원고의 수탁자인 AA종합건설은 건축법에 따른 건축허가를 받은 주택건설업자가 아니며 이 사건 부동산은 주택건설업자가 신축하여 보유하는 미분양 주택이라 볼 수 없으므로 이 사건 부동산은 종합부동산세 합산배제 주택에 해당하지 않음
원고의 수탁자인 AA종합건설은 건축법에 따른 건축허가를 받은 주택건설업자가 아니며 이 사건 부동산은 주택건설업자가 신축하여 보유하는 미분양 주택이라 볼 수 없으므로 이 사건 부동산은 종합부동산세 합산배제 주택에 해당하지 않음
사 건 2016구합85569 종합부동산세부과처분취소 원 고 BBBBBB주식회사 피 고 삼성세무서장 변 론 종 결
2017. 04. 28. 판 결 선 고
2017. 05. 26.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2016. 4. 25. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 종합부동산세 32,244,650원 및 농어촌특별소비세 5,880,790원의 부과처분을 취소한다.
1. 이 사건 사업 시행업무에 대하여 현 소유주 및 건축주인 AA종합건설과 CC 건설 부사장 OOO 간에 아래와 같이 동 사업지에 대한 시행업무대행약정을 체결 하기로 한다.
2. AA종합건설은 그 동안 공사를 진행하다가 중단된 동 사업지에 대한 건축설계 내용, 토지 및 공사비에 대한 법적하자내용을 포함하여 동 사업의 시행 및 공사 진척에 장애가 될 내용을 서면화하여 OOO과 사전 협의하기로 한다.
3. OOO은 2.항의 내용을 충분히 숙지한 후 동 사업의 시공을 지속할 수 있는 시공사 선정 및 공사비 확보를 위한 자금 방안 그리고 투입된 자금의 회수를 위한 분양방안을 포함하여 본 사업지의 사업 재개를 위한 기초 기획부터 실행까지의 모든 시행업무를 대행하기로 한다.
4. 사업재개를 위한 기초 기획의 방향은 기본적으로 상호간 합의한 내용(신규 SPC법인 설립, 공사비 평당 000만 원, 기 공사비 미지급금에 대한 부분은 일부 금액을 공사 시작과 동시에 OOO이 지급하기로 하고 나머지는 공사 중 지급 하는 방법으로 AA종합건설이 해결, 동 현장 발생하는 민원은 AA종합건설이 해결) 을 기준으로 진행한다.
5. OOO은 본 사업의 재개를 위한 상기 방안을 최대한 빨리 수립하여 AA종합 건설과 협의하기로 하며, 법적인 장애가 없는 한 20XX년 X월 X일부터는 공사가 재개되도록 노력하기로 하며, 이를 위해서 AA종합건설은 OOO의 진행 방향에 대해 최대한 협조하여야 한다.
6. OOO의 본 사업 재개를 위한 기획 방안과 자금 방안이 세워지면 양자간 합의하여 상호간의 시행업무대행계약서를 작성하고 본 사업의 세부내용을 진행하기로 한다.
1. 그동안은 당 사업지를 AA종합건설이 시행 시공을 겸하면서 진행하여 왔으나, 금번 CC건설이 AA종합건설로부터 시공사의 지위를 넘겨받아 공사비 조달을 위해 금융회사에 공사비대출을 신청한 결과 AA종합건설은 시행사(대출자)로서의 자격이 미달하여 CC건설의 명의로 공사비 조달을 할 수 밖에 없게 되었고,
2. 결국 당 사업을 진행하기 위한 공사비 조달을 위해서는 부득이 CC건설의 금융신용으로 금융회사 대출을 받아야 하는 관계로, 시행자의 지위와 시공자의 지위를 아울러 CC건설이 AA종합건설 로부터 넘겨받아 진행할 수 밖에 없는 형태가 되었는 바,
3. 이에 실질적 시행자 지위로서의 사업시행의 수익과 위험부담은 그대로 AA종합건설이 갖는 것으로 하고, 외형적으로는 CC건설이 시행자로서의 지위를 가지면서 시공자의 지위는 실질적이든 외형적이든 모두 CC건설이 넘겨받아 본 사업에 참여 하는 것으로 서로 합의한다.
4. 이렇게 하는 것은 본 사업의 사업시행수익과 위험에 대해서는 AA종합건설 의 몫으로 하고, 단지 공사비에 대해서만 CC건설의 몫으로 하는 것으로 구분하기 위한 것이다(사업완료 후 정산). ▶ 실질적 시행자 지위로서의 AA종합건설 의 책임 및 의무
• 기 진행된 공사관련 미지급금 및 현재 진행되고 있는 민원의 조속한 해결
• 공사중 발생되는 일조권 관련 및 기타 민원
• AA종합건설을 대신하여 CC건설이 외형적 시행자 지위를 가지게 되므로 인해 받게 되는 불이익 및 손실에 대한 방지 및 그 보상 ▶ 실질적 시공사 지위로서의 CC건설의 책임 및 의무
• 기 진행된 공사금액(금 X억X천만원)의 적기 집행
• 기 진행 민원 해결시 조기 착공 및 책임 준공 기간의 지연 방지
1. AA종합건설 앞으로 공사비 대출이 불가하여, 부득이 CC건설 앞으로 본 사업의 시행자의 지위(주택사업허가권자)를 변경하는 것으로 하여 CC건설의 명의로 대출을 받는 것인만큼 AA종합건설은 CC건설이 공사비 대출을 받을 수 있도록 적극 협조 한다.
2. CC건설 앞으로 위 1)과 같이 변경함에 따라 지출되는 사업시행의 모든 비용은 AA종합건설의 부담으로 한다. 다만, 사업진행상 불가피할 경우 CC건설이 선지급하고 AA종합건설 에 대한 대여금으로 처리한다(이에 대한 이자도 정산함).
3. 이러한 본 사업시행의 투명한 계리를 위하여 본 사업지에 대한 별도 계리 장부를 작성하기로 하고, 전담인원을 배치하여 정확한 사업시행이익과 투입비용을 계산하기로 한다(전담인원의 급여 등 비용은 AA종합건설 이 부담한다.)
4. 상호간에 확정한 공사비 X,XXX,XXX,XXX원(부가세 별도)의 내역은 아래와 같다. 단, 허가변경시에는 변경된 설계면적에 기본공사비 단가를 적용하기로 한다.
① 기본공사비: 허가면적 X,XXX,XX평 × 평당 XXX만 원 = X,XXX,XXX,XXX원
• 2010. 3. 31.자 시행업무대행계약서상의 CC건설의 OOO에게 AA종합건설이 지급할 업무대행용역비(X,XXX.XX평 × XX만 원) 포함금액임
1. 분양대행업체 선정은 AA종합건설이 한다.
2. 자금 집행의 순서는 1) 공사비, 2) CC건설의 AA종합건설에 대한 대여금, 3) 사업시행경비(CC건설이 외관상 사업시행자 지위를 가짐으로서 CC건설이 AA종합건설에 대해 가지는 시행경비 및 토지이전비 등 제세공과금 포함), 4) 토지비, 5) 사업시행이익의 순으로 정산한다.
3. 분양대금 입금액의 인출은 상기 자금 집행의 순서(공사비 우선)에 의하여 집행 금액을 AA종합건설과 협의하여 CC건설이 인출하고 집행한다. 이 때 CC건설의 합리적인 집행금액에 대해 AA종합건설은 이의를 제기하지 못한다.
7. CC건설의 공사비 회수를 위한 상호 합의 내용 준공 후 3개월이 될 때까지 분양이 60%가 달성되지 않아 분양금 수입으로 CC건설의 공사비 등 회수가 부진할 경우에는 CC건설이 아래와 같이 할인처분하여 공 사비 등을 회수하고, 할인처분이 되지 않는 부분은 전세를 놓아 그 전세보증금(1억 원)으로 공사비 등을 회수하기로 서로 합의한다.
• CC건설이 할인처분할 수 있는 대상: 아파트 XX세대 및 오피스텔
• 아파트 세대당 할인처분 금액: 아파트 XX.XX평형 기준 X억 X천만원(평당 XXX만원)
• 오피스텔 1실당 할인처분 금액: 당시 할인처분 가능한 금액
8. AA종합건설의 분양수입금 회수기간에 대한 상호 합의 내용 준공 후 CC건설의 공사비 등에 대한 회수가 전부 완료되고 동 현장에 관한 CC 건설의 금융회사 대출금이 상환된 이후에도 AA종합건설이 분양수입금으로 자금을 회수하기 위하여 잔여 미분양부분에 대한 분양기간이 더 필요한 경우, 오피스텔 부분에 대해서는 준공 후 1년, 아파트 부분에 대해서는 준공 후 3개월의 기간 동안 AA종합건설이 분양을 더 하여 분양수입금을 회수할 수 있도록 CC건설이 협조한다 (동 기간이 되면 AA종합건설은 반드시 이전을 하여야 하며, 이전하지 아니할 시 에는 CC건설이 임의처분하여도 AA종합건설은 이의를 제기하지 않는다). 단, 이 때 이 기간에 따른 제세공과금 등 소요 비용은 AA종합건설이 부담하여야 한다
합의금액: XX,XXX,XXX,XXX원 지불방법:
4. 이 사건 처분의 적법여부 판단
2. 그런데 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합할 때, 쟁점 주택은 AA종합건설이 직접 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점 조항의 적용 요건을 충족하지 못하고 있다고 판단되고, CC건설이 AA종합건설을 대신하여 이 사건 사업을 시행하고 쟁점 주택의 건축주로 명의변경한 것이 형식에 불과하고, AA종합건설이 이 사건 사업의 실질적 시행자이자 쟁점 주택의 건축주라고는 볼 수 없으므로 이 사건 처분이 실질과세원칙에 위반된다고도 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
① AA종합건설은 20XX. X. XX. 쟁점 주택에 관한 건축허가의 건축주를 AA종합건설에서 CC건설로 변경하였으므로, AA종합건설은 구 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호, 종합부동산세법 시행규칙 제4조 의 ‘ 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자’로 볼 수 없다.
② CC건설은 20XX. X. XX.자 시행사업업무 대행 약정 및 20XX. X. X.자 공사및 사업약정에 따라 AA종합건설로부터 이 사건 사업의 시행자와 시공자 지위를 모두 넘겨받은 후 금융기관으로부터 공사자금을 대출받아 쟁점 주택을 시공하고, 이 사건 사업 추진을 위한 관련 비용을 지출하면서 이 사건 사업을 시행하였고, 이에 따라 AA종합건설은 CC건설에게 공사대금 명목으로 약 XX억 원을, 이 사건 사업 추진 관련 비용 명목으로 약 XX억 원을 지급하고, CC건설의 부사장인 OOO에게 업무대행용역비로 약 X억 원(평당 XX만 원)을 지급하였는바, 이 사건 사업의 시행자는 AA종합건설이 아니라 CC건설로 보는 것이 타당하다.
③ 반면에 AA종합건설과 CC건설 사이에 AA종합건설이 실질적 시행자의 지위에서 사업시행의 수익과 위험부담을 갖는다고 약정하고, 건축주와 시행자를 AA종합건설에서 CC건설로 변경하게 된 동기가 AA종합건설이 신용이 부족하여 시행자로서 금융기관으로부터 공사자금을 대출받을 수 없었기 때문이었다 하더라도 AA종합건설이 이 사건 사업의 실질적 시행자로서 쟁점 주택의 건축주이고, CC건설은 형식적 시행자로서 명의상 건축주에 불과하다고는 볼 수 없다.
④ 위와 같이 CC건설이 쟁점 주택의 건축주이자 이 사건 사업의 시행자·시공자로서 자신이 대출받은 공사자금으로 쟁점 주택을 완공한 후 쟁점 주택에 관하여 소유권보존등기를 마친 이상 CC건설이 쟁점 주택을 원시취득하였다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점 주택은 CC건설이 ‘건축하여 소유하는 미분양 주택’에 해당할 수 있음은 별론으로 하고, CC건설로부터 쟁점 주택을 매수한 AA종합건설이 ‘건축하여 소유하는 미분양 주택’으로는 볼 수 없다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.