쟁점 부동산의 취득가액과 양도가액의 적정여부

사 건 2016구단54919 원 고 정** 피 고 성동세무서장 변 론 종 결 2017.1.11. 판 결 선 고 2017.2.10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 12. 3. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 145,569,934원의 부과처분을 취소한다(청구취지의 ‘2015. 1. 7.’은 착오로 기재한 것으로 보인다).

• 가. 원고는 2005. 11. 28. 정@@으로부터 서울 성 옥 38 2층 201호(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)를 취득하였다가 2008. 11. 11. $$$$$$주택조합에게 양도하였다.
• 나. 원고는 2009. 2. 2. 피고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 7,152만 원, 취득가액을 28,385,500원(=매매대금 2,700만 원+취득세 등 1,385,500원)으로 산정하여 양도소득세 5,824,180원을 예정신고․납부하였다.
• 다. 피고는 원고가 이 사건 부동산 양도 당시 이중계약서를 작성한 사실을 확인하고 양도가액이 4억 원임을 전제로 2014. 12. 3. 원고에 대하여 2008년 귀속 양도소득세226,947,470원을 추가 납부하도록 결정․고지하였다
• 라. 원고는 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액이 모두 2억 5,000만 원으로 양도차익이 없다고 주장하며 조세심판원에 심판청구를 제기하였고 조세심판원은 ‘이 사건부동산의 취득가액에 대한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 재조사하여 그 결과에 따라과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다’는 취지로 결정하였다.
• 마. 피고는 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액 확인을 위한 재조사를 실시하여 2016. 1. 14.경 원고에게 이 사건 부동산의 취득가액을 151,148,500원(= 매매대금 1억 5,000만 원+취득세 등 1,148,500원)으로 산정하여 2014년 귀속 양도소득세 87,201,728원을 감액하는 내용의 경정결정을 하였다[이하 감액되고 남은 양도소득세 145,569,934원의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다]. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4호증, 을 1, 2호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장

1. 원고는 2005. 7. 26. 정@@과 사이에 이 사건 부동산을 2억 5,000만 원에 매수하는 내용으로 매매계약을 체결하였고 매매대금으로 총 2억 5,000만 원을 지급하였으므로 이 사건 부동산의 취득가액은 2억 5,000만 원이다.

2. 원고는 2008. 11. 11. $$$$$$주택조합과 사이에 이 사건 부동산을 4억 원에 매도하는 매매계약을 체결하였으나 $$$$$$주택조합에서는 위 매매대금 중 1억 5,000만 원을 지급하지 않았고 이에 원고는 종합개발 주식회사(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 위 매매잔대금의 수령에 관한 권한을 위임하여 소외 회사가 $$$$$$주택조합을 상대로 토지매입대금반환 청구의 소(서울&&지방법원 2013가합100&&& 사건)를 제기하여 승소하였으나, $$$$주택조합이 항소한 사건(서울고등법원 2013나202 사건)에서 소외 회사가 패소하였고, 다시 원고가 대법원에 상고(대법원 2014다23**)하였는데, 위 서울고등법원 판결(이하 ‘이 사건 민사판결’이라 한다)의 취지에 따르면 $$$$$$주택조합의 예산매입대금을 초과하는 매매계약은 조합규약상의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’에 해당하므로 조합장에게는 예산을 초과하는 매매대금으로 매수할 권한이 없고, 따라서 총회의 의결을 받지 아니한 예산초과부동산에 관한 매매계약은 $$$$$$주택조합에게는 효력이 없다는 것이므로 이 사건 부동산의 양도가액은 2억 5,000만 원이다.

3. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액과 양도가액은 모두 2억 5,000만 원으로 양도차익이 전혀 발생하지 않았으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 판단

1. 이 사건 부동산의 취득가액이 2억 5,000만 원인지 여부

• 가) 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 참조).
• 나) 다음과 같은 사정들을 고려해 보면 이 사건 부동산의 취득가액이 2억 5,000만 원이라는 점에 부합하는 갑 5호증의 2, 갑 7호증의 1 내지 3의 각 기재와 증인 김# 증언은 믿기 어렵고 갑 8, 12호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기 부족하며,달리 이 사건 부동산의 취득가액이 2억 5,000만 원을 초과함을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고가 이 사건 부동산 매수 당시 매매대금으로 2억 5,000만 원을 지급하였음을 인정할 금융거래자료 등 객관적인 자료가 제출된 바가 없다.

② 원고는 이 사건 부동산에 관한 양도소득세 예정신고 당시 이 사건 부동산매수 당시 계약서라며 매매대금 2,700만 원으로 된 허위의 계약서(갑 5호증의 1)와 이사건 부동산 매도 당시 계약서라며 매매대금 7,152만 원으로 된 허위의 계약서(갑 9호증의 2)를 진정한 계약서라며 제출한 바 있고, 원고가 진정한 내용으로 작성되었다고 주장하는 매매대금 2억 5,000만 원이라고 되어 있는 매매계약서(갑 5호증의 2)는 중개인 없이 원고와 전 소유자인 정@@ 사이의 매매계약서로 정@@은 이미 사망하였고 중개인도 없다. 이러한 점을 종합하면 그 진정성을 신뢰하기 어렵다.

③ 원고는 이 사건 민사판결에 따르면 이 사건 부동산과 거의 동일한 조건의 부동산들(이 사건 부동산과 같은 건물 비1호, 202호, 비2호)이 그 무렵 2억 5,000만 원에 거래되었다는 취지로 주장하나, 이 사건 민사판결에서 위 부동산들이 그 무렵 2억5,000만 원에 거래되었다고 인정한 바 없다.

2. 이 사건 부동산의 양도가액이 2억 5,000만 원인지 여부 원고는 조합과 사이에 이 사건 부동산을 4억 원에 매도하는 내용으로 매매계약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 부동산의 양도가액은 4억 원이다. 관련 민사사건에서 조합의 조합장이 이 사건 부동산을 4억 원에 매수할 권한이 없고 총회의 의결을 거치지 아니한 이 사건 부동산에 관한 계약이 조합에게 효력이 있는지 여부가 문제가 된다고 하더라도 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 효력이 없다는 취지로 확정 판결을 받아 원고가 이 사건 부동산의 매매대금으로 4억 원을 지급받지 못하게 되는 경우에는 원고가 국세기본법 제45조의2 제2항 에 따라 과세관청에게 후발적 경정청구를 할 수 있음은 별론으로 하고 원고가 제출한 증거만으로는 지금 현재 이 사건 부동산의 양도가액을 2억 5,000만 원으로 볼 수는 없 다고 할 것이다.따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.