토지와 건물을 취득한 후 나대지 상태로 양도한 경우 당초 건물 취득가액을 필요경비로 산입할 수 없음

사 건 2015구단63510 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2016. 07. 20. 판 결 선 고

2016. 08. 26.

1. 이 사건 소를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 3. 7. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 237,114,870원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 4. 22. 한BB으로부터 ◯◯ ◯◯구 ◯◯동 117-14 대지 292.7㎡ 및 그 지상 다가구 주택(이하 대지를 ‘이 사건 토지’, 다가구 주택을 ‘이 사건 건물’이라하고, 대지 및 다가구 주택을 합쳐 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 취득하였다.
• 나. 원고는 2008. 5. 피고에게 2008. 3. 20. 권CC, 구DD에게 이 사건 토지를 35억 원에 양도하였다고 주장하며 이 사건 토지의 양도가액을 실지거래가액 35억 원, 취득 가액을 실지거래가액 20억 원, 필요경비 134,419,000원으로 산정하여 양도소득세 431,108,244원을 예정신고․납부하였다.
• 다. 피고는 2014. 3. 7. 원고에 대하여 원고가 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토 지만 양도하였으므로 이 사건 건물의 취득가액과 관련 필요경비는 취득가액에 포함되 지 않아야 함에도 양도가액에서 공제되었다는 이유로 원고가 신고한 필요경비 중 이 사건 건물과 관련된 406,986,599원을 필요경비에서 차감하여 양도가액 35억 원, 취득 가액 1,709,432,401원, 필요경비 1,800만 원임을 전제로 2008년도 귀속 양도소득세 237,114,870원(신고불성실 가산세 14,382,502원, 납부불성실 가산세 76,217,196원 포함)을 추가 납부하도록 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 전심 절차를 거쳤다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 을 1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고가 권CC, 구DD과 매매계약을 체결할 당시 이 사건 토지만이 아니라 이 사 건 부동산을 매도하기로 하고 이 사건 부동산에 대하여 35억 원으로 매매대금을 정하 였고, 다만 양수인들이 새로 건물을 신축한 다음 임대사업을 진행할 목적이 있었기 때 문에 이 사건 건물에 거주하고 있었던 임차인들의 퇴거와 이 사건 건물의 철거 등이 별다른 분쟁 없이 확실히 이루어지기를 원하여 양수인들은 잔금일인 2008 3. 14. 이전에 양수인들의 비용으로 이 사건 건물을 철거한 후 이 사건 토지를 취득하기로 하였다. 원고가 양수인들에게 양도한 이 사건 부동산 중 이 사건 건물이 소유권이전 전에 철거되었다고 하더라도 이는 매매계약을 이행한 것에 불과하고, 양수인들이 이 사건 건물을 양수한 후 이 사건 건물을 철거한 경우와 달리 볼 수는 없다. 매매계약을 체결 할 당시 이 사건 건물이 현존하여 매매가액에 건물가액이 포함되었으므로 소득세법의 입법취지와 국세기본법의 실질과세원칙에 따라 원고가 이 사건 건물을 취득하면서 지출한 비용은 취득가액으로 보아야 하고 양도차익을 계산할 때 이 사건 건물의 취득가액은 당연히 필요경비로 인정되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

(1) 원고가 권CC, 구DD에게 이 사건 토지 외에 이 사건 건물도 포함하여 매매대 금을 산 정한 뒤 이 사건 토지와 이 사건 건물을 함께 양도하였는지에 관하여 본다. 살피건대, 갑 3호증, 을 3호증의 각 기재에 의하면, 원고는 권CC, 구DD과 사 이에 매매계약을 체결할 때 작성한 매매계약서의 ‘부동산의 표시’란에 이 사건 토지 외 에 이 사건 건물도 표시되어 있는 사실, 이 사건 매매계약 당시 작성된 중개대상물확인․설명서에도 ‘대상물의 표시’란에 이 사건 토지 외에 이 사건 건물도 표시되어 있는 사실은 인정된다. 그러나 갑 2, 3, 5호증, 을 2 내지 4호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체 의 취지를 더하여 보면, ① 원고는 2005. 4. 22. 이 사건 부동산을 한BB으로부터 양 수한 후 이 사건 건물을 임대하였던 사실, ② 원고는 권CC, 구DD과 이 사건 부동산 을 매도하는 내용으로 매매계약을 체결할 것을 논의하다가 권CC, 구DD이 이 사건 부동산을 매수한 후 이 사건 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축할 예정임을 알게 된 사실, ③ 원고는 권CC, 구DD에게 자신이 1가구 다주택자로 이 사건 건물과 이 사건 토지를 함께 양도할 경우 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지만 양도하는 경우에 비해 양도소득세가 많이 나온다는 이유로 이 사건 건물을 철거한 후 이 사건 토지를 나대지 형태로 매매하는 형식으로 매매계약을 체결할 것을 요청하였고, 권CC, 구DD 은 그 요청을 받아들인 사실, ④ 이에 따라 원고는 2007. 11. 5. 권CC, 구DD과 사이 에 이 사건 토지를 35억 원에 매도하기로 하되 계약금 3억 5,000만 원은 계약 당일, 중도금 3억 원은 2007. 11. 12., 잔금 28억 5,000만 원은 2008. 3. 4. 지급받기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 “이 사건 건물 멸실 후 잔금 및 등기 이전키로 하며, 당해 물건은 강남구청 건축허가에 의거 멸실 후 양도하는 계약이고 철거비용은 매수인이 부담하며, 잔금시까지 이 사건 건물이 철거되지 않을 경우 철거 완료 후 7일 이내에 잔금 완불키로 한다”는 내용을 특약사항으로 정한 사실, ⑤ 권CC, 구DD은 위 매매계약 내용에 따라 자신들의 비용으로 이 사건 건물을 철거하고 건물멸실등기를 경료한 후 2008. 3. 20. 원고에게 잔금을 지급하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료한 사실, ⑥ 원고는 2008. 5. 피고에게 양도소득세 예정신고를 하면서 이 사건 토지를 양도자산으로 표시하였을 뿐 이 사건 건물은 양도자산으로 표시하지 않은 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면, 원고는 권CC, 구DD에게 이 사건 부동산이 아닌 이 사건 토지만을 35억 원에 양도하였다고 보아야 할 것이다.

(2) 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제2호는 양도가액에서 공제할 필요경비로 ‘제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요 된 실지거래가액’, ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것’ 등을 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제163조 제3항 제1호, 제3호, 제67조 제2항은 ’양도 자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’이나 ‘사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비’ 등을 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것’에 해당한다고 규정하고 있으며, 토지와 건물을 함께 취득하였다가 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우에는 철거된 건물의 취득가액 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다고 할 것이다(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 참조). 앞서 본 바와 같이 원고는 2005. 4. 22. 이 사건 부동산을 취득한 후 다른 사람에 게 임대하여 오다가 2008. 3. 20. 이 사건 토지를 양도하면서 이 사건 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도한 것으로 이 사건 부동산의 취득이 당초부터 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백하다고 볼 수 없고, 이 사건 건물의 취득가액, 이 사건 건물에 대한 수선비 등이 이 사건 토지의 취득에 소요된 실지거래가액이라거나 이 사건 토지의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 또는 이 사건 토지의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등에 해당한다고도 볼 수 없으므로, 피고가 이 사건 토지의 양도차익을 산정함에 있어서 이 사건 건물의 취득가액 등을 필요경비에 산입하여 양도가액에서 공제하지 아니하였다고 하여 이 사건 처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

(3) 따라서 원고의 주장은 이유 없다(설사 원고가 이 사건 건물과 이 사건 대지를 모두 35억 원에 양도하여 이 사건 건물이 양도대상에 포함되었다고 보더라도 이렇게 볼 경우 이 사건 건물의 양도 당시 원고는 1세대 3주택자에 해당하여 중과세율이 적용 되어 원고가 부담하여여 할 양도소득세액이 이 사건 처분의 세액을 초과하는 바, 이 사건 처분은 원고가 부담하여야 할 세액 범위 내에서 이루어진 것으로서 적법한 것이 라 할 것이어서 결국 원고의 주장은 이유 없다).

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각한다.