공동사업의 경우 공동사업자들이 합유적으로 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 보아야 함

사 건 2015구합64930 양도소득세 부과처분 취소 원 고 장△△ 피 고

□□세무서장 변 론 종 결 2015. 11. 12. 판 결 선 고 2015. 12. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 12. 6. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 314,911,080원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2011. 6. 13. 소외 이○○과 사이에 ○○시 ○○동 ○○○-○○ 소재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(지하1층, 지상7층 근린생활시설 및 일반업무시설, 이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이하 위 토지와 건물을 합쳐서 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 원고의 지분(토지 1,652㎡ 중 247.8㎡ 지분, 건물 중 1/6 지분. 이하 ‘이 사건 부동산 중 원고 지분’이라 한다)에 관하여 매매대금 11억 7천만 원에 이를 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2011. 7. 25. 이○○에게 그 잔금지급과 동시에 소유권이전등기를 마쳐주었으며(이하 ‘이 사건 양도’라 한다), 이 사건 부동산 중 원고 지분에 대하여 실거래가액(양도가액 1,170,000,000원, 취득가액 357,758,948원)으로 양도차익을 산정하여, 2011. 9. 30. 2011년 귀속 양도소득세 181,020,290원을 신고‧납부하였다.
• 나. ◇◇지방국세청장은 2012. 11. 27.부터 2013. 1. 25.까지 이 사건 부동산 중 원고 지분, 이 사건 부동산 중 장AA 지분, 이 사건 부동산 중 최BB 지분의 양수인인 이○○에 대하여 자금출처 조사를 실시한 결과, 이 사건 부동산 중 원고 지분에 대한 양도가액(실거래가액)을 2,421,775,000원으로 판단한 후 2013. 2. 15. ▽▽▽세무서장에게 통보하였다.
• 다. 이에 따라 ▽▽▽세무서장은 2013. 8. 19.부터 2013. 9. 27.까지 원고에 대하여 다시 증여세 조사를 실시하였고, 그 결과 이 사건 부동산 중 원고 지분의 양도가액(실거래가액)을 2,316,775,000원, 취득가액을 537,788,383원으로 판단하고, 과소신고금액 부분에 대하여 2013. 12. 1. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 314,911,080원을 결정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2014. 2. 26. ▽▽▽세무서장에게 이의신청을 하였으나 기각되자, 2014. 6. 5. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으며, 조세심판원은 2014. 12. 2. 이 사건 처분에 대하여 재조사결정을 하였다.
• 마. 한편, 2014. 4. 1. △△△세무서의 개청과 함께 원고의 주소지인 ○○도 ○○군의 세적이 □□세무서로 변경되었으며, 이에 따라서 피고가 위 재조사결정에 따라 2014. 12. 15.부터 2014. 12. 31.까지 원고에 대한 양도소득세 재조사를 실시하였고, 그 결과 2014. 12. 29. 원고에게 이 사건 처분이 정당하나는 내용의 심판청구 재조사결정에 따른 처리결과 통지를 하였다.
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 2. 25. 이 사건 소를 제기하였다(이 사건 처분을 최초로 한 것은 ▽▽▽세무서장이나, 2014. 4. 1. 세적변경과 함께 그 업무를 모두 피고가 인수하였으므로, 이에 따라서 원고는 피고가 한 이 사건 처분의 취소를 구하고 있다). [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

• 가. 원고의 주장 이 사건 양도 당시 이 사건 부동산 중 원고 지분의 매매대금을 11억 7천만 원으로 정하였으며, 구체적으로 이○○이 원고에게 10억 원을 현금으로 지급하고, 나머지 1억 7천만 원 부분에 대해서는 당시 원고와 최BB이 관리하던 이 사건 건물 중 4층부터 층까지의 임대차보증금반환채무 3억 4천만 원 중에서 원고 몫에 해당하는 1억 7천만원의 채무를 이○○이 인수하기로 하였다. 따라서 이 사건 부동산 중 원고 지분의 실지양도가액이 1,170,000,000원임에도 불구하고 피고는 합리적 근거 없이 이를 2,316,775,000원으로 판단하였으므로 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지와 같다.
• 다. 판단 앞서 살펴본 처분의 경위 및 그 인정근거에 을 제7 내지 12호증의 각 기재와 변론전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 부동산 중 원고 지분의 실지거래가액을 2,316,775,000원으로 파악하여 이루어진 이 사건 처분은 적법하다고 판단된다.

① 원고와 그 배우자인 소외 최BB, 원고의 형인 소외 장AA과 그 배우지인 이○○, 이○○의 아들인 장CC이 이 사건 부동산의 임대사업을 위하여 공동으로 설립한 동업체인 ‘PP산업’은 이 사건 부동산을 사업장으로 하여 1992. 5. 7. 개업하였으며, PP산업의 공동사업자 지분 변경 현황을 살펴보면 다음의 [표1] 기재와 같다. [표 1, 단위: %] 구성원 성립일 - 탈퇴일 지분율 성립일 - 탈퇴일 지분율 성립일 - 탈퇴일 지분율 장AA

5.

18. 33.30 원고 16.66

10.

25. 16.66 최BB 16.67 16.67 이○○ 16.67 50.00

7.

계속 85.71 장CC 16.67 16.67 14.29 합 계 100.00 100.00 100.00

② 즉 이○○은 2010. 10. 10. 이 사건 부동산 중 장AA의 지분을 양수하였고, 2011. 7. 25. 이 사건 부동산 중 원고 지분과 최BB의 지분을 양수하였다. 원고는 2011. 7. 25. 이 사건 부동산 중 원고 지분을 이○○에게 양도면서 같은 날 위 공동사업에서 탈퇴하였고, 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 원고가 PP산업에서 탈퇴할 당시인 2011. 7. 25. 당시의 PP산업의 임대차보증금채무 4,478,500,000원과 금융채무 5,000,000,000원(이 금액에 대해서는 원고도 다투지 않고 있다) 중 원고가 그 지분에 따라 부담하던 부분이 이○○의 채무로 귀속되었다고 보아 그 해당 부분을 이 사건 양도의 실지거래가액에 가산하여 이 사건 처분을 하였다. 즉 이 사건 처분은 이○○이 원고에게 지급한 10억 원 이외에, 이 사건 양도로 인하여 원고로부터 이○○에게 귀속하게 된 PP산업의 위 각 채무 중 원고의 지분 해당금액을 실지양도가액에 가산하여 이루어진 것으로서, 원고는 그 부분의 채무를 면하고 이○○이 이를 부담하게 된 이상, 이를 반영한 이 사건 처분은 적법하다고 보아야 한다[한편, 원고의 PP산업에 대한 지분은 이 사건 양도 당시 16.66%였으나(을 제7호증), 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 원고의 이 사건 토지에 대한 지분율인 15%(247.8/1,652)를 적용하여 위 채무 중 원고에게 귀속하는 부분을 판단하였다]. 이에 대하여 원고는 ① 당초 PP산업의 공동사업자 명의로 금융채무를 부담하였으나, 이○○이 2010. 10.경 장AA으로부터 이 사건 부동산 및 PP산업에 관한 지분을 모두 인수하면서 PP산업 전체의 50% 지분권자가 되었으며, 최대 지분권자가 된 이○○은 2010. 10.경 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 65억 원의 근저당권을 설정하고 본인 명의로 SS은행으로부터 50억 원을 대출받았으며, 그 50억 원으로 PP산업의 공동사업자 명의로 대출받았거나, 원고를 주채무자로 하여 대출이 이루어졌던 기존 채무들은 모두 변제하고, 이를 피담보채무로 하는 이 사건 부동산 위의 근저당권도 모두 말소하였으므로, 결국 원고가 PP산업에 관하여 부담하고 있는 기존의 채무는 2010. 10.경 모두 이○○에게 인수되었다고 보아야 하고 이 사건 양도 당시 이○○에게 새롭게 귀속된 채무는 없으며, ② 또한 이와 동시에 이 사건 건물의 임대와 그 임대차보증금을 원고 측과 이○○ 측이 구분하여 관리하기로 하였는데, 구체적으로 원고와 최BB이 이 사건 건물 4층 내지 6층을 관리하고(그 임대차보증금 채무가 3억 4천만 원임), 이○○이 지하1층 내지 지상3층을 관리하기로 하였으므로, 이 사건 양도가액에 가산되어야 하는 것은 위 3억 4천만 원 중 원고 지분에 해당하는 1억 7천만 원뿐이고, 결국 PP산업의 임대차보증금채무 4,478,500,000원과 금융채무5,000,000,000원을 이 사건 양도가액에 가산하여서는 안 된다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 살펴본 인정사실 및 증거들에 증인 이○○의 증언과 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 원고의 위와 같은 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고가 주장하는 바와 같이 2010. 10. 20.경 이 사건 부동산에 관하여 새롭게 채권최고액 65억 원의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 설정되고 이○○을 주채무자로 하여 50억 원의 대출이 이루어진 것은 사실이나, 그 당시 PP산업의 공동사업자였던 원고와 최BB, 장CC 역시 위 채무의 연대보증인이 되었고(증인 이○○에 대한 증인신문조서 6면 참조), 이 사건 근저당권이 설정된 이 사건 부동산에 대하여 여전히 원고가 본인의 지분을 가지고 있었으므로, 그 무렵 원고가 PP산업에 관하여 부담하고 있던 채무가 이○○에게 귀속되었다고 볼 수는 없다.

② 즉 원고는 위와 같이 이 사건 양도 무렵까지도 PP산업의 공동사업자로서 여전히 금융채무를 부담하고 있다가, 이 사건 양도와 함께 이○○이 본인을 채무자로 하여 추가로 SS은행으로부터 대출을 받으면서 비로소 연대보증인에서 제외되었다(증인 이○○에 대한 증인신문조서 7면).

③ 또한 다음 [표2]의 기재와 같이 PP산업의 공동사업자별 분배명세서를 살펴보면, 원고는 이 사건 양도 무렵까지도 PP산업의 공동사업자로서 이 사건 건물의 임대 등으로 인한 수입을 분배받고 있었다. [표2, 단위: 백만 원] 귀속 전체 수입금액 전체 소득금액 분배비율 원고 수입금액 원고 소득금액 2006 1,163 267 16.66 193 44 2007 1,264 303 16.66 210 50 2008 1,317 352 16.66 219 58 2009 1,475 368 16.66 245 61 2010 1,389 330 17.85 248 58 2011 1,185 356 9.72 115 34

④ 세무조사 당시 ◇◇지방국세청에서 작성된 최BB에 대한 문답서를 살펴보아도(을 제9호증), 원고와 최BB은 이 사건 양도일 무렵까지는 PP산업의 채무 중 자신들의 지분에 해당하는 부분에 대해서는 여전히 대외적으로 채무를 부담하는 것으로 인식하고 있었던 것으로 보인다. 위 각 사정을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 양도 무렵까지도 PP산업의 금융채무 및 임대차보증금반환채무에 관하여 그 공동사업자로서의 채무를 부담하고 있다가, 이 사건 양도일에 PP산업의 공동사업자에서 탈퇴하면서 그 채무 역시 면하고 그 부분이 이○○에게 귀속되었다고 보는 것이 타당하다. 또한 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차계약은 PP산업을 임대인으로 하여 이루어진 것으로 보이므로, 그 조합원인 공동사업자들이 합유적으로 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 보아야 하고, 조합으로부터 탈퇴하지 않는 한 공동사업자들이 내부적으로 건물 일부분의 관리와 그 임대차보증금반환채무의 귀속을 구두로 약정했다고 하여 일부 공동사업자가 그 일정 부분에 대한 임대차보증금반환채무만을 부담한다고 볼 수는 없다. 따라서 위 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.