환산가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 과세함

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고 강남세무서장이 2013. 5. 20. 원고 서ㅇㅇ에 대하여 한 2007년 양도소득세 0000원의 부과처분, 피고 중부세무서장이 2013. 5. 21. 원고 서ㅇㅇ에 대하여 한 2007년 양도소득세 0000원의 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고 서ㅇㅇ는 1989. 2. 3. 소외 신ㅇㅇ로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 산 ㅇㅇ 임야 124,595㎡(이하 ‘이 사건 임야’라 한다) 중 42,445.8㎡에 해당하는 지분을 매수하였다가(다만 원고 서ㅇㅇ는 1989. 2. 3. 소외 변ㅇㅇ, 변ㅇㅇ, 이ㅇㅇ 명의로 명의신탁 등기를 경료하였다가, 1995. 12. 5. 명의신탁을 해지하고 본인 명의로 다시 등기하였다), 2007. 8. 31. 주식회사 ㅇㅇㅇㅇㅇ(이하 ‘ㅇㅇㅇㅇㅇ’이라 한다)에게 위 임야 지분을 000원에 매도하고, 2007. 11. 30. 양도소득과세표준을 예정신고하면서 그 취득 당시의 취득가액의 증빙을 분실하여 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소득세법’이라 한다) 제97조 제1항 나목의 규정에 의하여 양도 당시의 실지거래가액을 기준시가에 따라 환산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여(000원) 양도소득과세표준 및 자진납부계산서를 제출하였다.
• 나. 원고 서ㅇㅇ는 1989. 2. 3. 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야 중 20,991.9㎡에 해당하는 지분(이하 이 지분과, 원고 서ㅇㅇ가 매수한 위 지분을 합쳐서 ‘이 사건 임야 중 쟁점 지분’이라 한다)을 매수하였다가, 2007. 8. 31. ㅇㅇㅇㅇㅇ에게 위 임야 지분을 000원에 매도하고, 2007. 11. 30. 양도소득과세표준을 예정신고하면서 그 취득 당시의 취득가액의 증빙을 분실하여 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 소득세법 제97조 제1항 나목의 규정에 의하여 양도 당시의 실지거래가액을 기준시가에 따라 환산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여(000원) 양도소득과세표준 및 자진납부계산서를 제출하였다.
• 다. 피고 강남세무서장은 2013. 5. 원고들의 이 사건 임야 중 쟁점지분에 대한 양도에 관한 현지확인을 실시하여, 취득일 전후 각 3월 이내에 이 사건 임야의 공유지분 일부를 신ㅇㅇ로부터 취득한 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ의 부동산 매매계약서상 매매가액인 ㎡당 000원을 매매사례가액으로 보아 원고들의 이 사건 임야 중 쟁점지분의 취득가액을 재계산하였다.
• 라. 위 재계산을 기초로 피고 강남세무서장은 원고 서ㅇㅇ의 취득가액을 0000원으로 계산하여 2013. 5. 20. 원고 서ㅇㅇ에게 2007년 귀속 양도소득세 0000원을 경정·고지하였고, 피고 중부세무서장은 피고 강남세무서장으로부터 원고 서ㅇㅇ의 과세자료를 통보받아 원고 서ㅇㅇ의 취득가액을 0000원으로 계산하여 2013. 5. 21. 원고 서ㅇㅇ에게 2007년 귀속 양도소득세 0000원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).
• 마. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2013. 8. 16. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조시심판원이 2013. 12. 3. 심판청구를 기각하자, 여기에 불복하여 2014. 2. 28. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

• 가. 원고들의 주장 이 사건 임야 중 쟁점 지분의 실제 취득가액을 파악할 수 없는 이상, 소득세법에 따라서 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 순차 그 취득가액을 적용하여야 한다. 그런데 매매사례가액의 경우는 ‘시가가 반영된 금액’이어야만 하는데, 피고가 매매사례가액으로 적용한 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ의 검인계약서상 매수가액은 소외 강ㅇㅇ이 신ㅇㅇ로부터 미등기 전매의 방식으로 매수한 가격으로 시가가 반영된 합리적 가격이라고 할 수 없다. 그렇다면 이 사건 임야에 대한 감정가액이 존재하지 않는 이상 원고들이 신고할 때 적용한 가액인 환산가액을 적용하여 양도소득세를 산정하여야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지와 같다.
• 다. 판단 소득세법 제97조 제1항 은 양도소득을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 ‘취득가액’을 규정하고 있고, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하는 것으로 규정하고 있고, 소득세법 제114조 제2, 4, 7항은 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득세 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 하면서 그 취득가액을 실지거래가액에 의하되, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액, 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정·경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘ 소득세법 시행령’이라 한다) 제176조의2는 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 ‘매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액)’, ‘감정가액(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액의 평균액)’, ‘환산가액(양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가를 곱하고 다시 양도당시의 기준시가로 나눈 것)’, ‘기준시가’의 순으로 순차 그 취득가액을 정하도록 하고 있다. 한편, 과세처분취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합하는 것이며(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조), 일반적으로 세금부과처분취소소송에 있어서 과세요건 사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다 할 것이나 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한 당해 과세처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없다(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003두14284 판결 참조). 또한 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조). 위 각 법규정과 법리에 비추어 이 사건으로 돌아와 살펴보건대, 앞서 살펴본 인정사실 및 증거들에 을 제3호증을 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 임야의 공유지분 일부를 신ㅇㅇ로부터 취득한 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ의 부동산매매계약서상 매매가액인 ㎡당 000원을 ‘매매사례가액’으로 적용하여 이루어진 이 사건 각 처분은 적법한 것으로 판단된다.

① 피고가 이 사건 처분을 함에 있어서 근거로 삼은 자료는 을 제3호증으로, 이는 이ㅇㅇ이 1988. 9. 10. 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야 중 4,958.7㎡에 해당하는 지분을 ㎡당 000원에 매수하고 1989. 2. 3. 그에 따른 소유권이전등기를 경료하였다는 것을, 노ㅇㅇ가 1988. 9. 10. 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야 중 6,611.6㎡에 해당하는 지분을 ㎡당 000원에 매수하고 1989. 3. 8. 그에 따른 소유권이전등기를 경료하였다는 것을 각각 내용으로 하는 검인계약서(이하 ‘이 사건 검인계약서’라 한다)이다. 따라서 이ㅇㅇ 과 노ㅇㅇ는 그 무렵 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야 중 각 해당 지분을 ㎡당 000원에 매수하였다고 추정된다고 할 것이고, 이는 원고들의 이 사건 임야 중 쟁점지분의 취득과 동일한 시기에 동일한 부동산에 관하여 이루어진 매매이므로, 특별한 사정이 없는 한 위 검인계약서상의 매매가격인 ㎡당 000원은 앞서 살펴본 ‘매매사례가액’에 해당하는 것으로 볼 수 있다.

② 원고들은, 매매사례가액의 경우는 ‘시가가 반영된 금액’이어야만 하는데, 피고가 매매사례가액으로 적용한 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ의 검인계약서상 매수가액은 소외 강ㅇㅇ이 신ㅇㅇ로부터 미등기 전매의 방식으로 매수한 가격으로 시가가 반영된 합리적 가격이라고 할 수 없다는 취지로 주장한다. 즉 원고들은, 강ㅇㅇ은 신ㅇㅇ로부터 매수한 이 사건 임야를 본인 명의로 소유권이전등기를 마치지 아니한 채 전매하는 미등기 전매 방식으로 원고들과 이ㅇㅇ, 노ㅇㅇ, 윤ㅇㅇ, 임ㅇㅇ 등에게 그 공유지분을 양도하였는 바, 피고들이 적용한 이 사건 검인계약서상의 매수가액은 신ㅇㅇ와 강ㅇㅇ 사이의 매매가격에 불과하고, 강ㅇㅇ이 전매차익을 붙여 다시 원고들과 이ㅇㅇ 등에게 매도한 가격과는 차이가 있으며, 당시에는 취득세 등의 납부를 위해서 소위 ‘다운계약서’를 작성하는 관행도 있었으므로, 위 검인계약서상의 가액은 1989. 2. 무렵의 공시지가나 시가에 현저히 미달하는 금액이어서 이는 ‘시가가 반영된 금액’으로 볼 수 없다는 취지로 주장하고 있다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이, 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ가 이 사건 임야 중 해당 지분을 ㎡당 000원에 매수하였다는 취지의 검인계약서가 존재하는 이상 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ는 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야 중 해당 지분을 ㎡당 000원에 실제로 매수하였다고 일응 추정된다고 할 것이고, 이와 반대되는 사정 즉 원고들이 주장하는 바와 같이 강ㅇㅇ이 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야를 매수한 다음 원고들과 이ㅇㅇ과 노ㅇㅇ, 윤ㅇㅇ, 임ㅇㅇ 등에게 그보다 더 높은 가격에 미등기 전매를 하였다거나, 이 사건 검인계약서가 취득세 등의 납부를 위한 소위 ‘다운계약서’에 해당한다는 점에 대한 입증책임은 원고들에게 돌아간다고 보아야 하는데, 이와 같은 사정은 계약의 당사자로서 이 사건 임야 중 쟁점지분을 매수한 원고들이 그 매매계약서를 제시함으로써 매우 쉽게 입증될 수 있는 것임에도 불구하고 원고들을 비롯한 매수인들이 모두 그 매매계약서를 분실하였다는 등의 이유를 내세우며 이를 제시하지 않고 있는바, 원고들이 그 외에 이에 대한 증거로 내세우고 있는 갑 제5호증의2의 기재와 증인 윤석의의 진술은 윤석의 역시 이 사건 임야 중 일부 지분의 매수인으로서 원고들과 이해관계를 같이하고 있다는 점에서 믿을 수 없고, 갑 제5호증의 1, 3, 6 내지 25호증의 각 기재와 증인 임ㅇㅇ의 진술만으로는 위 추정을 뒤집고 원고들의 주장을 받아들이기에 부족하다.

③ 뿐만 아니라, 원고들의 주장에 의하더라도 ㎡당 000원이라는 가격은 중간매수인인 강ㅇㅇ이 신ㅇㅇ로부터 이 사건 임야를 매수한 가격이라는 것인데, 그렇다면 원고들의 주장 자체에 의하더라도 이 역시 시가가 반영된 금액으로 ‘매매사례가액’에 해당한다고 보아야 하고, 그 이후에 전매차익이 더 붙어서 원고들과 이ㅇㅇ, 노ㅇㅇ, 윤ㅇㅇ, 임ㅇㅇ 등에게 전매된 가격만이 시가가 반영된 금액이라고 보아야 할 만한 근거는 없다. 따라서 이 사건 검인계약서상의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 이를 취득가액으로 적용하여 이루어진 이 사건 처분은 적법하다고 보아야 한다.

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 ㅇㅇㅇ 판사 ㅇㅇㅇ 판사 ㅇㅇㅇ 관계법령 ▣ 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. ▣ 구 소득세법 시행령(2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 (추계결정 및 경정)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당 하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액