원고이 이 사건 토지 취득가액이 적정한지 여부

사 건 서울행정법원2015구합62095 양도소득세경정거부처분취소 원 고 AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결 2015.6.10 판 결 선 고 2016.7.1

1. 피고가 2014. 2. 3. 원고에 대하여 한 2013년도 귀속 양도소득세 경정거부처분 중 26,291,096원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이 부담하고, 나머지 부분은 피고가 부담한다.

• 가. 원고는 2011. 3. 8. 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라 한다)으로부터 임야 2,363㎡(이하 ‘이 사건 분할 전 토지’라 한다)를 취득하여 보유하다가 위 토지를 같은 리 241-18 임야 649㎡, 같은 리 241-32 임야 657㎡, 같은 리 241-33 임야 530㎡, 같은 리 241-34 임야 268㎡, 같은 리 241-35 임야 259㎡ 이상 5필지로 분할하여, 2013. 2. 5. 같은 리 241-33 임야 530㎡, 같은 리 241-34 임야 268㎡, 같은 리 241-35 임야 259㎡중 96㎡ 이상 3필지 합계 894㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 양도하였다.
• 나. 원고는 2013. 4. 30. 이 사건 토지의 취득가액을 174,123,808원 [= 166,466,356원(이 사건 분할 전 토지 취득가액 440,000,000원 X 894/2,363) + 취득세 7,657,452원 ], 양도가액을 370,000,000원으로 정하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 다. 원고는 2013. 12. 26. 피고에게 이 사건 토지의 필요경비 131,334,086원을 추가해 줄 것을 주장하며 2013년도 귀속 양도소득세 47,245,360의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 하였으나, 피고는 2014. 2. 3. 측량비 279,663원을 제외한 131,054,423원은 지출 사실이 불분명하다는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2014. 5. 2. 이의신청을 거쳐 2014. 9. 22. 조세심판원에 심판청구를 제기하면서 이 사건 분할 전 토지의 취득가액이 600,000,000원이라고도 주장하였고, 조세심판원은 2015. 2. 9. 이 사건 분할 전 토지의 취득가액을 전소유자에 대한 확인조사 등을 통하여 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하되 나머지 심판청구는 기각한다고 결정하였다.
• 마. 이에 피고는 2015. 3. 23.부터 2015. 4. 11.까지 조세심판원 결정에 따른 재조사를 실시한 결과, 이 사건 분할 전 토지의 취득가액은 원고가 당초 신고한 대로 440,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단하여 2015. 4. 24. 이 사건 처분을 그대로 유지하기로 결정하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 9, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고가 2010. 8. 9. 참가인과 사이에 이 사건 분할 전 토지에 관하여 작성한 매매 계약서(이하 ‘이 사건 제1계약서’라 한다)상의 매매대금 600,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 실지거래가액이고, 원고가 당초 양도소득세 신고 시 첨부한 매매대금이 440,000,000원으로 기재되어 있는 2011. 3. 2.자 매매계약서(이하 ‘이 사건 제2계약서’라 한다)는 참가인이 임의로 작성한 것이다. 그럼에도 이 사건 제2계약서상 매매대금 440,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 실지거래가액임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조), 원고의 이 사건 분할 전 토지의 취득에 관하여는 2개의 서로 다른 매매 계약서가 작성되어 있으므로 이 사건 제1, 2계약서 중 어느 것이 실제의 취득가액대로 기재된 계약서인지 살펴보기로 한다.

2. 먼저 갑 제3, 4, 7, 10, 11, 13, 14호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다.

• 가) CC의 부친 DD는 2008. 4. 14. OO농업협동조합으로부터 320,000,000원을 대출받으면서 OO농업협동조합에게 이 사건 분할 전 토지에 관하여 채권최고액 448,000,000원으로 하는 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)을 설정해 주었다.
• 나) 원고는 참가인에게 2010. 8. 3. 30,000,000원, 2010. 8. 9. 40,000,000원 합계 70,000,000원을 지급하였다.
• 다) 원고는 2010. 8. 9. 참가인과 사이에 다음과 같은 내용의 이 사건 제1계약서를 작성하였다.
• 라) 원고는 2010. 9. 6. 참가인에게 40,000,000원을 지급하였다.
• 마) 원고는 2010. 10. 4. 자기 명의 농협계좌에서 90,000,000원을 인출하였고, CC은 같은 날 원고에게 참가인의 대리인으로서 ‘90,000,000원 중 토목 공사비의 부가세 10,000,000원을 제외한 80,000,000원을 이 사건 분할 전 토지의 잔금으로 정히 영수하며 세금계산서가 교부되면 원고 외 1인에게 매도용 인감을 즉시 교부하겠다’고 기재된 영수증을 작성, 교부하였다.
• 바) 원고의 이 사건 분할 전 토지 등기권리증에는 매도인을 참가인, 매수인을 원고로 하는 2011. 3. 2.자 이 사건 제2계약서가 첨부되어 있다. 그 내용은 다음과 같다.
• 사) 원고는 2011. 4. 11. OO농업협동조합으로부터 400,000,000원을 대출받아 이 사건 근저당권의 피담보채무 원리금(원금 320,000,000원, 이자 53,695,681원)을 변제하였고, 나머지 26,304,319원으로 DD의 다른 채무의 원금 일부 및 일부 경매집행 비용 회수금을 변제하였다. 이에 이 사건 근저당권이 위 2011. 4. 11. 말소되었다.

3. 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 제1계약서가 이 사건 분할 전 토지의 취득에 관하여 진정한 취득가액이 기재된 계약서라고 인정되고, 이에 반하는 을 제16호증의 기재는 믿지 아니하며, 피고 및 참가인 제출의 나머지 증거들은 위 인정에 방해가 되지 아니하고, 달리 반증이 없다.

① 이 사건 근저당권 피담보채무의 원금이 320,000,000원이라 하더라도, 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액이 실지거래가액인바, 이 사건 제1, 2계약서 모두 원고가 이 사건 분할 전 토지의 소유권을 이전받음으로써 인수하여야 할 채무액을 400,000,000원으로 명시하여 이를 매매대금에서 공제하고 있고, 원고는 실제로 자기명의 대출금으로 DD의 대출원리금 등 400,000,000원을 변제하였다. 따라서 원고가 참가인으로부터 승계한 채무 400,000,000원 전부를 이 사건 분할 전 토지의 취득가액 중 일부로 보아야 한다.

② 이 사건 제1계약서상 잔금지급일인 2010. 10. 4. 원고의 계좌에서 채무인수액을 제외한 나머지 잔금과 동일한 90,000,000원이 인출되었고, CC이 같은 날 원고에게 참가인의 대리인으로서 90,000,000원에 대한 영수증을 작성, 교부하였으므로, 위 90,000,000원이 이 사건 분할 전 토지의 취득과 전혀 무관하다고 보기 어렵다.

③ 이 사건 제1계약서에 이 사건 분할 전 토지에 관한 총 매매대금 및 그 지급방법이 수기로 상세히 기재되어 있는데 비해 이 사건 제2계약서에는 위 토지의 매매대금을 440,000,000원으로 기재하였을 뿐 채무인수액과 잔금 등과의 관계에 대한 아무런 기재가 없고 원고의 인감도장이 아닌 막도장 형태의 도장이 날인되어 있다. 여기에 이 사건 제2계약서 작성 당시 원고의 사실상 대리인으로 보이는 김재길만 그곳에 있었을 뿐 원고는 그 현장에 있지 않았던 것으로 보이는 점(갑 제12호증의 8 참조), 이 사건 분할 전 토지에 관하여 참가인은 양도소득세, 원고는 취득세를 낮추어야 할 경제적 유인이 있었던 점까지 더하여 보면, 이 사건 제2계약서가 원고의 주장과 같이 참가인에 의해 임의로 작성되거나 양자 간의 합의에 따라 작성된 다운계약서일 가능성을 배제할 수 없다.

④ 피고 및 참가인은 원고가 이 사건 제1계약상 중도금 및 잔금을 지급하지 아니함에 따라 위 계약을 해제한 뒤 이 사건 제2계약을 새로이 체결하게 되었다고 주장한다. 그러나 원고가 참가인에게 이 사건 제1계약상 중도금 40,000,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 제2계약서에 이 사건 제1계약에 따라 이미 지급된 대금의 반환 내지 정산에 관한 내용이 전혀 없는 점에 비추어 위 주장을 선뜻 수긍하기 어렵다.

⑤ 피고 및 참가인은 이 사건 제1계약서상 ‘토목공사를 매도인 명의로 한다’는 내용이 포함되어 있다는 이유로 위 제1계약서상 매매대금 600,000,000원에는 위 공사대금이 포함되어 있다고 주장한다. 그러나 이 사건 제1계약서의 위 문구만으로 위 600,000,000원에 이 사건 분할 전 토지 매매대금 외의 금원이 포함되어 있다고 단정할 수 없고, 참가인 입장에서도 위 토지 양도로 부담하게 될 양도소득세가 증가될 것을 감수하면서까지 실제 거래가액보다 높은 매매대금을 기재하는 데 동의할 이유가 없다.

4. 이와 같이 이 사건 분할 전 토지의 취득가액(실지거래가액)이 이 사건 제1계약서에 기재된 600,000,000원이라고 한다면, 이 사건 토지의 취득가액은 226,999,576원(=600,000,000 X 894/2,363)이고, 이를 전제로 정당한 세액을 계산하면 26,291,096원(납부불성실 가산세 307,900원 포함)이다.

5. 따라서 이 사건 처분 중 정당세액 26,291,096원을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.