○면 ○○리 18-4 임야 23,617㎡ 중 24,178분의 4,969 지분을 취득할 당시 매매대금으로 367,000,000원을 실제 지급하였음에도, 이를 실지취득가액으로 인정하지 아니한 것은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도담보 여부에 관하여

• 가) 채무담보의 목적으로 자산의 소유권을 이전한 것만으로는 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도로 볼 수 없다(대법원 1983. 5. 24. 선고 83누120 판결 등 참조).
• 나) 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3, 8호증, 을 제10 내지 17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

① 원고는 2014. 9. 3. BBB에게 액면금이 400,000,000원, 지불기일이 2015. 2. 2.으로 된 약속어음을 발행하고, 같은 날 이 사건 1토지 지분에 관하여 채권최고액 520,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 BBB으로 된 근저당권설정등기를 마쳐주었다. BBB은 2015. 7. 8. 이 사건 1토지 지분에 관하여 임의경매개시신청(수원지방법원 0000타경00000호)을 하였고, 2015. 7. 9. 그 경매개시결정이 이루어졌다.

② 원고와 BBB은 2015. 10. 31. 아래와 같은 내용의 ‘부동산에 대한 매매 확인서’(이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 작성하였다. 원고는 ‘○○시 ○○면 ○○리 18-4 외 원고 지분 전부 외 일절 부대시설’을 BBB에게 평당 80만 원에 매매이전하고 모든 이전비용은 원고가 부담한다. 단, BBB은 후에 평당 80만 원 이상 매각하였을 경우 이에 대한 차액을 원고에게 지급하기로 하고, 이에 대한 양도세 및 모든 비용과 2015. 11. 3.부터 약 12억에 대하여 연 24% 발생한 이자는 원고가 BBB에게 지급하고, 기간은 1년 이내로 하며 1년이 지난 후에는 이에 대한 각서는 무효화한다.

③ 원고와 BBB은 2015. 11. 2. 이 사건 각 토지 지분에 관하여 매매대금을 1,200,000,000원(2015. 11. 2. 일시 지급)으로 정하여 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하면서, 아래와 같이 특약하였으며, BBB은 위 매매대금에서 원금 및 이자 합계 440,000,000원, 위 경매비용 4,710,000원, 원고가 부담하기로 한 이전비용(취등록세) 107,201,963원, BBB이 인수하기로 한 근저당권부 채무액 540,000,000원을 공제한 나머지 108,088,037원 중 100,000,000원을 2015. 11. 3.에, 8,088,037원을 2015. 12. 14.에 각각 원고에게 지급하였다.

• 이 사건 1토지 을구 11번, 이 사건 2토지 을구 9번 채권최고액 3,510,000,000원 2) 은 실 대출금 2,700,000,000원 중 원고가 사용한 540,000,000원(20%)에 대하여 BBB이 이를 인수한다.

• 이 사건 1토지 을구 15번 채권최고액 520,000,000원(위 ①의 근저당권)에 대하여 매매대금으로 상계처리, BBB이 말소한다.

④ 또한 BBB은 이 사건 각 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 경료받은 직후인 2015. 11. 13. 이 사건 각 토지에 관하여 2011. 11. 16. 같은 일자 설정계약을 원인으로 경료된 채권최고액 3,510,000,000원, 근저당권자 주식회사 ○○은행, 채무자 원고의 근저당권설정등기를 말소하고, 같은 날 채권최고액 3,510,000,000원, 근저당권자 ○○○○협동조합, 채무자 BBB의 근저당권설정등기를 마쳤다.

⑤ 한편 피고는, 원고와 BBB이 이 사건 양도 당시 그 기준시가가 2,218,000,000원에 이르는 이 사건 각 토지 지분을 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액인 1,200,000,000원에 거래하였다는 이유로, 2016. 10.경 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 BBB에게 저가양도에 따른 증여이익 1,018,000,000원에 대한 198,103,969원의 증여세 과세예고통지를 하였는데, BBB은 2016. 11. 4. 피고에게 과세전적부심사청구를 하면서 그 청구서에 ‘청구인이 원고에게 2014. 9. 3. 400,000,000원을 대여하였는데, 원고가 2015. 2. 2.까지 채무를 상환하지 못하여 이 사건 각 토지 지분을 청구인이 매수하기로 하고 2015. 11. 2. 이 사건 각 토지소유권이전등기를 하였다. 양도가액을 산정후 일부는 대여금으로 충당하고 나머지 금액은 그 정산 차액을 지급함으로써 지극히 정상적인 거래를 하였다. 원고는 이 사건 각 토지 지분의 처분에 대하여 부동산 양도담보로서 양도가 아니라고 주장할 수 있으나 계약 당시 이자, 제세공과금, 경매경비 등을 공제하고 차액을 지급함으로서 정상가액에 의해 양도한 것이다.‘라는 취지로 기재하였다. 피고는 2016. 11. 28. BBB의 과세전적부심사청구에 관하여 불채택 결정을 하고 2016. 12. 1. BBB에게 증여세 198,103,960원을 부과하였으며, BBB은 위 증여 세액 전부를 납부하였다.

• 다) 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음의 사정들, 즉 원고로부터 이 사건 각 토지 지분을 이전받은 BBB은 이 사건 양도가 양도담보가 아니라 정상적인 매도라고 주장하면서 그 취득으로 인한 2억 원 상당의 증여세까지 납부한 점, 이 사건 확인서에도 원고와 BBB 사이에 채무의 변제를 담보하기 위하여 이 사건 각 토지 지분을 양도하는 것이라는 내용이 명시되어 있지 아니하고, 원고가 채무를 모두 변제하였을 경우의 소유권 환원에 관한 사항도 전혀 언급이 없으며, 그 매각차익의 분배 내지 정산에 관한 약정도 1년이 경과하면 무효가 되는 것으로 정하고 있는 점, 만약 이 사건 양도가 양도담보에 불과하였다면 BBB이 이 사건 매매계약 당시 원고에게 매매대금과 채권액 등을 정산한 차액을 지급하고, 근저당권부 채무를 사실상 인수하는 절차까지 거칠 필요는 없었을 것으로 보이는 점, 또한 이 사건 각 토지 지분에 관한 소유권이전등기가 양도담보계약에 의한 것이라면, 원고로서는 구 소득세법 제88조, 구 소득세법시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제151조에 따라 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시를 기재하는 등 위 법령상 요건을 갖춘 계약서의 사본을 첨부하여 이 사건 각 토지가 실제로 양도되는 것이 아니라는 점을 밝히고 양도소득세를 납부하지 않을 수 있을 것인데, 오히려 원고는 이 사건 각 토지 지분에 관한 소유권이전등기가 소득세법상 양도에 해당함을 전제로 적극적으로 양도소득과세표준 예정신고를 하고 그에 관한 양도소득세를 납부하였던 점 등에 비추어 보면, 원고가 BBB에게 이 사건 각 토지 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐준 것은 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당한다고 할 것이고, 이와 달리 양도담보의 이행으로 이루어진 것이라고 할 수 없다.

2. 취득가액 산정의 위법 여부

• 가) 구 소득세법 제97조 제1항, 제2항, 제114조 제2, 4, 7항, 구 소득세법 시행령 제163조 제6항, 제176조의2 제1 내지 3항 등의 관계 규정들을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 이 정한 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사의 방법으로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있고, 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 그 환산가액에 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 소정의 금액을 합한 금액이 기타 필요경비의 합계액보다 적은 경우에는 기타 필요경비의 합계액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 할 수 있다.
• 나) 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 제1, 4호증, 을 제2, 3, 5 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하면, 이 사건각 토지 지분은 그 실지취득가액 확인을 위해 필요한 매매계약서 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하는바, 그 환산가액에 구 소득세법 시행령 제163조 제6항 소정의 금액을 합한 금액보다 다액인 기타 필요경비의 합계액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 보고서 한 이 사건 처분은 적법하다.

① 원고는 당초 피고에게 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도소득금액계산서에 이 사건 각 토지 지분의 실지취득가액을 825,000,000원으로 기재하고, 그 증빙서류로 ○○시 ○○면 ○○리 18-4 임야 23,617㎡ 중 24,178분의 4,969 지분에 관하여 매매대금을 825,000,000원으로 정한 원고와 AAA 명의의 2001. 4. 20.자 매매계약서를 제출하였다.

② 그러나 AAA은 2016. 8. 23. 피고에게 ‘○○도 ○○시 ○○리 18-4번지 땅은 CCC과 함께 사고 다시 CCC에게 팔았다. 기억이 잘 안 나지만 2억 원 정도에 샀고, 돈이 급해 비슷한 가격에 팔았다.’라는 내용의 확인서를 작성․제출하였고, 원고는 2016. 8. 31. 피고에게 ‘DDD의 권유로 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 18-4 토지를 취득하였고, 2001. 6. 29. 당시 AAA을 만난 적은 없으며 DDD이 가져온 계약서에 날인하였다. 현금을 대략 1억 정도 DDD에게 주었고, 약 한 달 뒤 2억 정도, 그 후 2억짜리 어음을 주는 등 모두 DDD에게 주었다.’라는 내용의 확인서를 작성․제출하였다.

③ 한편 원고는 이 사건 변론과정에서 ‘AAA과 직접 대면하고 계약을 체결한 사실은 없으나, 이 사건 각 토지의 공동소유자인 EEE과 그 남편인 CCC은 AAA으로부터 매수하기로 한 11,726㎡와 EEE 소유의 토지 일부를 합한 14,760㎡를 원고와 FFF 등 4인에게 1,118,000,000원(3.3㎡ 당 250,000원)에 전매하였고, 그 중 원고가부담할 금액은 367,700,000원(4853.7㎡ × 250,000원)이었다. 원고는 위 매매대금을 모두 지급하였고, 이후 EEE과 CCC에게 개발비용으로 3.3㎡당 300,000원을 추가로 지급하였다.’라고 주장하고 있는바, 결과적으로 원고는 위 ①의 매매계약서가 허위인 사실을 시인하고 있는 것으로 보인다.

④ 그리고 원고가 위 ③의 주장에 부합하는 듯한 증거로 피고에게 제출한 자료들, 즉 ‘CCC 입금통지서’(을 제6호증), ‘CCC 확인서’(을 제7호증), ‘FFF 외 3인의 2000. 8. 26.자 부동산매매계약서’(을 제8호증), ‘EEE 확인서’(을 제9호증) 등만으로는 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 각 토지 지분의 취득에 대한 대가로 367,700,000원을 실제 지급하였다고 인정하기 어려우며, 달리 이를 인정할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증거가 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 이 사건 각 토지 지분의 환산취득가액은 36,122,513원으로 위 합계액보다 적다. 2)

2011. 11. 16. 같은 일자 설정계약을 원인으로 하여 경료된 채권최고액 3,510,000,000원, 근저당권자 주식회사 ○○은행, 채무자 원고의 근저당권설정등기이다.