쟁점 부동산의 취득가액과 양도가액의 적정여부

사 건 2016구단54919 원 고 박** 피 고 &&세무서장 변 론 종 결 2017.3.10 판 결 선 고 2017.3.31

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 11. 10. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 194,700,632원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 4. 29. 손, 손&&으로부터 서울 구 **동 24-16 대 251㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였다가 2008. 12. 3. @@@@@@주택조합에게 양도하였다.
• 나. 원고는 2008. 12. 22. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액을 580,000,000원, 취득가액을 401,465,400원(=매매대금 385,000,000원+취득세 등 15,785,000원)으로 산정하여양도소득세 40,720,689원을 예정신고․납부하였다.
• 다. 피고는 원고가 이 사건 토지의 양도 당시 이중계약서를 작성한 사실을 확인하고 양도가액이 12억 원임을 전제로 2014. 11. 10. 원고에 대하여 2008년 귀속 양도소득세 398,656,040원을 경정․고지하였다
• 라. 원고는 이 사건 토지의 취득가액과 양도가액이 모두 11억 원으로 양도차익이 없다고 주장하며 2015. 2. 6. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2015. 6. 30. ‘이 사건 토지의 취득가액에 대한 금융증빙 등 객관적인 증빙을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다’는 취지로 결정하였다.
• 마. 피고는 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 토지의 취득가액 확인을 위한 재조사를 실시하여 2015. 12. 2.경 원고에게 이 사건 토지의 취득가액을 792,465,400원(=매매대금 776,000,000원+취득세 등 16,465,400원)으로 산정하여 2008년 귀속 양도소득세244,676,088원을 감액하는 내용의 경정결정을 하였다(이하 감액되고 남은 양도소득세194,700,632원의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다). 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 2, 3, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 2005. 4. 7. 손**, 손&&과 사이에 이 사건 토지를 11억 원에 매수하는 내용으로 매매계약을 체결하였고 매매대금으로 총 11억 원을 지급하였으므로 이사건 토지의 취득가액은 11억 원이다.

2. 원고는 2008. 11. 20. @@@@@@주택조합과 사이에 이 사건 토지를 12억 원에 매도하는 매매계약을 체결하였으나 @@@@@@주택조합에서는 위 매매대금 중 1억 원을 지급하지 않았고 이에 원고는 # 주식회사(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 위 매매잔대금의 수령에 관한 권한을 위임하여 소외 회사가 @@@@@@주택조합을 상대로 토지매입대금반환 청구의 소(서울&&지방법원 2013가합100444 사건)를 제기하여 승소하였으나, @@@@@@주택조합이 항소한 사건(서울&&법원 2013나202**4사건)에서 소외 회사가 패소하였고, 다시 원고가 대법원에 상고(대법원 2014다235*)하였는데, 위 서울고등법원 판결의 취지에 따르면 @@@@@@주택조합의 예산매입대금을 초과하는 매매계약은 조합규약상의 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이될 계약’에 해당하므로 조합장에게는 예산을 초과하는 매매대금으로 매수할 권한이 없고, 따라서 총회의 의결을 받지 아니한 예산초과토지에 관한 매매계약은 @@@@@@주택조합에게는 효력이 없다는 것이므로 이 사건 토지의 양도가액은 11억 원이다.

3. 따라서 이 사건 토지의 취득가액과 양도가액은 모두 11억 원으로 양도차익이 전혀 발생하지 않았으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 판단

1. 이 사건 토지의 취득가액이 11억 원인지 여부

• 가) 소득세과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 참조).
• 나) 다음과 같은 사정들을 고려해 보면 이 사건 토지의 취득가액이 11억 원이라는 점에 부합하는 갑 제6, 12호증(각 가지번호 포함)의 각 기재와 증인 김&&의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이 사건 토지의 취득가액이 7억 7,600만 원을 초과함을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 원고가 이 사건 토지 매수 당시 매매대금으로 7억 7,600만 원을 초과하여 지급하였음을 인정할 금융거래자료 등 객관적인 자료가 제출된 바가 없다.

② 원고는 심판청구서(을 제3호증)에 ‘원고는 전 소유주와 매매가를 3억 8,000만 원 정도에서 협상을 하여 계약을 하고자 하였으나, 계약단계에서 전 소유주가 매매대금이 너무 적다고 계약을 철회하는 바람에 당시 이 사건 토지와 관련된 재개발조합결성을 주도적으로 진행하고 있던 소외 회사에 매매와 관련된 모든 권한을 위임하였다’고 기재하였는데, 원고가 당초 협상한 매매가의 3배에 달하는 금액에 이 사건 토지를 취득하였다는 것은 일반적인 거래 관행에 비추어 선뜻 믿기 어렵다.

2. 이 사건 토지의 양도가액이 11억 원인지 여부 원고가 @@@@주택조합과 사이에 이 사건 토지를 12억 원에 매도하는 내용으로 매매계약을 체결한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 토지의 양도가액은 12억 원이다. 관련 민사사건에서 @@@@주택조합의 조합장이 이 사건 토지를 12억 원에 매수할 권한이 없고 총회의 의결을 거치지 아니한 이 사건 토지에 관한 계약이 @@@@주택조합에게 효력이 있는지 여부가 문제가 된다고 하더라도 이 사건 토지에 관한 매매계약이 효력이 없다는 취지로 확정 판결을 받아 원고가 이 사건 토지의 매매대금으로 1억 원을 지급받지 못하게 되는 경우에는 원고가 국세기본법 제45조의2 제2항 에 따라 과세관청에게 후발적 경정청구를 할 수 있음은 별론으로 하고 원고가 제출한 증거만으로는 지금 현재 이 사건 토지의 양도가액을 11억 원으로 볼 수는 없다고 할 것이다.따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.