가격이 변동할만한 사정이 없었으므로 이 사건 부동산의 경매가액을 시가로 보아야 함

사 건 2016구합64395 상속세부과처분취소 원 고 이AA외 2 피 고 ◯◯세무서장 변 론 종 결

2017. 3. 10. 판 결 선 고

2017. 3. 31.

1. 피고가 2015. 8. 12. 원고들에게 한 상속세 110,981,130원(신고불성실가산세 13,623,167원, 납부불성실가산세 29,242,128원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고들은 2011. 2. 18. 박AA로부터 서울 ○○구 ○○동 161-1 토지(이하 ‘이사건 토지’라 한다)와 그 지상건물의 각 4/5 지분(이하 이 사건 토지와 합하여 ‘이 사건 동산’이라 한다)을 상속받았다.
• 나. 피고는 2015. 8. 12. 이 사건 부동산의 ‘시가’를 산정하기 어렵다고 보아 보충적 평가방법에 따라 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 산정‧고시한 가액)로 가액을 1,060,610,460원으로 평가하여 원고들에게 상속세 110,981,130원(신고불성실가산세 13,623,167원, 납부불성실가산세 29,242,128원 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 ‘관계 법령’ 기재와 같다.

• 가. 원고는 이 사건 부동산의 상속 당시의 시가를 경매절차에서 정해진 매각대금550,555,000원으로 볼 수 있으므로 피고가 보충적 평가방법에 따라 한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
• 나. 인정 사실

1. 서울특별시는 2004. 1. 30.경 이 사건 토지를 포함하여 그 인근 지역을 ○○상가 도시환경정비구역으로 지정하고, 2006. 9. 14. 그 지역을 토지거래계약허가 구역으로 지정하였다. 사업시행자인 서울주택도시공사(SH)는 2008. 9. 11. 사업지구에 편입되는 영업장에 대한 보상계획을 공고하였다.

2. 이 사건 부동산에 관하여 2008. 3. 7. 임의경매개시결정이 있었고(서울중앙지방법원 XXXX타경XXXX 부동산임의경매)(이하 ‘이 사건 1차 경매’라 한다), 최저매각가격은 제1회 기일인 2009. 12. 9.에 1,123,560,000원, 제2회 기일인 2010. 1. 14.에898,848,000원, 제3회 기일인 2010. 2. 17.에 719,078,000원, 제4회 기일인 2010. 3. 24.에 575,262,000원이었다. 이 사건 1차 경매는 2012. 2. 6. 취소되었다.

3. 이 사건 부동산에 관하여 2011. 7. 6. 강제경매개시결정이 있었고[서울중앙지방법원 XXXX타경XXXXX, 2011타경21434(중복) 부동산강제경매](이하 ‘이 사건 2차 경매’라 한다), 2012. 10. 24. 550,555,000원으로 매각되었다. 각 최저매각가격은 제1회 기일인 2012. 6. 12.에 1,223,583,840원, 제2회 기일인 2012. 7. 17.에 978,867,000원, 제3회 기일인 2012. 8. 21.에 783,094,000원, 제4회 기일인 2012. 9. 19.에 626,475,000원이었다.

4. 이 사건 토지의 개별공시지가는 2004년경(도시환경정비구역 지정 시점) 7,610,000원이었고, 2011년경(원고들의 상속 시점) 17,200,000원이었다.

5. 2010. 8. 11.부터 2011. 8. 18.까지 ○○상가 도시환경정비구역 내의 부동산 거래는 없었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 3, 5, 9, 12 내지 14, 17호증의 기재, 이 법원의 종로 구청에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

• 다. 판단

1. 상속세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 ‘시가’에 의하는 것을 원칙으로 하고 있는데(상증세 및 증여세법 제60조 제1항), 시가란 원칙적으로 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 객관적 교환가격을 말한다(같은 법 제60조 제2항). 그러나 일반적으로 상속 또는 증여받은 재산의 객관적인 시가를 산정하기 어려우므로 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 법 제61조 내지 제65조에서 보충적 평가방법을 규정하고 있다(같은 법 제60조 제3항).한편 시가를 산정하기 어려워서 보충적인 평가방법을 택할 수밖에 없었다는 점에 관한증명책임은 과세관청에게 있다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97누8502 판결 등 참조).

2. 위 인정 사실과 변론 전체의 취지에 의하여 인정하거나 알 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정을 종합하여 보면, 피고가 이 사건 부동산에 관하여 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하여 보충적 평가방법을 택할 수밖에 없었다고 보기 어렵다. 오히려 원고들의 주장과 같이 이 사건 2차 경매가격인 550,555,000원을 상속 당시의 시가라 볼 수 있다[피고는 위 경매가격은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 단서가 정한 ‘평가기간(평가기준일 전후 6개월)에 해당하지 아니하는 기간으로서 2년 이내의 기간’ 중의 것이 아니므로 시가로 볼 수 없다는 취지의 주장을 하나, 원고들의 상속세 납세의무 성립 당시의 시행령인 구 상속세 및 증여세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것) 제49조 단서는 그 기간에 제한을 두고 있지 않을 뿐 아니라, 위 규정들은 상속 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하므로 위와 같이 시가를 550,555,000원으로 보는 이상 어느 규정이 적용되는지 여부는 문제되지는 않는다].

• 가) 이 사건 부동산을 포함한 인근 지역은 2004년경부터 도시환경정비사업 구역으로 지정되었으나 그 사업은 현재까지 거의 진행되지 않고 있다. 또한 그 사업 구역은 토지거래계약허가 구역으로 지정되고 사업 구역 내의 영업장에 대한 보상이 이루어지는 등의 사유로 일반적인 매매 등의 거래는 거의 이루어지지 않는 상황에 있다. 그와 같은 상황임에도 이 사건 토지의 개별공시지가는 도시환경정비사업 구역으로 지정되었다는 이유로 급격히 상승하였다.
• 나) 이 사건 1차 경매 최후 매각기일은 2010. 3. 24.로 원고들의 상속 시점인2011. 2. 18.보다 약 11개월 앞선 시점이다. 그 기일에서 매각대금이 575,262,000원으로 정해졌으나 유찰되었다. 이 사건 2차 경매의 제1회 매각기일인 2012. 10. 24.에 매각대금이 1,123,560,000원으로 정해졌으나 유찰되었고, 그 후 3차례의 유찰을 거듭한 다음 2012. 10. 24. 550,555,000원으로 매각되었다. 원고들의 상속 시점과 위 매각 시점 사이에 이 사건 부동산의 가격이 변동할만한 사정은 없었다.
• 다) 불특정 다수인 사이의 거래는 아니더라도 자유로운 거래에서 거래가격의 조작 없이 성립된 가격이라면 그 거래가격을 시가로 보아야 한다. 위와 같은 이 사건 부동산의 상황, 경매 절차 등에 비추어 그 매각대금이 불합리한 가격이라 보이지 않는다.
• 라) 위와 같이 정해진 매각대금이 550,550,000원임에도 불구하고 피고가 보충적 평가방법에 따라 기준시가로 평가한 이 사건 부동산 가액은 1,060,610,460원(토지1,033,600,000원, 건물 27,010,460원)으로 그 매각대금의 약 2배에 이른다.

3. 피고가 보충적 평가방법에 따라 원고들에게 한 이 사건 처분은 위법하다.

원고들의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.