2. 이 사건 처분의 적법 여부
- 가. 원고의 주장 원고는 2005. 7. 16. A, B으로부터 이 사건 주택을 1,090,000,000원에 매수 하기로 약정하였는데, A, B이 다운계약서의 작성을 요구하여 이 사건 주택의 매매대금을 850,000,000원으로 하는 1차 다운계약서(갑 제1호증, 이하 ‘이 사건 1차 계 약서’라 한다)와 ‘원고가 2005. 7. 16.자로 A, B으로부터 240,000,000원을 차 용하고, 이자 없이 잔금일자인 2015. 10. 20.까지 차용금액을 상환’하기로 하는 내용의 차용증(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 차용증’이라 한다)을 작성하였다. 이후 이 사건 주택 의 일부 임차인의 조기 퇴거로 원고가 잔금에서 공제키로 약정한 임대차보증금 중 일 부를 잔금 지급기일 전에 지불하기로 함에 따라, 원고와 A, B은 2005. 8. 12. 잔금에서 공제되는 임대차보증금액과 잔금일자를 수정한 2차 다운계약서[갑 제3호증, 이하 ‘이 사건 2차 계약서’라 한다]를 작성하였고, 원고는 A, B에게 매매대금 1,090,000,000원을 모두 지급하였다. 따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 이 사건 1, 2차 계약서상의 매매대금에 이 사건 차용증상의 차용금액을 합산한 금액인 1,090,000,000원인바, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
- 나. 인정사실
1. 원고는 2005. 7. 16. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금 850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은
2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 10. 20. 각 지급하기로 하고, 계약금 중 40,000,000원은 2005. 7. 19.에 지급하며, 잔금 중 임대차보증금 131,000,000원은 공제 하기로 특약하는 내용의 이 사건 1차 계약서를 작성하였다.
2. 그리고 같은 날 원고는 A, B에게 이 사건 차용증을 작성하여 주었는데, 위 차용증은 이 사건 1차 계약서 용지와 동일한 이사업체에서 제공한 것으로 보이는 영수증 양식에 제목만 ‘차용증’이라고 수정한 뒤 금액을 ‘240,000,000원’, 내역을 ‘이 사 건 주택 매매 건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음’이라고 기재하는 방 식으로 작성되었고, 그 상단에는 “(국)44**--****: AAA) ”라고 기재되어 있
- 다. 3) 원고는 2005. 8. 12. A, B과 사이에 이 사건 주택을 매매대금 850,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약시, 중도금 400,000,000원은
2005. 8. 25.에, 잔금 350,000,000원은 2005. 11. 4. 각 지급하기로 하고, 잔금 중 임대 차보증금 46,000,000원은 공제하기로 특약하는 내용의 이 사건 2차 계약서를 작성하였
- 다. 4) 이 법원에 제출된 금융자료, 영수증[피고는 원고가 제출한 각 영수증(갑 제6, 8, 11, 13호증)이 각기 다른 날짜에 발행되었음에도 영수증 양식이 모두 동일한 점, 발행 인 명의도 A, B의 각 단독명의이거나 공동명의인 경우도 있고, ‘A’가 한 글로 기재된 것도 있고 한자로 기재된 것도 있으며, 날인된 인영이 모두 동일하지 아 니한 점 등에 비추어 그 진정성립을 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 각 영수증 은 모두 이 사건 차용증 양식과 동일한 것으로서 이 사건 주택의 매매를 중개한 ♠♠ 공인중개사무소에서 사용하던 영수증 양식으로 보이는바, 수표 등으로 매매대금을 수 수하는 경우 매매를 중개한 공인중개사무소에서 이를 수수하고 영수증을 작성하는 것 이 거래관행상 자연스러워 보이는 점, 2005. 7. 16.자 영수증(갑 제6호증) 상의 A 의 인영은 이 사건 1차 계약서(갑 제1호증) 상의 A의 인영과 동일하고, 2005. 10. 20.자 영수증(갑 제11호증) 상의 B의 인영은 이 사건 2차계약서(갑 제3호증) 상의 B의 인영과 동일하며, 2005. 11. 4.자 영수증(갑 제13호증) 상의 A, B의 인영은 이 사건 2차 계약서(갑 제3호증) 상의 그것과 동일한 것으로 보이는 점, A 와 B은 이 사건 1, 2차 계약서 작성 당시에도 서로 다른 인장을 사용하였던 점, A와 B은 부부로서, 자녀의 계좌로 매매대금을 이체받기도 하는 등 그 매매 대금을 지분별로 명확히 구분하지 아니하고 일괄하여 수령하였던 것으로 보이는 점, 만약 원고가 영수증을 위조하려고 하였다면 굳이 ■■이 A, B을 대리하여 수령한 영수증(갑 제8호증)까지 작출할 필요는 없었을 것으로 보이는 점, 원고는 각 금 원의 지급내역과 관련하여 단순히 영수증만 제출한 것이 아니라, 이 사건 1, 2차 계약 서에서 정한 매매대금 지급일자 또는 이 사건 차용증 상의 상환일자 무렵에 원고의 계 좌에서 금원이 인출된 내역이나 기타 매매대금의 출처 등에 관한 증빙자료를 함께 제 출한 점 등을 고려하면, 위 각 영수증은 진정하게 성립된 것으로 인정하기에 충분하고, 피고가 들고 있는 사정만으로 위 각 영수증의 진정성립을 부정할 수는 없다] 등에 의 하여 원고가 A, B에게 지급한 것으로 인정되는 금원 내역은 아래와 같다.
5. 한편, 원고의 신한은행 계좌에서 AAA의 국민은행 계좌로 2005. 7. 26. 10,000,000원이, 2005. 9. 29. 5,062,000원이 각 이체되었고, 원고의 ♧♧증권 계좌에서
2005. 9. 29. AAA의 위 계좌로 63,938,000원이 이체되었다.
1. 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, A, B이 이 사건 주택에 관한 양도 소득세 신고 당시 그 양도가액을 850,000,000원으로 신고하였고, 당시 원고가 작성하 여 준 ‘이 사건 주택을 2005. 8. 12. 850,000,000원에 매수하였다’는 내용의 부동산 거 래사실확인서와 원고의 인감증명서를 함께 제출한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 앞서 본 인정사실에다가 을 제4호증의 기재, 증인 ■■의 증언, 증인 A 의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하여 보 면, 원고는 이 사건 주택을 실제 1,090,000,000원에 취득하였음을 인정할 수 있으므로, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.
- 가) 원고가 A, B에게 지급한 금액은 위와 같이 합계 959,000,000원으로, 이는 원고가 매매대금으로 주장하는 1,090,000,000원에서 임대차보증금 131,000,000원 을 공제한 금액과 일치하고, 피고가 실지거래가액이라고 주장하는 850,000,000원(여기 에서 위 임대차보증금 131,000,000원을 공제하면 원고가 지급할 금액은 719,000,000원 에 불과하다)을 훨씬 초과한다. 한편, 피고는 이 사건 주택의 실지취득가액이 850,000,000원이라고 주장하면서도, 원고가 주장하는 매매대금 지급 내역 중 253,938,000원(2005. 7. 19.자 40,000,000원,
2005. 8. 25.자 46,000,000원, 2005. 8. 25.자 100,000,000원, 2005. 8. 25.자 4,000,000 원, 2005. 9. 29.자 63,938,000원 4))만을 실제 지급된 것으로 인정할 수 있다고 주장하 나, 이는 그 주장 자체로도 상호 모순될 뿐만 아니라, A, B이 850,000,000 원의 매매대금 중 253,938,000원만을 지급받고 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었을 리 만무하다는 점에서도 이를 받아들일 수 없다.
- 나) 피고는 이 사건 차용증상의 240,000,000원이 실제 금전소비대차에 의한 채권금 액인지 매매대금 지급금액인지 불분명하다고 주장한다. 그러나 원고와 A, B은 이 사건 주택에 대한 매매계약 체결 이전에는 전 혀 친분이나 거래관계가 없었던 것으로 보이는바, 일반적으로 부동산의 매수인이 매매 계약 체결일에 매도인으로부터 거액의 금원을 차용하는 경우는 상정하기 어렵고, 이성 기, B이 원고에게 위 금원을 실제 대여금으로 지급한 사실을 인정할 증거도 없으 며, 오히려 증인 A와 ■■은 모두 A, B가 원고에게 이 사건 차용증상의 금원을 실제 대여한 사실이 없다고 증언한 점, 이 사건 차용증에는 ‘이 사건 주택 매매 건으로 정히 차용하고 2005. 10. 20.까지 상환하겠음’이라고 기재되어 있어 이 사건 주 택의 매매와 관련하여 작성된 것임은 분명해 보이고, 차용금액에 대한 이자지급의 약 정이 없었으며, 그 변제기는 이 사건 1차 계약에서 정한 잔금일과 동일한 점, 한편 피 고는 이 사건 차용증이 매매대금 850,000,000원 중 240,000,000원의 지급기일을 연기 하려는 의도로 작성된 것이라는 취지로도 주장하나, 만약 원고와 A, B에게 그러한 의도가 있었다면, 같은 날 작성된 이 사건 1차 계약서에 이를 반영하지 못할 이유가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 차용증상의 차용금원은 실질적으로 이 사 건 주택의 매매대금 중 일부라고 봄이 타당하다.
- 다) A는 이 법정에 증인으로 출석하여 증언할 당시 이 사건 주택의 매매대금 이 얼마인지, 원고에게 다운계약서 작성을 요구한 사실이 있는지, 이 사건 차용증을 교 부받았는지를 묻는 질문에 모두 ‘전혀 기억이 나지 않는다.’고 답변하였고, ‘원고에게 돈을 빌려준 사실이 없다.’, ‘팔고 싶지 않았는데, 공인중개사가 양도소득세가 안 나오 도록 알아서 해준다고 하여 팔았다. 양도소득세를 내가면서 팔 생각은 전혀 없었다.’는 취지로 진술하였다. 그리고 A, B은 실제로 이 사건 주택의 양도와 관련하여 양도소득세를 납부하지 않았다. 한편 원고와 A, B 사이의 매매계약을 중개한 ♠♠공인중개사무소의 ■■ 은 이 법정에 증인으로 출석하여 ‘구두로 매매대금을 1,090,000,000원으로 합의하였 고, 실제로 지급한 금액도 같다. 매수인의 요구로 매도인, 매수인이 다운계약서를 쓰기 로 합의하여 매매계약서는 850,000,000원에 작성하되, 240,000,000원에 대한 차용증을 작성하여 잔금 때 별도로 주기로 하였다. 원고가 당시 A, B으로부터 실제 240,000,000원을 차용한 것은 아니다. 실제 매매대금은 차용증 금액을 포함한 1,090,000,000원이나, 1,090,000,000원으로 작성한 매매계약서는 없다. 다운계약서 작성 시 계약서를 두 개 작성하면 노출도 되고 나중에 문제가 생겨 계약서는 하나로 작성하 고, 나머지는 차용증의 형태 등으로 작성하는 것이 일반적이었다.’고 증언하였다. 위 각 증언 내용에 비추어 보면, 원고와 A, B은 이 사건 주택을 실제로 는 1,090,000,000원에 양수도하면서도, 양도소득세 등을 절감하기 위하여 통정하여 매 매대금을 850,000,000원으로 하는 이른바 ‘다운계약서’를 허위로 작성하였던 것으로 보 인다.
2. 따라서 이 사건 주택의 실지취득가액은 1,090,000,000원이므로, 위 취득가액을 적 용하여 계산한 정당한 양도소득세액은 146,330,160원이 된다고 할 것인데, 원고가 이 미 신고․납부한 양도소득세액 188,845,316원이 이를 초과하므로, 결국 이 사건 처분 은 전부 취소함이 타당하다.