상가와 주택의 매매금액을 별도로 정하지 않은 경우 안분계산조항을 적용하는 것은 적법함

사 건 2016구합7545 양도소득세부과처분취소 원 고 반AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2017. 9. 8. 판 결 선 고

2017. 10. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 10. 10. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1988. 1. 13. ○○구 ○○동 38-3 대 370.8㎡, 같은 동 38-11 대 208.6㎡(이하 위 2필지 토지를 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이어 원고는 이 사건 토지 지상에 지하 1층, 지상 5층 건물, 1,766.6㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하여, 1988. 9. 23. 완공하였다.
• 나. 이 사건 토지는 아래 표와 같이 1983. 8. 8. 환지예정지로 지정․공고되었던 것으로, 1989. 3. 13. 구획정리가 완료되었다. 구분 지 번 면 적 비 고 토지

○○구 ○○동 38-3 대지 370.8㎡ 환지 전:

○○ 동 231-20 답 3,107㎡

○○구 ○○동 38-11 대지 208.6㎡ 환지 전:

○○ 동 231-21 답 932㎡

• 다. 이 사건 건물 중 5층 211.01㎡(전용면적 190.71㎡ 및 공용면적 20.6㎡)는 주택으로 이용되었고, 지하 1층부터 지상 4층까지 1,555.6㎡(전용면적 1,404㎡ 및 공용면적151.6㎡)는 상가로 이용되었다.
• 라. 원고는 2014. 9. 17. 이 사건 토지와 건물을 대금 합계 00억 원(토지분 00억 원, 건물분 00억 원)에 양도하고, 피고에게 양도소득세 000,000,000 원을 신고․납부하였다.
• 마. 피고는 원고가 한 양도소득세 신고에 대하여 ‘이 사건 토지의 취득가액은 환산가액 0, 000,000,000 원이 아니라 실지거래가액 000,000,000 원이어야 한다. 이 사건 건물의 취득가액은 실지취득가액이 인정되지 아니하므로 환산가액 000,000,000 원에서 감가상각비 000,000,000 원을 공제한 000,000,000 원이어야 한다.’는 등의 이유로, 2015. 10. 12. 원고에 대하여 2014년 귀속 양도소득세 000,000,000 원(가산세 포함)을 증액 경정․고지하였다.
• 바. 원고는 2015. 11. 19. 조세심판원에 조세심판을 청구하였으나, 2016. 6. 30. 기각 결정을 받았다.
• 사. 피고는 이 사건 소송 계속 중이던 2017. 6. 27. ‘이 사건 토지의 취득과 관련하여 증평청산금 00,000,000 원이 추가로 지출되었다.’는 사실을 인정하고, 2014년 귀속 양도소득세 0,000,000 원을 직권으로 감액 경정하였다(이하 2015. 10. 12. 증액경정 되었다가 2017. 6. 27. 감액되고 남은 양도소득세 과세처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

처분의 적법 여부

• 가. 당사자의 주장

1. 원고의 주장

• 가) 이 사건 토지의 취득가액은 그 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 양도가액을 취득일과 양도일의 기준시가를 이용하여 환산한 가액으로 하여야 한다. 환산가액을 계산할 때 취득일의 기준시가는 ㎡당 기준시가에 환지 전 토지면적을 곱하여 계산하여야 한다.
• 나) 이 사건 건물의 취득가액은 원고가 실제 지출한 신축공사비 000,000,000원,5층 증축공사비 00,000,000원(1990년경 옥탑을 5층 주택으로 증축), 리모델링 공사비000,000,000원 합계 0,000,000,000원에서 원고가 그동안 필요경비로 산입한 감가상각비 000,000,000을 공제한 000,000,000원으로 하여야 한다.
• 다) 원고는 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 명확히 구분하여 양도하였고, 이처럼 양도가액이 구분되는 경우에는 임의로 기준시가 등을 고려하여 안분계산 할 수 없다. 따라서 상가 부분과 주택 부분의 양도가액도 안분계산에 따라 결정할 수는 없다.

2. 피고의 주장

• 가) 이 사건 토지의 취득가액은 원고가 전 소유자와 체결한 매매계약서에 기재된 실지거래가액으로 하여야 한다. 원고 주장과 같이 환산가액을 취득가액으로 하여야한다고 하더라도, 환산가액을 계산할 때 취득일의 기준시가는 ㎡당 기준시가에 환지예정면적을 곱하여 계산하여야 하는바, 이 경우 환산가액은 실지거래가액보다도 적다.
• 나) 이 사건 건물의 취득가액은 공사계약서, 세금계산서, 대금지급 증빙 등이 없어 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액 000,000,000원에서감가상각비 000,000,000원을 공제한 000,000,000원으로 하여야 한다.
• 다) 이 사건 토지와 건물의 양도가액은 토지 부분과 건물 부분으로만 구분되어있을 뿐 상가 부분과 주택 부분으로는 구분되어 있지 아니하므로, 1세대 1주택이 적용되는 주택 부분의 양도가액과 취득가액을 산정하기 위해서는 소득세법 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 안분계산하여야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 토지의 취득가액에 대하여

• 가) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소득세법’이라 한다) 제97조 제1항 제1호 (가)목, (나)목에 의하면 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 ‘토지 또는 건물의 취득에 든 실지거래가액으로 하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다.’고 규정하고 있다. 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전 토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이다(대법원 1997. 6. 24. 선고 96누8734 판결 등 참조).
• 나) 위 법리에 따라 보건대, 을 제8호증 토지매매계약서 기재에 의하면 원고가1988. 1. 13. 종전 소유자로부터 이 사건 토지를 매수할 때 지급한 실제 거래가액은 0억 00만 원이라는 사실이 인정되고, 원고가 위 토지매매계약서의 기재 내용을 믿을 수 없다며 주장하는 사정들은 아래와 같은 이유로 받아들일 수 없으므로, 원고의 이 부분주장은 이유 없다.

① 토지매매계약서에는 대금총액이 0억 00만 원, 면적이 000평(환지평수), 평당가격이 000만 원으로 기재되어 있다. 원고와 종전 소유자들은 환지예정토지의 면적에다가 평당 가격 000만 원을 곱한 금액을 매매대금으로 결정하였던 것으로 보인다. 매매계약서에 기재된 환지평수 000평은 이 사건 토지 면적 합계 000.0㎡(000.00평)보다작은데, 이는 환지처분과정에서 28.6㎡ 증평이 있었기 때문이다(0000시장에 대한사실조회 결과 참조).

② 토지매매계약서에는 매도인이 계약금을 영수하였다는 취지로 보이는 서명과날인이 있고, 원고는 양도소득세를 신고하면서 피고에게 토지매매계약서를 제출하였다.

③ 증평청산금 산정에 적용된 단가는 ㎡당 000,000원(증평청산금 00,000,000원 /28.6㎡)으로 평당 약 000만 원인바, 토지매매계약서에 기재된 평당 가격 000만 원이 현저히 저렴한 가격이라고는 볼 수 없다.

④ 원고가 이 사건 토지를 취득한 이후인 1988. 6. 30.경 이 사건 토지에 채권최고액 0억 원의 근저당권이 설정된 사실은 인정되나(을 제7호증), 그 무렵 이 사건 토지 지상에는 건물이 신축되고 있었고 원고와 근저당권자가 향후 신축될 건물을 공동담보에 추가하기로 약정하였던 것으로 보이므로(이후 실제로 신축된 건물이 공동담보로 추가되었다), 위 근저당권의 채권최고액이 토지매매계약서상 거래가액에 근접한다고 하여 위 거래가액이 허위의 금액이라고 볼 수는 없다.

⑤ 설령 원고 주장에 따라 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 하더라도 앞서 본 법리에 따라 환지예정지가 지정된 상태에서의 기준시가는 환지예정지를 기준으로 하여야 하므로, 환지예정면적을 이용하여 취득시 기준시가를 산정하고 이를 이용하여 이 사건 토지의 환산가액을 계산하면 오히려 실지거래가액 0억 00만 원보다 적은 금액이 산출된다(을 제13호증의 3 참조).

2. 이 사건 건물의 취득가액에 대하여

• 가) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (가)목, (나)목은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액에 관하여 ‘토지 또는 건물의 취득에 든 실지거래가액으로 하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다.’고 규정하고 있으므로, 이 사건 건물의 취득가액을 실지거래가액으로 하려면 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우여야 한다. 그리고 구 소득세법 시행령(2016. 2. 17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘ 소득세법 시행령’이라 한다) 제163조 제12항은 위 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액은 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다고 규정하고 있는데, 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 는 토지와 건물의 환산가액은 양도당시의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가의 비율로 환산하도록 규정하고 있다.
• 나) 을 제11 내지 12호증의 각 기재에 의하면, 원고가 WW종합건설 주식회사와 사이에 공사금액 000,000,000원의 건물신축공사계약서를 작성한 사실, PP건업 주식회사와 사이에 공사금액 000,000,000원의 리모델링공사계약서를 작성한 사실은 인정된다. 그러나 갑 제5호증 준공신고서 및 준공검사필증의 기재에 의하면 이 사건 건물의 공사시공자는 YY산업 주식회사로 기재되어 있고, PP건업 주식회사와 작성한 리모델링공사계약서는 준공일자가 2004. 11. 15.로 기재된 계약서, 준공일자가 1990. 11.15.로 기재된 계약서 2개가 있어 위 각 계약서의 기재 내용을 그대로 믿기 어려울 뿐만 아니라, 세금계산서나 공사대금을 지급하였다는 금융자료 등도 없어 이 사건 건물의 취득 당시의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당한다. 따라서 피고가 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제2항을 적용하여 계산한 환산가액을 취득가액으로 보고, 여기에서 소득세법 시행령 제97조 제3항 에 따라 감가상각비를 공제하여 필요경비를 인정한 것은 적법하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 주택과 상가 부분의 안분계산에 대하여 가) 소득세법 제100조 제2항 은 ‘양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.’고 규정하고 있다. 위 안분계산조항은 공통의 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것으로서 그 내용과 취지에 비추어 과세대상 자산들 상호간에 적용됨은 물론이고, 과세대상 자산과 비과세대상 자산 상호간에도 유추적용된다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2010두21402 판결 참조). 소득세법 시행령 제166조 제6항 은 ‘ 소득세법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.’고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령 제64조 는 토지와 건물의 기준시가, 감정평가가액 등에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다.

• 나) 원고와 이 사건 토지와 건물의 양수인은 이 사건 토지를 00억 원에, 이 사건 건물을 00억 원에 매매하기로 하였을 뿐, 상가와 주택의 매매금액을 별도로 정하지는 않았다. 그런데 원고는 당초 양도소득세를 신고하면서 이 사건 토지의 양도가액 00억 원은 상가 부수토지와 주택 부수토지로 안분하지 않고, 이 사건 건물의 양도가액 00억 원은 그 중 0억 원을 상가에 대한 것으로, 0억 원을 주택에 대한 것으로 하여 양도차익을 계산하였다(주택 부분은 1세대 1주택에 해당하여 비과세). 한편 피고는 이 사건 처분에서 이 사건 토지 양도가액 00억 원 및 이 사건 건물 양도가액 00억 원을 주택과 상가의 기준시가 비율로 안분하고, 주택 및 주택 부수토지의 양도차익을 비과세되는 것으로 보았는바, 이는 소득세법 제100조 제2항 을 유추적용한 것으로서 적법하고 달리 위 안분방법이 합리적이지 않다고 볼 사정은 없다. 원고의 이 부분 주장도 이유없다.

원고의 청구는 이유 없어 기각하고 소송비용은 패소자인 원고가 부담하도록 하여 주문과 같이 판결한다.