건축법에 따라 건축허가를 받아 진행된 것은 유상양도에 해당함.

사 건 2016구단55912 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 CC세무서장 변 론 종 결

2016. 11. 23. 판 결 선 고

2017. 02. 03.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 6. 1. 원고에게 한 2011년도 귀속 양도소득세 00,000,000원의 부과처분을취소한다.

• 가. 서울 00구 00동 000-000 대 1034㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 중16.485/1213 지분(이하 ‘이 사건 쟁점지분’이라 한다)의 소유자인 원고는 2007. 11. 29.주식회사 NNN(이하 ‘NNN’이라 한다)과 사이에 원고가 이 사건 쟁점지분을 제공하고 NNN은 이 사건 토지 지상에 주상복합건물(이하 ‘이 사건 신축건물’이라 한다)을 신축하여 이 사건 신축건물의 분양권을 원고에게 제공하는 내용의 시행계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요한 내용은 다음과 같다.
• 나. 원고는 이 사건 신축건물의 신축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 안정적으로 추진하기 위해 2007. 11. 29. 주식회사 생보부동산신탁(이하 ‘생보부동산신탁’이라한다)과 사이에 원고가 생보부동산신탁에게 이 사건 쟁점지분을 신탁하는 내용의 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요한 내용은 다음과 같다.
• 다. 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 2007. 11. 29. 생보부동산신탁에게 이 사건 쟁점지분에 관하여 같은 날짜 신탁을 원인으로 한 신탁등기를 마쳐 주었다.
• 라. 원고와 zzz은 2007. 12. 5. 생보부동산신탁과 사이에 서울 00구 00동000-00 외 19필지(이후 2011. 1. 24. 서울 00구 00동 000-00에 합병됨)와 이 사건토지 지상에 건축될 이 사건 신축건물 중 B동 2303호를 0,000,000,000원에 분양받기로하는 내용의 분양계약을 체결하였는데, 위 분양계약에서 원고와 zzz은 분양가액에서 자신들이 소유하는 토지지분의 평가액 0,000,000,000원을 공제한 000,000,000원을입주시에 지급하기로 하였다.
• 마. 원고와 zzz은 2010. 11. 1. 원고와 zzz의 이 사건 토지에 관한 지분비율을고려하여 분양가액 0,000,000,000원 중 원고의 분양가액은 000,000,000원, 토지지분평가액 0,000,000,000원 중 원고의 토지지분평가액은 000,000,000원, 부담금 000,000,000원 중 원고의 부담금은 00,000,000원으로 산정하기로 합의하였다.
• 바. 한편 NNN과 생보부동산신탁은 자신들을 공동 건축주로 하여 2000. 00. 00.서울특별시장으로부터 건축법에 따른 건축허가를 받아 착공하였다가 이후 건축주를 생보부동산신탁으로 변경하였으며, 생보부동산신탁은 2000. 00. 00. 사용승인을 받고2000. 0. 00. 이 사건 대지와 서울 00구 00동 000-00 대 2955㎡ 지상에 건설된 이사건 신축건물 중 제23층 제102-2303호(이하 ‘이 사건 수분양아파트’라 한다)에 관하여소유권보존등기를 마친 뒤 2000. 0. 00. 원고에게 이 사건 수분양아파트 중39766/100000 지분, zzz에게 이 사건 수분양아파트 중 60234/100000 지분에 관하여 각 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로 한 지분이전등기를 마쳐 주었는데, 이 사건 수분양아파트의 대지권의 목적은 이 사건 대지와 서울 00구 00동 147-29 대 2955㎡, 대지권종류는 소유권대지권, 대지권 비율은 19.64/3989이다.
• 사. 피고는 원고가 2000. 0. 00. 이 사건 쟁점지분을 000,000,000원에 양도하였음에도 양도소득세를 신고하지 아니하였다는 이유로 2015. 6. 1. 원고에 대하여 2011년 귀속 양도소득세 00,000,000원(일반무신고 가산세 0,000,000원, 납부불성실 가산세00,000,000원 포함)을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분이라 한다).
• 아. 원고는 전심절차를 거쳤다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4호증, 을 1 내지 8호증(가지번호 포함)의 각기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 이 사건 쟁점지분 중 이 사건 수분양아파트의 대지권 면적 중 원고의 지분에 상응하는 7.81㎡{=(3989㎡×19.64/3989)×0.39766}은 원고가 소유할 이 사건 수분양아파트중 원고의 지분을 건축하기 위한 것이므로 제3자에게 양도된 것이 아니다. 따라서 위7.81㎡ 부분은 양도하였다고 볼 수 없으므로 이 부분에 대한 양도소득세 부과는 위법하다.

2. 원고가 이 사건 쟁점지분 중 6.242㎡(=14.052㎡-7.81㎡)를 양도한 시기는 2011.2. 14.이 아니라 신탁등기가 마쳐진 2007. 11. 29.이다. 따라서 양도시기가 2007년이아닌 2011년임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 피고는 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 NNN에서 결정한 분양가액을 기준으로 산정하였으나 위 분양가액에는 NNN에 귀속되는 이익으로서 양도가액이될 수 없는 금액이 포함되어 있으므로, 분양가액을 기준으로 산정한 이 사건 처분은위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 첫 번째 주장에 대한 판단

1. 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하면서 그 중 양도소득을 ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’(제3호)이라고 규정하고 있고, 제88조 제1항은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”고 규정하고 있으며 제2항은 “도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

2. 앞서 본 사실 및 앞에서 든 증거들에 의하면, 원고를 포함한 이 사건 토지 소유자들은, 이 사건 토지를 제공하고 그 대가로 NNN이 이 사건 토지 지상에 신축하는 이 사건 신축건물을 분양받되 분양가액과 소유하던 토지지분의 평가액의 차액을 정산하기로 하는 내용의 이 사건 계약과 같은 내용의 시행계약을 NNN과 개별적으로체결하고 이 사건 사업을 안정적으로 추진하기 위해 이 사건 신탁계약과 같은 내용의신탁계약을 생보부동산신탁과 개별적으로 체결한 사실, NNN과 생보부동산신탁은자신들을 공동 건축주로 하여 건축법상의 건축허가를 받아 이 사건 사업을 진행하였고이후 단독 건축주로 된 NNN은 이 사건 신축건물에 대한 사용승인을 받고 자신 앞으로 소유권보존등기를 마친 후 이 사건 신축건물에 대한 수분양자 앞으로 각 소유권이전등기를 마쳐 준 사실, 원고는 이 사건 수분양아파트를 분양받음에 있어 자신의 지분에 해당하는 분양가액에서 원고가 소유하던 이 사건 쟁점지분의 전체 면적에 평당4.64를 곱한 뒤 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가를 곱한 금액을 공제한 나머지 돈을 지급한 뒤 이 사건 수분양아파트 중 자신의 지분에 대하여 소유권이전등기를마친 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면, 이 사건 사업은 도시개발법이나 도시 및 주거환경정비법 등에 따른것이 아니라 건축법에 따라 건축허가를 받아 진행된 것으로 기존의 주택수보다 더 많은 주택을 건설하여 일반인에게 분양하여 건축비에 충당하는 방식을 취하고 있는 일반적인 부동산개발사업으로 구 소득세법 제88조 제2항 에서 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있는 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 또한 원고가 소유하고 있던 이 사건 쟁점지분은 이 사건 토지에 대한 공유지분에관한 소유권이고 원고가 분양받은 이 사건 수분양아파트의 대지권은 집합건물인 이 사건 신축건물의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리로 그 성격이 전혀 다르므로 원고는이 사건 계약과 분양계약에 따라 이전에 자신이 소유하던 이 사건 쟁점지분과는 다른이 사건 수분양아파트에 관한 소유권을 취득한 것으로 이 사건 쟁점지분과 이 사건 수분양아파트 사이에 동일성이 유지된다고도 할 수 없다. 게다가 이 사건 쟁점지분의 소유자인 원고는 개별적으로 이 사건 계약과 이 사건 신탁계약을 체결하고 이 사건 신축건물에 대한 분양계약을 체결하면서 이 사건 계약에서 정한 방식으로 원고가 주장하는이 사건 쟁점지분 중 이 사건 수분양아파트의 대지권 면적 중 원고의 지분에 상응하는7.81㎡이 아닌 원고 소유의 전체 토지인 이 사건 쟁점지분의 평가액을 산정한 뒤 분양대금과의 차액을 지급하고 이 사건 수분양아파트를 분양받았으므로 이 사건 쟁점지분중 이 사건 수분양아파트의 대지권 면적 중 원고의 지분에 상응하는 7.81㎡이 양도되지 아니하였다고 볼 수도 없다.

3. 따라서 이 사건 쟁점지분 중 7.81㎡ 부분에 대한 양도소득세 부과가 위법하다는취지의 원고의 주장은 이유 없다.

• 라. 두 번째 주장에 대한 판단

1. 앞서 본 바와 같이 양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생하는 자산가치의 증가에 대하여 과세하는 세으로 여기서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상이전되는 것을 의미한다.

2. 살피건대, 앞서 본 사실에 의하면, 원고와 생보부동산신탁 사이에 체결된 이 사건 신탁계약에 의하여 수탁자인 생보부동산신탁 앞으로 이 사건 쟁점지분에 관한 신탁등기가 마쳐져 대내외적으로 그 소유권이 생보부동산신탁에게 완전히 이전되나 이는이 사건 사업을 안정적으로 추진하기 위하여 재산의 관리․처분에 관한 수탁자인 생보부동산신탁의 능력을 이용하기 위한 것일 뿐으로 이 사건 신탁계약이 해지, 신탁기간의 만료, 목적의 달성 또는 실패로 종료하게 되는 경우 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도되는데 이처럼 이 사건 신탁계약은 처음부터 종료를 예정하고 있고 종료되는 경우 신탁재산은 수분양자, 수익자에게 환원되는 점, 수탁자인 생보부동산신탁이 이 사건 쟁점지분에 대한 실질적인 수익 등에 대한 소유권을 넘겨받은 것은 아닌 점 등을 고려할 때 실질적인 의미에서 재산권이 이전되는 것이라고 할 수 없고, 원고가 이 사건 신탁계약에따라 이 사건 쟁점지분에 대한 신탁등기를 마쳐 준 대가를 취득하였다고 볼 수 없어신탁등기의 경료가 유상성을 징표로 하는 양도에 해당한다고 볼 수 없으므로, 신탁등기가 마쳐진 2007. 11. 29. 자산이 양도되었다고 볼 수 없다.

3. 따라서 양도시기가 2007년이라는 취지의 원고의 주장은 이유 없다

• 마. 세 번째 주장에 대한 판단

1. 구 소득세법 제96조 제1항 은 “자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 따른다.”고 규정하고 있고, 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

2. 살피건대, 앞서 본 사실 및 앞에서 든 증거들에 의하면, 원고는 NNN과 체결한 이 사건 계약에서 NNN이 관할관청에서 승인 받은 분양가액을 인정하고 분양가액에서 이 사건 쟁점지분의 평가금액을 공제한 금액을 부담하며 이 사건 쟁점지분의평가금액의 산정방법은 원고가 소유하던 이 사건 쟁점지분의 전체 면적에 평당 4.64를곱한 뒤 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가를 곱한 금액으로 하기로 약정한 사실, 원고는 이에 따라 이 사건 수분양아파트 중 자신의 지분에 해당하는 분양대금에서이 사건 쟁점지분의 평가금액을 공제한 나머지 돈을 지급한 사실을 인정할 수 있는바,이에 의하면 분양가액을 기준으로 산정한 이 사건 쟁점지분의 양도가액은 이 사건 계약에서 약정한 것에 따른 것이다.

3. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.