양도소득세 산정에 있어 취득가액이 불분명한 경우에는 환산가액으로 취득가액을 결정함

사 건 2017구단56974 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2018. 3.20. 판 결 선 고

2018. 4.27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2016. 11. 1. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 98,402,440원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다(소장 청구취지 기재 처분일자 ‘2016. 11. 11.’은 ‘2016.11. 1.’의 오기로 보인다).

• 가. 원고는 1998. 11. 21. CCC, DDD으로부터 ○○○도 ○○시 ○○○동 임야,㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2015. 12. 9. EEE 외 3인에게 이를 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하였고, 이 사건 양도에 관하여 2016. 2. 29. 피고에게 양도가액을 *,000,000원, 취득가액을 ***,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고․납부하였다.
• 나. 피고는 2016. 6. 13.부터 같은 해 9. 28.까지 이 사건 양도에 관하여 세무조사를 실시한 뒤, 원고가 위 양도소득세 신고 당시 제출한 이 사건 임야에 관한 매매(취득)계약서(을 제2호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)는 허위로 작성된 것이고 달리 취득가액을 증명할 수 있는 객관적인 증빙자료가 없어 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 이유로, 원고가 신고한 취득가액을 부인하고 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항에 따라 이 사건 임야의 취득가액을 ,,724원[환산가액 = 양도가액 × (취득당시 공시지가/양도 당시 공시지가)1)]으로 결정하여, 2016. 11. 1. 원고에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 ,,**0원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2016. 11. 11. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2017. 3. 15. 원고의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 매매계약서는 허위의 계약서가 아니다. 원고는 실제로 이 사건 임야를 ***,000,000원에 매수하고 현금으로 위 매매대금을 모두 지급하였다. 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 구 소득세법 제97조 제1항 제1호, 제114조 제2, 4, 7항, 구 소득세법 시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1 내지 3항 등의 관계 규정들을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 구 소득세법 시행령 제176조 의 2 제3항이 정한 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사의 방법으로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있다. 한편, 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 할 것이나(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조), 다만 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 등 제출된 증빙자료의 신빙성이 일반 거래관행에 비추어 지극히 신뢰하기 어려운 사정이 존재함에도 납세의무자가 이에 대하여 일응 수긍할 수 있을 정도로 해명하지 못하는 경우에는, 제출된 증빙서류로 실지거래가액을 확인할 수 없는 특별한 사정이 있다는 점이 증명되었다고 보아도 무방하다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 갑 제1, 4호증, 을 제2, 3, 5 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하면, 피고가 이 사건 임야의 취득가액과 관련하여 실지거래가액의 증빙으로 제출된 이 사건 매매계약서의 기재 내용에 신뢰성이 없고, 달리 그 실지거래가액을 확인할 방법이 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정한 것에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다. 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

• 가) 원고는 1998년 내지 1999년 이 사건 임야에 대한 취․등록세를 신고․납부할 당시 스스로 이 사건 임야를 ‘15,000,000원’에 취득하였다고 신고하였고, 이 사건 임야의 1998. 1. 1. 기준 공시지가는 ㎡당 5,350원인바, 원고가 주장하는 취득가액(,000,000원)은 취․등록세 과세 기준가액의 14배, 공시지가(,586,350원 = 5,350원/㎡ × 3,661㎡)의 11배를 초과하여 비정상적으로 고액이다[한편 이 사건 임야의 양도가액(,000,000원)은 2015. 1. 1. 기준 공시지가(*,887,400원 = 43,400원/㎡ × 3,661㎡)의 2배 정도에 불과하다]. 이에 대하여 원고는 1998년 무렵 이 사건 임야 인근토지들에 대하여 부동산 투기 붐이 있었고, 지방에 소재한 임야의 경우 공시지가가 시세의 10% 내외인 사례가 많았다고 주장하나, 이를 증명할 객관적인 증거는 전혀 제출하지 않았다.
• 나) 이 사건 매매계약서(을 제2호증)에는 이 사건 임야의 매매대금이 ***,000,000원(계약금 0,000,000원 계약시 지급, 중도금 00,000,000원 1998. 10. 30. 지급, 잔금 *00,000,000원 1998. 11. 16. 지급)으로 기재되어 있으나, 원고 명의 계좌의 거래내역(을 제7호증)을 살펴보아도 위 각 매매대금 지급일을 전후하여 해당 금원이 출금된 내역이 확인되지 아니하고, 달리 당시 작성된 영수증이나 금융증빙 등 원고가 해당 금액을 실제 매도인에게 지급하였음을 확인할 수 있는 객관적인 자료가 전혀 없다. 이에 대하여 원고는 위 매매대금은 모두 원고가 금융기관에 예치하지 않고 보유하고 있던 현금으로 지급하였고, 당시 원고에게 그럴만한 충분한 경제적 여력이 있었다고 주장하나, 2억 원이 넘는 매매대금을 모두 현금으로 수수한다는 것은 일반적인 거래관행에 비추어 보더라도 상당히 이례적이고, 원고의 주장에 의하더라도 원고는 1997년 및 1998년에 각각 2억 원을 약간 상회하는 소득을 얻었다는 것인데, 연 소득액에 이르는 거액을 금융기관에 예치하지 아니하고 현금으로 보유하고 있다가 이를 모두 이사건 임야의 매수자금으로 사용하였다는 주장도 쉽사리 납득이 되지 아니하며, 원고가 이 사건 임야를 주장하는 가액에 매수할 여력이 있었다하여 곧바로 원고가 신고된 취득가액을 실제 지급한 것으로 추단할 수도 없다.
• 다) 게다가 원고는 스스로 이 사건 임야의 취득과 관련하여 서로 매매대금을 달리하는 2개의 매매계약서를 작성한 사실을 시인하고 있는바(원고는 이 사건 매매계약서에 매매계약일이 ‘1998. 10. 23.’으로 기재되어 있는 것과 달리 이 사건 임야에 관한 등기부등본에 원고 명의 소유권이전등기의 등기원인이 ‘1998. 10. 19. 매매’로 되어 있는 것은 당시 원고가 취․등록세를 적게 납부하기 위하여 위 일자로 다운계약서를 작성하였기 때문이라고 주장하고 있다), 하나의 부동산거래와 관련하여 수 개의 매매계약서가 작성된 경우 그 중 어느 것이 진실한 것인지는 객관적으로 확인되는 대금 수수 내역이나 계약의 이행내용 등을 비롯한 제반 사정에 비추어 가릴 수밖에 없는데, 이 사건에서는 실제 수수된 매매대금 액수 등을 확인할 수 있는 객관적인 자료가 전혀 없을 뿐만 아니라, 오히려 이 사건 매매계약서의 매도인란에는 ‘CCC’만 기재되어 있고, 매도인 중 1인인 DDD의 인적사항이나 서명․날인은 누락되어 있어 진정한 계약서인지 의심이 든다.
• 라) 한편, 이 사건 양도에 관한 세무조사 과정에서, CCC은 2016. 6. 28. ‘오래 전일이라 구체적인 내용은 모르겠으나, 대략 평당 20만 원에 매도하였던 것으로 기억되고, 대금은 현금으로 서너 차례 나누어 받았던 것으로 기억한다.’는 내용의 확인서를 작성․제출하였고, DDD은 2016. 7. 11. ‘절친한 고향선배인 CCC과 이 사건 임야를 함께 샀는데, 1997년도에 CCC이 부도가 나면서 땅을 팔자고 하기에 CCC에게 알아서 하라고 인감증명서와 인감도장을 주었다. 얼마에 팔았는지 나는 관여하지 않았고, 오랜 세월이 흘러 기억이 잘 나지 않았는데, 이번에 전화해보니 ○억 원 정도에 팔았다고 한다.’는 내용의 확인서를 작성․제출하였다. 그러나 위 각 확인서의 내용은 이를 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 전혀 없을 뿐만 아니라, 특히 가액이 ○억 원을 상회하는 자신 소유의 토지 지분을 매도하는 과정에 전혀 관여하지 않았고, 당시 매매대금이 얼마인지도 몰랐다는 DDD의 진술은 그 자체로 믿기 어려운바, 위 각 확인서만으로는 원고가 이 사건 임야를 실제 220,000,000원에 취득하였다고 인정할 수 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 별지 관계법령 ■ 구 소득세법 (2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ■ 구 소득세법 시행령 (2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정)

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

정본입니다.

2018. 4. 27.